입력 : 2024.04.12 14:51 | 수정 : 2024.04.12 15:15
[총선 후 부동산 대전망④] 집값 폭등 6대 요인 vs 절대 오를 수 없는 6대 요인
[땅집고] 서울 아파트 거래량이 월 3000건으로 늘어나고 한동안 하락세를 보이던 아파트 가격변동률도 상승세로 돌아서면서 집값 본격 상승론이 다시 고개를 들고 있다. 압구정동, 한남동, 성수동에서 직전 거래보다 수억원이 오르면서 신고가를 기록했다. 분양중인 서울 광진구 광장동 ‘포제스 한강’의 경우, 최고 44억원에 달하는 전용 84㎡는 모두 완판 됐다. 미국과 한국의 주가회복, 비트 코인 등 암호화폐 급등, 한국의 경제 성장동력인 반도체 수출 급증 등 경제 여건도 좋아지고 있다. 총선기간에 쏟아진 각종 개발 공약도 부동산 시장에 불쏘시개 역할을 할 것이라는 주장도 나온다.
12일 서울 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 3월 매매계약 건수는 3169건으로 2월 계약 건수(2502건)를 이미 넘어섰다. 3월 계약분 신고 기한이 이달 말까지인 점을 감안하면 최종 거래량은 4000건에 육박할 전망이다. 작년 8월 3899건이었던 서울 아파트 거래량은 4개월 연속 줄며 작년 12월 1824건으로 떨어졌다가 올해 1월 2568건으로 다시 회복세를 보이고 있다.
작년 12월 첫 주 이후 하락세를 이어갔던 서울 아파트 값 주간 변동률은 지난 3월 셋째 주 보합으로 돌아선 데 이어 이번 주(8일 집계)까지 3주 연속 올랐다. 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용면적 84㎡는 지난달 15일 26억원에 매매되며 2022년 2월 기록한 직전 최고가 25억4000만원을 뛰어넘었다. 마포구 현석동 래미안웰스트림 전용 114㎡도 이달 1일 역대 가장 비싼 26억원에 계약됐다. 최근 압구정동 '구현대 6•7차아파트(전용면적 245㎡)'가 115억원에 거래 됐다. 직전 거래였던 2021년 4월(80억원)보다 35억원 치솟았다. 지난달 성동구 성수동 '트리마제(전용면적 136㎡)'는 57억원에 거래됐는데, 직전 거래보다 13억1000만원이 올랐다. 서울 용산구 '나인원한남(전용면적 206.8㎡)'는 1월과 2월 각각 97억원과 99억5000만원에 거래되면 최고가를 연이어 경신했다. 직전 거래가(94억5000만원) 대비 3억~5억원 가량 올랐다.
일부에서는 바닥을 치고 상승할 일만 남았다는 낙관론이 나온다.
첫째, 주택공급 감소로 인한 물량부족론이다. 지난해 아파트 인허가 2만5567가구로 전년대비 40.2%로 줄었다. 착공 물량 전년비 67.1%, •분양승인 16.9% 줄었다.
둘째, 건축비의 폭등이다. 원자재 인건비가 오른 것은 물론 중대재해법 등으로 건축비가 지속적으로 오르고 있다.
셋째, 한국은행이 3.5%로 금리를 동결했지만, 향후 금리 인하가 불가피하다. 미국의 금리인하 시기가 늦춰지고 있지만 적어도 올해 한 두차례는 금리인하가 예정돼 있다.
넷째, 경제회복의 본격화이다. 한국 경제 성장의 엔진이라는 반도체 수출의 회복이다. 4월 1일부터 10일까지 수출이 164억달러로 전년 동기 대비 21.6% 증가했는데, 반도체는 45.5% 늘어났다. 경제가 본격적으로 회복되면 집값 상승 요인이 될 수 있다.
다섯째, 정부의 규제완화이다. 재건축 재개발 규제를 대폭 완화한데다, 다주택자에 대한 세금도 완화하고 있다.
여섯째, 전세가격 상승세이다. 공급물량 부족 등으로 서울 아파트 전셋값은 47주 연속 상승세를 기록하면서 일부 지역에서는 갭투자가 되살아나고 있다. 전세가격이 지나치게 오르면 결국 전세수요가 매매수요로 전환하면서 집값을 끌어올릴 수 있다. 이런 복합적 여건으로 금리 인하 등 어떤 계기가 주어지면 부동산 시장이 다시 폭발할 수 있다는 주장도 나온다.
그러나 반론도 만만치 않다.
첫째, 서울 아파트 거래량이 회복됐다고 하지만, 월평균 거래량 4000건에는 미치지 못한다. 적어도 평균 월 거래량이 5000건을 돌파해야 회복의 신호로 해석할 수 있다.
둘째, 매매 매물의 적체이다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면 12일 서울 아파트 매물은 8만3000건으로 연초 7만3000건보다 1만건 정도 늘어났다. 반등의 기회를 활용해서 집을 팔려는 사람들이 많지만, 오른 가격에 사겠다는 매수세가 없다는 의미이다.
셋째, 대출 규제의 강화이다. 정부가 경기회복을 위해 신생아 특공 등 정책자금을 풀고 있지만, 스트레스 DSR 규제 등으로 전반적인 대출 자체는 줄고 있다. 금융위원회•금융감독원에 따르면 3월의 전 금융권 가계대출은 총 4조9000억원 줄어들며 전월(-1조9000억원) 대비 감소폭이 확대됐다.
넷째, 초저금리로 회귀할 가능성이 낮다. 미국이 금리인하를 늦추고 있는데다 인플레이션이 지속될 가능성도 높다.
다섯째, 부동산 PF 부실로 인한 위기 가능성이 남아 있다. 일부에서 아파트를 중심으로 가격 회복신호가 보이지만, 오피스텔 생숙 지식산업센터와 지방 아파트는 여전히 미분양이 많다. 건설사의 연쇄 부도 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 주택 경기부양책을 내고 있는 상황에서 집값 급등론은 가당치 않다는 주장이다.
여섯째, 미국 상업용 부동산 위기, 미중갈등, 중동전 발발 가능성 등 대외적 리스크들이 여전히 해소되지 않고 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “최근 적체된 매물이 일부 소화되는 과정에서 집값이 반등했다”면서 “그러나 집값에 가장 큰 영향을 주는 금리가 여전히 높은 수준이고 미국발 금리인하가 지연될 가능성이 높아 다시 조정을 받을 가능성도 높다”고 말했다.
/차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com
▶ 리모델링으로 50평에서 270평이 가능해? 자산 가치 UP, 수익률 2배 상승 건축주대학 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인