지방 미분양·PF사업 위기, '민간 리츠'로 해결…국토부, 8일 설명회 개최

[땅집고] 국토교통부가 민간 리츠를 활용해 지방 미분양 주택을 매입하고, 자금 위기에 놓인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 지원하는 방안을 본격화한다.

2일 국토교통부가 건설경기 회복 지원 방안의 후속조치로 리츠 방식을 활용한 부동산PF사업 지원방안에 대한 업계 대상 설명회를 8일 개최한다고 밝혔다.

PF사업은 통상 토지 매수 등 초기비용 대출을 의미하는 브릿지론부터 시작해 토지 매입 → 인허가 → 본PF → 착공 → 분양 순으로 진행된다.

국토부는 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못해 경매 위기인 사업장은 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대리츠로 전환을 지원한다고 밝혔다.

미분양 우려 등으로 본 PF로 전환되지 못하고 토지가 경매될 경우 지분출자(Equity) 사업자 손해는 물론이고 일부 브릿지론 상환이 어려운 경우가 발생한다.

이 경우 주택도시기금을 지원받아 공공지원민간임대리츠로 전환하고 HUG 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출, 착공 등을 원활하게 진행할 수 있다.

또한, 임대 운영하다 향후 부동산 시장이 호전되는 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수 할 가능성이 있고,

토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여할 경우, 토지매각을 통한 브릿지론 상환과 함께 도급공사를 통해 매출 확보도 가능하단 설명이다.

준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제지원을 받는 기업구조조정리츠(CR리츠) 가 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다.

미분양 주택을 보유하고 있는 시공사, 신탁사 등이 선순위 투자 등을 받아 CR리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방안이다.

투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고, 임대주택을 운영하다 부동산 경기가 회복 시점에 분양하면 나머지 사업비도 회수할 수 있다는 설명이다.

과거에도 운영했던 CR리츠는 2009년 약 2200가구 미분양 주택을 매입해 2~4년 임대로 운영하다 모두 매각한 실적이 있다.

CR리츠의 세제지원은 취득세를 12%에서 1~3%로 감면하고, 종합부동산세 합산배제하는 것 등이다. 또 CR리츠는 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로, 조속한 설립을 위해 등록제를 적용하고 공모 의무 등을 면제한다.

국토교통부·부동산원·HUG는 8일 오후 2시 리츠협회에서 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등이 참석한 가운데 공공지원민간임대리츠·CR리츠 관련 설명회를 개최한다. 구체적인 공모방법, 사업절차 등을 안내할 계획이며, 8일부터 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다.

또한, PF현장의 어려움을 하루라도 빨리 해결할 수 있도록 기금투자위원회심사 및 리츠인가 절차 병행 등을 통해 행정절차 기간을 단축하고 리츠 참여요건 완화 등 합리적인 규제 개선도 검토할 예정이다.

김규철 국토교통부 김규철 주택토지실장은 “기금지원과 세제혜택이 접목된 리츠방식은 어려움을 겪고 있는 PF사업 정상화와 함께 임대주택 공급을 늘려 주거안정에도 기여할 수 있는 만큼 업계가 리츠를 설립·운영하는데 필요한 지원을 아끼지 않겠다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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