입력 : 2024.04.07 07:30
[땅집고] “전세 계약이 곧 끝나는데, 집주인이 새 세입자를 못 구해서 보증금도 못 돌려준다고 하네요. 최근에는 연락까지 끊겨서 소송까지 생각중인데요. 그런데 소송에 필요한 돈이랑 시간이 부담돼 망설여지는데, 어떻게 하면 좋을까요?”
집주인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자마다 답답한 마음에 전세금 반환 소송을 한 번쯤 고려해 본 적이 있을 것이다. 하지만 소송을 불사하려면 변호사를 선임하는 비용으로 수백만원은 감수해야 하는 것은 물론이고, 시간과 심적 부담까지 겹쳐 망설이는 세입자가 많다.
부동산 전문 변호사들은 소송이 부담스럽다면 다른 법적 절차를 고려해볼 수 있다고 조언한다. 크게 3가지로 대응해 볼 수 있다.
먼저 ‘내용증명’을 통한 전세금 반환 청구가 가장 보편적이다. 계약 관계에서는 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 법적인 효력을 갖는데, 이 매개체로 내용증명 발송이 가장 많이 쓰인다.
내용증명을 작성할 때는 임대차계약 해지와 전세보증금을 반환해달라는 취지의 내용을 담고, 전세금 반환이 늦어진 데 따른 이자와 소송 비용, 기타 손해까지 변상해야 한다는 점을 알려 집주인에게 심리적인 압박을 가하면 된다. 실제로 단순히 대화나 전화, 문자로 소통하는 것보다 내용증명으로 전세금 반환을 청구하는 경우, 집주인과 소송까지 가지 않아도 문제가 해결되는 경우가 적지 않다.
두 번째로는 ‘지급명령제도’를 활용해 볼 수 있다. 지급명령이란 금전 청구, 즉 전세금 반환 청구에 대해 소송에 비해 최소한의 절차로 판결을 받을 수 있는 제도를 말한다. 법원으로부터 지급명령이 확정되면 전세금반환소송에서 판결을 받은 것과 동일한 결정문을 받아볼 수 있다. 이렇게 지급명령을 통해 내려진 결정문은 집주인을 상대로 강제집행까지 진행할 수 있는 강력한 법적 권한을 갖는다.
다만 제도의 맹점도 있다. 상대방이 결정문을 실제로 받지 못했거나, 결정문에 대한 이의를 신청해 법원이 이를 받아들인다면 효력이 사라진다. 이런 경우 결과적으로 시간 낭비가 될 수 있기 때문에 주의가 필요하다.
이사 일정이 촉박해 법적으로 대응할 시간적 여유가 없는 세입자라면 ‘임차권 등기’가 좋은 대안이 될 수 있다. 임차권등기는 세입자가 다른 집으로 이사하더라도 원래 살던 주택에서 갖던 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있는 절차다.
임차권 등기만으로 집주인의 재산을 강제집행할 권한이 생기는 것은 아니다. 하지만 임차권 등기를 설정하면 등기부등본에 이 사실이 기록되면서, 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다는 꼬리표가 붙어 집주인 입장에선 심적 압박을 받을 수 있다.
엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “집주인이 새 세입자를 구하려면 등기부등본상 임차권등기 말소가 필요할 것”이라며 “이 과정에서 집주인과 합의를 통해 전세금을 돌려달라고 요구해볼 수 있어, 임차권등기가 좋은 수단이 되기도 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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