"부동산 규제 풀겠다"던 윤 대통령, 주택공급 文정부보다 급감한 이유

[땅집고] “장미빛 공약으로 총선ㆍ대선이후 집값이 뛴다."

총선을 계기로 다시 집값이 급등할 수 있다는 주장이 나온다. 표를 얻기위한 개발공약과 돈풀기 정책이 집값 상승 도화선에 불을 붙일 수 있다는 논리이다. 실제 총선이 끝난후 신고가를 갱신하는 서울 아파트가 늘고 가격도 상승세이다. 총선과 집값의 상관관계를 일문일답식으로 알아본다.

-총선 공약이 쏟아지고 표를 얻기 위한 경기 부양책의 효과로 집값이 오른다는 주장이 있다.

"이미 여러 연구를 통해서 선거와 집값은 큰 상관 관계가 없다는 것이 검증됐다. 2008년과 2012년 총선이후에는 집값이 하락을 했고 2016년과 2020년 총선이후에는 집값이 상승했다. 상당수 개발 공약이 실제 이뤄지지 않을 것이라는 것을 국민들이 너무나 잘알고 있다. 더군다나 한국의 경제를, 부동산 시장을 정치가 좌우하던 시대는 오래전에 끝났다. 주가를 정부가 좌우할 수 없듯이 집값도 정부가 좌우하기는 어렵다. 정치나 정부 정책이 집값을 결정하는 것이 아니라 시장이 집값을 결정한다. 한국은 10위권 경제대국이다.”.

-그래도 대선은 영향을 주지 않을까?

"김대중,노무현, 문재인 정부에서 집값이 폭등했고 이명박, 박근혜 정부에서 집값이 하락세를 보였다. 일부에서는 진보가 정권을 잡으면 집값이 뛰고 보수가 정권 잡으면 집값이 떨어진다는 말까지 한다. 진보, 보수 정부의 정책 탓이 아니라 우연히 집값 상승기에 진보정권, 하락기에 보수정권이 집권한 결과이다.”

-진보 정권의 규제 정책으로 공급이 줄고 보수 정권은 규제완화로 공급이 늘어 집값이 하락한다고 하던데?

"부동산 시장의 정책 효과는 즉각적이지 않다. 신도시 개발을 발표하고 토지보상을 거쳐서 착공해서 입주하는데는 7~8년이 걸린다. 재건축 재개발도 규제완화를 해도 입주까지는 6~7년이 걸린다.

윤석열 대통령은 규제완화를 공약으로 내걸고 재건축 규제를 대폭 완화했다. 강남권, 목동권의 주요단지들은 안전진단을 통과하는 등 재건축 속도를 내고 있다. 문재인 정부에서 재건축규제 수단으로 사용됐던 안전진단이 정권교체후 유명무실해졌다.

그러나 공급은 오히려 문재인 정부보다 더 줄었다. 서울 주택인허가 물량은 거의 리먼쇼크급 수준으로 위축됐다. 주택공급을 결정하는 것은 정책도 일부 영향을 주지만, 부동산 시장 심리, 원자재 가격, 금리 등이 더 파워풀하다.”

-문재인 정부의 집값 폭등은 규제완화로 공급이 감소한 탓 아닌가?

"문재인 정부의 주택공급량(인허가 기준)은 결코 적지 않다. 문재인 정부(2017년~2021년) 연평균 인허가 물량이 54만가구였다. 작년 주택인허가 물량은 38만8391가구로 급락했다. 문 정부가 공급에 적극적이어서가 아니라 부동산 호황기였기 때문에 각종 규제에도 건설업체들이 아파트를 대량 공급했다. 윤석열 정부에서는 각종 규제완화에도 금리가 오르고 부동산 경기침체와 원자재 가격 급등 등 예상치 못한 악재가 쏟아지면서 주택공급이 감소했다. ”

-규제 때문이 아니라면 문 정부에서 왜 집값이 올랐나?

“한국과 OECD 국가들의 집값 그래프를 그려보면 놀랍도록 비슷하게 움직인다. 글로벌 집값의 동조화현상이다. 문재인 정부 집권기는 전세계적인 집값 폭등기였다. 2008년 리먼쇼크로 촉발된 글로벌 금융위기의 여파로 한국도, 미국도 상당기간 부동산 시장이 침체됐고 주택공급이 급감했다. 2020년대 전후 공급 부족 누적과 경기회복으로 집값이 올랐다. 그런데 코로나가 터지면서 경기부양을 위한 미국발 저금리 정책으로 인한 과잉유동성이 부동산 시장으로 흘러들어가 집값이 폭발적으로 상승한 것은 세계적인 현상이다."

-문재인 정부는 당시 집값 폭등이 다주택자 투기꾼들 탓이라면 각종 규제를 가했다.

"문재인 정부의 치명적 정책적 오판은 규제로 집값을 잡을 수 있다고 큰소리를 친 무지였다. 투기꾼 탓에 집값이 올랐다는 좌파적 시각에 집착, 국민들에게 정부가 집값을 간단하게 통제할 수 있다는 식의 인식을 심어줬다. 문재인 정부의 가장 큰 무능은 집값을 못잡은 것이 아니라 정부가 통제 불가능한 집값을 통제할 수 있다는 공약을 남발한 것이다.

결과적으로 문 정부의 말을 믿은 서민들만 바보로 만들었다. 그러다보니 오히려 국민들 사이에서 부동산 불패론이 강화되고 당장 집을 사지 않으면 평생 집을 살 수 없다는 공포감이 생겨났다. 일종의 포모 증후군(FOMO syndrome)이 퍼지면서 영끌로 집을 사는 젊은이들이 가세하면서 시장은 더욱 더 과열됐다. 실제 집 사지 말라고 큰 소리쳤던 문정부의 실세들 중에는 강남권에 집을 보유하고 있었고 오히려 빚을 내서 집을 샀다.”

-외국 정부는 어떻게 하는가?

“팬데믹 시기에 집값이 폭등했지만, 미국, 뉴질랜드, 캐나다 등 다른 선진국에서는 정부가 집값을 잡겠다고 큰 소리치지 않았다. 캐나다. 뉴질랜드에서 집값 폭등이 선거쟁점이 됐지만, 규제를 강화한 것이 아니라 주택공급을 늘리는 정책을 폈다. 다만 한국처럼 규제위주의 정책을 편 나라가 있다. 바로 중국이다. 중국은 거의 한국식 규제 정책을 폈다, 그런 공산주의 독재 정부에서도 집값을 정부 마음대로 통제하지 못했다. 중국에서도 집값 상승기에는 너무 올라고 서민들이 집 때문에 못살겠다고 아우성 쳤고, 하락기에는 집값이 너무 떨어져 경제가 파국을 맞는다는 아우성이 터졌다. 중국 공산당도 하지 못하는 일을 민주주의 국가 한국이 하겠다고 큰소리 치는 것은 코미디이다. "/차학봉 땅집고기자 hbcha@chosun.com

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