직주근접 끝판왕 '경희궁자이'…김앤장 변호사, 청와대 직원도 입주민

‘국평 20억’ 경희궁자이도 미분양 흑역사…빅4 로펌, 청와대 직원도 찾는 종로 대장주로 우뚝선 비결

[땅집고] 강북과 종로 대장 아파트로 불리는 종로구 홍파동 ‘경희궁자이’에 붙는 수식어가 있습니다. 바로 ‘아빠는 좋아하지만, 엄마는 싫어하는 단지’인데요. 직주근접으로 출근은 편하지만, 자녀를 위한 학군이나 학원가가 갖춰지지 않았다는 이유에서입니다.

단지 인근에는 소위 ‘빅4로펌’이라고 말하는 대형 법무법인을 비롯해 대기업이 많이 있습니다. 단지에서 차량으로 10분대 거리에 김앤장 법률사무소, 법무법인 광장·세종·태평양이 있는데요. 변호사 업무 강도가 어마무시 하다 보니 최대한 직주근접이 되는 아파트를 선호하기 때문에 가장 적합한 곳이 경희궁자이라는 겁니다.

로펌까지 실제 거리를 계산해봤는데요. 차량으로 김앤장 법률사무소까지는 4분, 법무법인 광장까지 13분, 세종이랑 태평양까지 9분이 걸립니다. 차량으로 10분대에 사무실까지 닿을 수 있다 보니 ‘직주근접 끝판왕’이라는 수식어가 붙습니다.

로펌 외에도 내로라하는 기업들이 단지 인근에 몰려 있습니다. 신문사인 조선일보, 동아일보, 서울신문은 물론 SK계열사, 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 삼성물산 등 건설사도 많습니다. 은행 외에도 현대해상, 보령제약, 교보생명, KB국민카드, CJ대한통운 등이 있고요.

경희궁자이는 지금이야 광화문 직장인들의 선호도가 높은 단지가 됐지만, 과거의 모습은 좀 다릅니다. 2015년만 하더라도 고분양가 논란이 나오면서 84㎡(이하 전용면적) 150가구 정도가 미분양도 발생했습니다. 당시 분양가는 8억원 정도였는데요. 이 미분양 물량을 빅4 로펌 변호사들이 다 해소해줬다는 얘기도 나왔었습니다.

땅집고가 지역별 대장주를 분석하는 <요이땅> 코너를 통해 종로 대장주 경희궁자이’를 직접 찾아가봤습니다.

광화문 직장인 중 자금 여력이 있고 직주근접을 중요시 하는 사람이라면 사무실 인근에 있는 주거지를 찾을 수밖에 없습니다. 하지만 문제는 이런 수요에 비해 종로구, 중구 일대에 공급되는 아파트가 없다는 겁니다. 구도심이라서 아파트를 새로 짓기 어렵기 때문에 입지 좋은 아파트가 귀한 상황이죠.

경희궁자이 외에도 인근에 내수동 ‘경희궁의아침’, 무악동 ‘경희궁 롯데캐슬’, 사직동 ‘광화문 스페이스본’이 있긴 한데요. 경희궁자이와 비교해보면 주상복합이라는 한계가 있는데다 가구 수나 구성 측면에서 부족하다는 평가가 많습니다.

강북삼성병원이 단지 바로 옆에 있다는 점도 경희궁자이가 대장주로 꼽히는 이유 중 하나입니다. 삼성서울병원과 같은 ‘빅5병원’에 들어가지는 않지만 바로 집 앞에 종합병원이 있다는 건 분명 이점이 됩니다.

도보권에 대형 할인마트는 없습니다. 제일 가까운 곳이 서울역 롯데마트인데요. 차로 10분 정도가 걸립니다. 인근 재래시장인 영천시장을 찾는 주민들도 많다고 합니다.

이 단지의 가장 큰 단점으로는 ‘학군과 학원가의 부재’가 꼽힙니다. 그래서 자녀가 중학생이 될 무렵에는 학군지로 이사했다가 대학에 입학하면 돌아오는 패턴도 있다고 해요. 거주 만족도보다 학군이 약한 단지에서 나타나는 현상입니다.

이런 이유로 2단지와 3단지를 두고 수요자들의 선택도 갈리는데요. 2단지가 독립문초등학교 배정이고 3단지가 덕수초등학교 배정인데, 덕수초가 100년 역사가 있는 명문고등학교로 독립문초보다 선호도가 높다 보니 배정 문제 관련해서도 갈등이 있었습니다.

인근 공인중개사무소 관계자와 주민들에게 최근 경희궁자이 분위기에 대해 들어봤는데요.

실제 주민들의 이야기를 들어보니 온라인상에서 거론됐던 단점들은 다른 장점들로 상쇄하는 분위기였습니다. 매매가도 한 번 살펴볼까요. 2단지랑 3단지 84㎡(33~34평)이 약 20억원 정도 거래가 되고 있는데요.

온라인 부동산 커뮤니티에서는 송파구 가락동 ‘헬리오시티’와 비교하기도 합니다. 헬리오시티 84㎡ 매매가가 20억원대로 비슷하기 때문입니다.

두 단지의 입지와 단지 규모 등 조건이 다르기 때문에 절대 우위를 따질 수는 없지만 20억원이라는 자금을 소화할 수 있는 수요자라면 어떤 점을 선호하느냐에 따라 선택이 달라질 것 같습니다.

최근 3년간 거래된 내역들을 그래프로 보면 알 수 있는데요. 최근 3년 거래 중 헬리오시티 84㎡ 최고가는 23억원을 넘겼었고요. 떨어질 때는 15억3000만원까지 하락했습니다. 반면 경희궁자이는 그래프가 상대적으로 완만합니다. 경희궁자이 2단지의 경우, 84㎡ 최고가는 22억2500만원이지만, 최저가는 18억1000만원입니다. 3단지 84㎡의 경우에도 최고가는 22억2500만원, 최저가는 17억8750만원 수준입니다.

이를 해석해보면 경희궁자이는 하락장에 빛을 볼 수 있는 단지가 아닐까 하는 생각이 듭니다. 오를 때도, 반대로 내릴 때도 상대적으로 등락폭이 크지 않으니까요. 직주근접과 여가 시설에 대한 선호도가 높고 안정적인 투자를 지향한다면 좋은 선택지가 될 수 있을 겁니다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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