순식간에 전세금 4억 급락…'역전세난' 덮친 이유 "임대차 2법 후유증"

[땅집고] 서울 동작구 흑석동 한강변 단지인 명수대현대 아파트 112㎡ 전세가 지난 1월 8억원에 신규 거래됐다. 금리가 본격적으로 오르기 전인 2022년 2월 이 주택형 전세금은 최고 10억5000만원까지 치솟았다. 이후 서서히 가격이 빠지면서 작년에는 6억원대에 전세계약이 체결됐다가, 최근 8억원에 거래되고 있다. 지난해말 기준으로 보면 전세금이 오른 것이지만, 2년 전보다는 최대 4억원 하락했다. 2022년 10억원대에 전세계약을 맺은 집주인들은 올해 세입자에게 많게는 4억원 가까운 전세 보증금을 반환해야하는 처지에 놓였다.

최근 서울의 전세금이 10개월 째 상승하고 있지만, 일부 집주인들은 수억원씩 전세금을 반환해야 하는 이른바 ‘역전세’ 상황에 직면한 경우가 많다는 이야기가 나온다. ‘역전세’는 전세금 시세가 급락해 기존에 계약된 전세보증금 시세보다 낮은 현상을 의미한다. 서울의 전세금이 고점이었던 2년 전 높은 가격에 세입자를 들인 집주인들의 경우 올해부터 가격을 대폭 낮춰 거래하거나 수억원을 세입자에게 반환해야 한다.

■ 2022년 최고점에 거래한 집주인들, 올해 보증금 반환 폭탄 맞는다

서울은 지난해 초 서울 전세금이 지속적으로 마이너스 변동률을 보이면서 역전세 우려가 제기됐다.

지난 2020년 7월 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 도입된 이후 금리가 저렴했던 국면과 매매가격 상승 시기가 맞물리면서 전세금이 사상 유례없이 치솟았다. 서울 대부분의 아파트가 2021년부터 2022년 상반기까지 전세금 최고가를 찍은 경우가 많다.

하지만 이후 금리가 상승하면서 매매가격이 하락했고, 전세금도 따라 낮아지기 시작해 2022년 하반기부터 지난해 5월까지 약 1년간 마이너스 변동률을 보였다. 최근 들어서는 서울의 전세금이 상승하고 있지만, 여전히 2021년초부터 2022년 상반기까지 고점에 거래된 전세 매물이 2년 뒤인 현재 매물로 나오면서 역전세로 어려움을 겪는 집주인이 나타나고 있는 셈이다.

서울 마포구 염리동 ‘염리삼성래미안’ 84㎡는 올해 3건의 계약 갱신거래가 이뤄졌는데, 그중 1건은 보증금을 약 2억원 정도 반환했다. 종전에 9억2000만원에 계약한 전세가 올 1월 7억3000만원으로 1억9000만원 낮아졌다.

마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오 2단지’ 같은 주택형도 올해 3건의 거래가 이뤄졌는데 2년 전 시세보다 낮게 거래됐다. 그중 2년 전 최고가인 11억원에 계약이 이뤄진 건은 올 1월 9억5000만원에 갱신해 집주인이 세입자에게 1억5000만원을 반환했다. 2월 신규 계약에서는 전세금이 8억5500만원, 3월은 8억원까지 하락했다. 2년전 전세거래한 집주인은 앞으로 세입자를 구할 때 보증금을 최대 3억원은 낮춰야 하는 셈이다.

광진구 자양동 우성2차 아파트 80㎡는 지난 1월 이뤄진 전세계약 2건 모두 가격이 2년 전보다 수억원 낮았다. 종전 보증금이 7억원이었던 매물은 5000만원 하락한 6억5000만원에 거래됐고, 신규 전세 계약은 5억원에 세입자를 찾았다. 사실상 2년전 대비 2억원 하락한 셈이다.

■ “전세금 급등락 시기 계약, 주의해야”

전문가들은 전세금의 흐름이 2년 뒤 어떻게 변화할지 예측할 수 없기 때문에 집주인과 세입자 모두 급등, 급락 국면에 계약한 경우 주의할 필요가 있다고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대차 2법은 전세금이 상승하는 국면에서 1회에 한 해 세입자에게 5% 이내 상한 금액으로 2년 정도 시간을 벌어주는 기능은 있지만, 가격이 급락할 때 역전세 현상이나 가격이 급등할 때 신규 전세계약 보증금이 오르는 것을 막지는 못한다”며 “전세금은 매매가격을 따라 오르내리는데, 급락과 급등에 따른 후유증을 예방하는 제도는 없기 때문에 어떤 집주인은 전세금이 상승하는 국면에서도 역전세 역풍을 맞을 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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