입력 : 2024.04.08 09:10 | 수정 : 2024.04.09 10:04
[땅집고] 최근 잠실 대단지 아파트가 10억원대에 거래됐다는 사실이 알려지면서 부동산 시장이 한 차례 발칵 뒤집혔다. 이 단지 같은 층 같은 면적 바로 직전 거래가는 17억원대로 최근 거래가와 무려 7억원이 넘게 차이 난다.
통상 최저 호가보다 수억원씩 저렴하게 거래하는 것을 두고 ‘증여성 특수거래’로 본다. 세무사 자문 결과, 이번 거래는 증여세를 절세하기 위한 목적의 특수 거래일 것으로 파악된다.
8일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 서울 송파구 신천동 ‘잠실 파크리오’ 59㎡는 지난달 12일 10억6000만원에 매매계약이 체결됐다. 같은 면적 직전 거래가인 17억8300만원과 비교해 7억2300만원이나 낮은 가격이다. 해당 거래는 공인중개사를 끼지 않은 직거래 방식을 통해 진행됐다.
현행 상속세 및 증여세법에 따르면 시가와 거래액 차액이 3억원을 넘지 않거나 시가 70% 수준에서 거래하면 증여세를 내지 않을 수 있다. 해당 기준을 초과하지 않고 매매계약을 진행하게 되면 증여세 부담이 없는 것은 물론 시가보다 저렴한 가격에 거래할 수 있다는 장점이 있다.
이번 거래의 경우 취득세와 양도세가 따르긴 하지만 양도자인 부모가 비과세 대상일 경우 일반 증여를 통해 자산을 이전하는 것보다 세 부담이 훨씬 더 적은 것으로 나타났다. 저가 양도를 통해 거래할 시 취득세와 양도세를 더한 총 세액은 7000만원 내외다. 같은 매물을 대상으로 증여세와 증여취득세를 합해 총 3억9524만원의 세금이 발생하는 것과 비교해 절세 혜택이 매우 크다.
증여 상속 전문 세무사인 이정근 세무회계 화담 세무사에 따르면 해당 거래는 별도의 증여세 과세 없이 진행됐을 것으로 추측된다. 부모가 자녀 부부에게 지분을 나눠 매매하고, 여기에 증여재산공제를 적용한다면 증여세 부담 없이 거래 가능한 최저가액이 10억6000만원까지 낮아진다는 게 이 세무사의 설명이다.
이 세무사는 세법상 시가 판단을 두고 이견이 발생하는 상황을 예방하기 위해 사전에 감정평가를 진행하는 것이 좋다고 조언했다. 이 세무사는 “파크리오 같은 대단지는 감정평가를 진행하면 시세의 90%에 준하는 가격이 책정된다”면서 “최근 거래된 17억원대 사례를 기준으로 약 16억원 정도의 감정평가액이 나올 것으로 보인다”고 했다.
대법원 등기부등본에 따르면 해당 매물은 자녀 부부에게 각각 50%씩 지분을 나눠 거래한 것으로 확인됐다. 50%에 해당하는 지분가액은 각각 8억원이다. 여기에 특수관계인 간 저가 거래 허용 한도인 70%를 적용하면 각자 5억6000만원에 매수할 수 있다. 총 거래가액은 11억2000만원이 된다.
여기서 증여재산 공제를 적용한다면 거래가액은 더 떨어진다. 직계존속인 아들에게는 5000만원을, 기타 친족인 며느리에게는 1000만원 한도로 공제할 수 있다. 이를 반영하면 최종 거래가액은 각각 5억1000만원, 5억5500만원이 된다. 17억8300만원인 아파트를 증여세 한 푼 없이 10억6000만원에 팔 수 있는 것이다.
저가양도 과정에서 증여세는 발생하지 않는다. 하지만 거래에 따른 취득세는 자녀가, 양도세는 부모가 부담해야 한다.
유상취득의 경우 실제 거래가액, 저가양도에 해당하면 시가인정액(감정가액)이 과세 기준이 된다. 해당 거래의 경우 시가인정액 기준으로 1.1~3.5%의 세율이 적용된다. 자녀가 무주택자 신분이라면 약 5280만원의 취득세를 부담하는 것이다. 매수자의 상황에 따라 취득세가 중과될 수도 있다.
양도자인 부모가 비과세 대상에 해당하고 장기보유특별공제를 최대 한도로 받는다는 전제라면 양도세율은 1%대까지 떨어진다. 약 1600만원 수준이다.
최근 신설된 혼인 재산증여공제를 활용한다면 절세폭은 더욱 넓어진다. 최대 1억5000만원에 달하는 혼인 재산증여공제 한도를 최대로 적용하면 신랑, 신부 각각 부모로부터 1억원씩 추가로 받게 돼 거래가액은 8억6000만원까지도 떨어진다.
이 세무사는 “특수관계 거래에서 매매와 증여 중 어떤 방식을 택할 지는 각자의 상황에 따른 판단이 반드시 필요하다”고 강조했다.
이어 “거래 과정에서 어느 쪽이든 이익을 얻는 대상이 생기면 과세가 되지만, 과세 기준을 넘지 않는 범위에서는 법적인 문제가 전혀 발생하지 않는다”면서 “특히 저가 양도 시 양도자인 부모가 비과세 대상에 해당한다면 증여세와 양도세를 모두 피해갈 수 있어 최적의 절세 방법이 될 수 있다”고 했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
<증여세 부담 덜려면…'자녀법인 통한 절세 컨설팅' 6월 17일 개강>
최근에는 자녀법인을 통한 증여가 증여세 절세의 묘수로 떠오르고 있다. 자녀법인이란 자녀와 손자녀들이 주주로 구성된 법인을 말한다. 자녀법인을 통해 증여하면 증여세 납부 의무가 없기 때문에 증여세가 아닌 법인세가 과세된다.
유찬영 세무사무소 가문 세무사는 “자녀법인을 통해 증여하게 되면 증여세가 아니라 법인세를 적용받는데, 누진세율을 피할 수 있어 증여에서 유리한 측면이 있다”고 조언한다. 유찬영 세무사는 46년 경력 국세청 출신 세무사로 국내 증여세 분야에서 1인자로 꼽힌다.
유찬영 세무사는 땅집고가 주최하는 절세 전략 특강에서 ‘자녀법인을 통한 절세 컨설팅’을 주제로 강의한다.
증여세 절세 전략이 필요하거나 노하우를 알고 싶은 사람들이 대상이다. 강의는 증여에 대한 기초 개념과 적절한 증여 시기, 자녀법인의 효과적인 설립 방법 및 전략 등에 대한 내용으로 구성한다. 특강 뒤에는 수강자 개별 맞춤형 자문도 예정돼 있다.
강의는 오후 2시부터 5시까지 3시간 동안 서울 중구 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장에서 6월 17일, 20일. 24일, 27일 총 네 번 진행한다. 수강료는 60만원이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(바로가기▶zipgobiz.com)에서 하면 된다. 02)6949-6176.
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