송파역 도보 5분 거리…2년 전보다 '6억' 할인 분양 ㅣ잠실더샵루벤

[땅집고] 서울 송파구 송파동에서 기존 성지아파트를 리모델링해 짓는 '잠실 더샵 루벤'이 이달 2일 청약 신청을 받는다. 2022년 한강변 초고가 아파트인 ‘래미안 원베일리’보다 비싼 26억원대(전용 106㎡·40평 기준)에 최초 분양했다가 미분양이 터져, 2년여 만인 올해 분양가를 대폭 할인해 다시 시장에 나왔다.

‘잠실 더샵 루벤’은 지하 3층~지상 최고 18층, 2개동, 총 327가구 규모다. 이 중 미분양으로 남아있는 최상층 2개층에 배치한 전용 106㎡ 23가구를 분양한다. 분양가는 2년 전 대비 6억~7억원 정도 낮아진 19억원대. 분양가를 할인하긴 했지만 최근 부동산 시장이 침체된 상황이라 계약자 수를 끌어모을 수 있을지 주목된다.

■ 잠실 입지라고 우기는 아파트…인근 헬리오시티 덕 볼 듯

‘잠실 더샵 루벤’은 단지명에서도 알 수 있듯 잠실권역이라는 입지를 내세우고 있다. 서울 부동산 시장에서 집값이 비싼 이른바 ‘강남 3구’ 중에서도 주거 선호도가 높은 잠실에 들어선다는 주장이다.

하지만 이 단지 입지를 확인한 예비청약자들은 온라인 부동산 커뮤니티에 “진짜 잠실 아파트가 아니라, 잠실이라고 우기는 ‘잠실 호소인’ 입지다”라는 우스갯소리를 쏟아내고 있다. 아파트에서 지하철 2호선과 8호선이 지나는 잠실역까지 걸어서 40분이나 걸릴 정도로 먼 편이기 때문이다. 즉 통상적으로 잠실 입지라고 하면 떠오르는 롯데월드타워, 석촌호수 등과 거리가 있다는 얘기다.

대신 지하철 8호선 송파역까지는 걸어서 5분여 거리로 가까운 초역세권이다. 학교는 중대초, 가락중, 일신여중, 잠실여고, 가락고 등 초중고가 여럿 있어 자녀 통학 환경은 안전하다는 평가다. 동쪽으로 5분 거리에 있는 대로변인 송파대로를 건너면 우리나라에서 단일 아파트로는 최대 규모인 ‘헬리오시티’(9510가구)에 도착한다. 워낙 대단지라 헬리오시티 내 상가에 다양한 점포와 학원 등 생활 편의 시설이 입점해있는데, 이 인프라를 함께 이용할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.

■ 리모델링 공법 한계로 최대 2베이에 그쳐

올해 분양하는 ‘잠실 더샵 루벤’ 미분양분 23가구는 모두 아파트 최상층부인 16~17층에 배치한다. 주택형은 전용 106㎡인데 타입이 A부터 E까지 5개로 다양한 편이다. 거실, 주방, 침실 4개, 화장실 2개 등을 포함한다.

그런데 기존 낡은 아파트 골조를 살려서 새아파트로 만드는 수직 증축 리모델링 방식을 적용하다보니, 평면도가 다소 애매하다는 평가가 나온다. 25~30평대였던 성지아파트 각 주택마다 전면부 및 후면부에 공간을 확보해 5~10평 정도를 늘린 형태라서다. 이 때문에 모든 주택형이 최대 2베이에 그친다. 요즘 새아파트마다 주택 면적이 106 ㎡ 정도 되면 3~4베이 판상형으로 설계하는 경우가 대부분인 것과 비교하면 선호도가 떨어질 수 밖에 없다.

총 327가구로 소규모 단지인 만큼 단지 내 커뮤니티 시설도 최소로 짓는다. 작은도서관, 경로당, 어린이집, 피트니스 센터, 게스트하우스 등을 포함한다.

■ 배짱 분양가 내세웠다가 6억 이상 할인…헬리오시티보다 저렴

‘잠실 더샵 루벤’은 리모델링으로 늘어난 29가구를 2022년 3월 3.3㎡(1평)당 6500만원에 분양했다. 106㎡가 25억7440만~26억4700만원 수준으로, 당시 서울에서 최고가 분양 아파트였던 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’가 5272만원이었던 것보다 23% 이상 비싼 금액이다. 현행 주택법상 일반분양 물량이 30가구 미만일 경우 분양가 규제를 받지 않는 점, 당시 부동산 시장이 호황이었던 점을 겨냥해 이런 ‘배짱 분양가’를 책정한 것이다.

강남권 입성 기회를 노린 청약자가 몰리면서 경쟁률이 252대 1에 달했다. 하지만 분양가가 워낙 비쌌던 탓에 정작 계약된 물량은 6가구에 그쳤다. 이후 미분양을 털기 위해 선착순 분양까지 진행했지만, 2022년 하반기부터 시장이 급격히 침체하면서 계약자를 찾기가 더 어려워졌다. 결국 조합이 시세에 맞춰 분양가를 기존 대비 6억~7억원 낮춘 19억원대로 책정한 뒤, 이달 다시 청약자를 끌어모으기로 결정했다. 3.3㎡당 4820만원 수준으로, 최초 분양가 대비 25% 이상 할인한 금액이다.

올해 분양가는 106㎡ A~E타입 모두 19억3400만~19억4600만원으로 책정됐다. 주변에 신축이면서 40평대인 주택형을 보유한 단지가 많지 않아 정확한 가격 비교는 어렵다. 인근 송파대로 건너편에 있는 ‘헬리오시티’(2018년·9510가구) 110㎡가 올해 3월 25억5000만원에 팔린 것과 비교하면 6억원 정도 저렴한 가격이다. 하지만 국내에서도 손꼽히는 매머드급 아파트인 헬리오시티보다 ‘잠실 더샵 루벤’이 상품성이 크게 떨어지는 점은 감안해야 한다는 분석이 나온다.

최초 분양일 대비 2년 뒤 재분양에 나선 아파트라 입주일이 2025년 3월로 비교적 빠른 점이 예비청약자 발목을 잡을 수 있다. 20억원에 달하는 분양대금을 이달 4월 중 계약시 계약금으로 10%를 낸 뒤, 입주시 잔금 90%를 한꺼번에 납부해야 하는 구조라서다. 만약 1년 내 잔금 마련이 어려운 청약자라면, 이 아파트가 전매제한을 받지 않고 실거주 의무도 적용받지 않는 점을 고려해 전세 세입자를 들인 뒤 보증금으로 잔금을 충당하는 전략을 적용할 수 있을 것으로 보인다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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