"한강뷰 이웃 단지여도 4억 더 비싸" 대단지 아파트가 흥하는 이유

[땅집고] “비슷한 지역, 세대수만 다른 두 아파트를 비교해봤더니…생각보다 ‘대단지 프리미엄’ 영향이 컸다!”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 아파트 가격에 대단지 여부가 미치는 영향을 분석한 글이 게시돼 관심을 모으고 있다. 통상 국내 부동산 시장에서 대단지는 1000가구 이상 아파트를 말한다.

필명 ‘빙스포크’를 사용하는 글쓴이는 서울 반포·서초·고덕·마포·장위 등 주요 지역 5곳에서 가구수만 다른 인접 아파트 두 군데 실거래가를 직접 비교했다. 그 결과 대단지 아파트 가격이 10% 이상 비싼 것으로 나타났고, 특히 강남권에선 4억~6억원 가까이 차이나는 사례도 있는 것으로 확인됐다.

글쓴이는 “비율로만 보면 (대단지 아파트가 가격상) 10% 후반대 프리미엄을 받는 것 같았다”면서 “신축 아파트를 매수할 때는 대단지 프리미엄을 인정하고 사자는 결론을 얻을 수 있었다”며 글을 마쳤다.

<이하 원문>

총 6702세대로 초대형 단지인 개포의 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 34평이 29억중반에 거래된지도 몇개월 지났다. 해당 단지 위치를 개포지구 내에서는 좋지 않다고 생각하고 있었는데, 29억 중반에 실거래가 나오는 것을 보면서 ‘역시 대단지는 대단하구나’ 하고 생각하고만 말았었다. 그런데 얼마전 문득 잠원동의 신축 아파트인 ‘래미안 리오센트’ 34평 실거래가를 보니 23년 9월에 28억4000만원 정도 하고 있었다.
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붇까페에서는 하루에도 몇번씩 어느동네가 나은지 싸움이 나지 않는가? 잠실이 낫냐 개포가 낫냐, 반포가 낫냐 대치가 낫냐 등등. 반포와 개포는 싸움도 붙지 않을 정도로 서열이 정리(?)되어 있는데, 막상 실거래가를 보니 개포의 특정 아파트가 신반포의 특정 아파트 가격을 이기고 있었다. 반포가 개포보다 전반적으로 나은 입지인 것을 부정하는 것은 아니나, 우리는 동네를 사는것이 아니라 개별 단지의 개별 동호수를 사는 것이므로, 어쩌면 입지만큼이나 세대수와 같은 아파트의 상품성을 중요하게 봐야하는 것이 아닐까?
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그렇다면 대단지 아파트에는 얼만큼의 프리미엄이 붙는 것일까? 비슷한 지역에서 비슷한 연식이나, 세대수만 다른 두 아파트의 가격을 비교해보며 대단지 프리미엄을 나름 파악해보고자 한다.

1.반포: 래미안 원베일리 - 반포 센트럴자이
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반포에 있는 두 아파트를 비교해보겠다. 아래지도에서 왼쪽은 ‘래미안 원베일리’이고, 오른쪽은 ‘반포 센트럴자이’다. 두단지는 길 하나만 건너면 될 정도로 가까이 있으며, 두 단지 모두 너무 좋은 위치다. 원베일리에서 한강뷰가 안나오는 위치라면, 반포센트럴자이와 위치상 우열을 가리기 어려워보인다.

원베일리는 2990세대로 대단지며 반포 센트럴자이는 757세대로 대단지는 아니다. 24년 3월 실거래가로 보니 래미안 원베일리가 반포 센트럴자이보다 약 18%, 6억3000만원 정도나 비싸다. 두 단지의 위치도 비슷하고 연식도 큰차이가 나지 않으므로, 18%는 대단지 프리미엄으로 보인다.

2.서초: 서초 그랑자이 - 래미안 서초에스티지S
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서초에 있는 두 아파트를 비교해보겠다. 아래지도에서 아랫쪽은 서초그랑자이이고, 윗쪽은 래미안서초에스티지S다. 이른바 ‘독수리 5형제’라고 불리는 곳으로 한 생활권이다. 다만 위치적으로는 오른쪽 위로 갈수록 조금이나마 나아서, 서초그랑자이 위치가 조금 좋지 못하다고 볼 수 있다.

서초그랑자이는 1446세대로 대단지이며 래미안 서초 에스티지S는 593세대로 대단지는 아니다. 서초그랑자이도 2000세대는 되지 않기 때문에 어마어마한 대단지라고 볼 수는 없으나, 단지를 초고급화하여 명성을 쌓는데 성공했다. 최근 실거래가로 보니 서초그랑자이가 래미안 서초 에스티지S보다 약16%, 4억4000만원 정도 비싸다. 서초그랑자이 위치가 조금이나마 좋지 못한데도, 16% 정도 비싼 것은 대단지 및 고급화 프리미엄으로 보인다.
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3. 고덕: 고덕 그라시움 - 고덕 센트럴푸르지오
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고덕에 있는 두 아파트를 비교해보겠다. 아래지도에서 왼쪽은 ‘고덕 그라시움’이고, 오른쪽은 ‘고덕 센트럴푸르지오’다. 그라시움의 25평은 2블록인 오른쪽에 대부분 몰려 있기 때문에, 그라시움 25평과 고덕센트럴푸르지오는 매우 인접한 위치라고 볼 수 있다. 매우 인접해 있으나 그라시움쪽의 위치가 매우 근소하게나마 낫다.

고덕그라시움은 4932세대로 초 대단지이며 고덕센트럴푸르지오는 656세대로 대단지는 아닌 주상복합이다. 2023년 12월 실거래가로 보니 고덕그라시움이 고덕센트럴푸르지오보다 21%, 약 2억1000만원 정도 비싸다. 고덕 그라시움이 서울에서도 손꼽히는 어마어마한 대단지이고, 고센푸보다 위치가 조금 나아서 그런지 21%나 비싸다. 21% 전부를 대단지 프리미엄이라고 볼 수는 없더라도, 이 프리미엄의 대부분은 대단지 프리미엄일 것이다.

4.마포: 마포 프레스티지자이 - 공덕 SK리더스뷰
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마포에 있는 두 아파트를 비교해보겠다. 아래 지도에서 윗쪽은 ‘마포 프레스티지자이’고, 아랫쪽은 ‘공덕 SK리더스뷰’다. 마포프레스티지자이도 2호선 이대역 역세권이며 좋은 위치이긴 하나, 마포권에서는 5호선 라인에 접하고 있으면서 한강변쪽으로 갈수록 좋은 위치인 것 같다. 그런점에서 마포프레스티지 자이의 위치가 공덕SK리더스뷰보다 조금이나마 좋지 못한 것 같다.

마포프레스티지자이는 1694세대로 대단지이며 공덕SK리더스뷰는 472세대로 대단지는 아닌 주상복합이다. 2024년 3월 실거래가로 보니 마포프레스티지자이가 공덕SK리더스뷰보다 약13%, 2억3000만원 정도 비싸다. 마포프레스티지자이 위치가 조금이나마 좋지 못한데도, 13% 정도 비싼 것은 대단지 및 고급화 프리미엄으로 보인다.

5.장위: 꿈의숲아이파크 - 래미안장위포레카운티
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장위에 있는 두 아파트를 비교해보겠다. 아래 지도에서 왼쪽은 ‘꿈의숲 아이파크’이고, 오른쪽은 ‘래미안장위포레카운티’이다. 대동소이한 위치이나, 꿈의숲아이파크쪽이 꿈의숲과 동북선 전철역이 조금 가까워서 조금이나마 나아보이긴 한다.

꿈의숲아이파크는 1711세대로 대단지이며 래미안장위포레카운티는 939세대로 대단지는 아니다. 2024년 1월 실거래가로 보니 꿈의숲아이파크가 래미안장위포레카운티보다 14%, 약 1억3000만원이나 비싸다. 같은 뉴타운이고, 인접한 블록으로 같은 생활권이고, 래미안 장위 포레카운티도 거의 1000세대가 되는 단지임에도 불구하고 가격차이는 생각보다 많이 난다.
꿈의숲아이파크의 위치가 근소하게나마 낫기도 하지만, 14%정도 비싼 것은 대단지, 수영장 등 희소한 커뮤니티 영향도 큰 것으로 보인다.

결론을 내보자면 생각보다 대단지 프리미엄 영향은 컸다. 비율로 보면 10% 후반대에 프리미엄을 받는것 같았다. 반포, 서초처럼 절대가가 큰 지역 같은 경우 대단지라는 이유로 4억~6억정도 비싼 모습을 보였다.
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이를 통해 내가 생각한 교훈은 아래와 같다.
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1) 신축 아파트를 매수할 때 대단지 프리미엄을 인정하고 사자: 대단지가 거래된 것을 보고, 옆에 중소단지를 구매하는 경우라면 생각보다 할인폭을 세게 줘야한다. 옆에 있는 대단지보다 1억정도 낮게 사면 되겠지 했다가는 꽤 비싸게 샀을 수 있다. 반대로 대단지를 살 때는 생각보다 비싸다는 것을 염두해야한다.
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2) 재건축 아파트를 매수할 때는 대지지분당 가격만 보면 안된다: 재건축 아파트 매수시 대지지분당 가격도 비교를 많이 한다. 이 때, 같은 지역내 아파트 매물에 대해서는 지분당 단가도 비슷해야한다고 생각하기 쉽다. 그러나 같은 지역이라하더라도 단지 규모가 크면, 단지 규모가 작은 곳에 비해 지분당 단가가 비싼 것이 맞다라고 생각해야 할 듯 하다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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