입력 : 2024.03.22 07:30
[헌집새집-분담금에 대한 모든 것 ②] 재건축 추정 분담금, 정확할까? "이 때 나오는 게 진짜" | 포스코이앤씨 박정용 소장
[땅집고] “사업 초기에 예상한 추정 분담금은 변경될 가능성이 굉장히 높습니다. 말 그대로 추정일 뿐이죠. 분담금을 산정하기 위해서는 굉장히 많은 요소들을 다방면으로 고려해야 합니다. 간단한 산식에 사업성의 지표인 ‘정비사업 비례율’을 알아야 정확한 분담금 산출이 가능해집니다.”
요즘 재개발 재건축 시장에서 가장 뜨거운 이슈인 분담금에 대해 구체적으로 아는 분은 많지 않으실 것 같습니다. 오늘 포스코이앤씨 박정용 소장님 모시고 분담금 관련해 대화 나눠보는 시간 갖겠습니다. <이하 일문일답>
-1대1 재건축 사례도 보겠습니다. 부산에 재건축을 추진 중인 c단지는 최근 평당 조합원 분양가를 4500만원으로 책정을 했더라고요. 그래서 분담금이 최대 8억 3000만원까지 올라갔다고 합니다. 입지도 좋은 곳인데 분담금이 왜 이렇게 높은 건가요?
“1대1 재건축의 경우, 공사비가 오르거나 아니면 사업비가 오를 경우에 그러한 추가 분담금을 상쇄시켜 줄 일반 분양이 없습니다. 그 모든 변수들, 그 모든 부담을 100% 조합원들이 부담할 수밖에 없는 구조입니다. 만약 낸다고 하더라도 추가 분담금을 입지가 좋다면 입주 후에 추가적인 프리미엄을 노려볼 수 있는 장점은 있을 수 있습니다.”
-추정 분담금은 일반적으로 언제 나오는 건가요? 추정 분담금을 믿어도 되는 건가요?
“쉽게 말씀드리면 추정 부담금은 믿을 수 없는 겁니다. 재개발 재건축 사업은 사업을 완료하는 시점까지 정확한 분담금을 추정하기 어렵습니다. 추정 분담금은 구역을 지정하는 사업 초기 단계부터 산정은 할 수 있습니다. 그러나 재개발ㆍ재건축 사업 완료 시점까지 소요하는 기간이 굉장히 길다는 점을 감안했을 때, 사업 초기에 예상한 추정 분담금은 변경될 가능성이 굉장히 높습니다. 말 그대로 추정일 뿐이죠.”
-그렇다면은 정확한 분담금은 어느 시점에 알 수 있는 건가요?
“입주하시기 직전에 최종적으로 관리 처분 변경 총회를 한 번 더 할 수 있습니다. 지난 시간 동안 지출이 늘어난 부분을 반영해서 입주하시기 직전에 정확한 분담금을 아마 조합에서 산출해 드릴 걸로 예상하고 있습니다.”
-후분양과 선분양은 분담금 산정 방식이 혹시 다른가요? 분담금을 어떻게 해서라도 적게 내려면 어떻게 해야 하나요?
“사실 분담금 산정 방식은 분양을 어느 시점에 하는지에 따라 달라지지는 않습니다. 결국 분양가를 높게 받을 수 있는 시점에 분양하는 것이 관점입니다. 어떤 지역에서는 선분양을 해서 그동안 발생한 사업비 대출을 조기 상환하는 것이 유리한 케이스도 있고요. 분양가 상한제 지역에서는 아마도 후분양을 해서 분양가를 높게 받는 전략을 쓰기도 합니다.”
-분담금 산출하는 방식에 대해서 소장님께서 설명해 주시겠어요
“분담금을 산정하기 위해서는 굉장히 많은 요소들을 다방면으로 고려해야 합니다. 먼저 사업시행 인가 이후에 기존에 살고 있는 주택의 가치를 평가하는데요. 종후 감정평가에서 종전 감정평가를 뺀 금액이 추가 분담금이 된다라고 보시면 됩니다.
여기서부터 복잡한 셈법이 추가됩니다. 이 사업이 끝나는 미래 시점에 어떤 성적표를 받아들지 손익 검토를 해서 미리 종전 감정평가 금액에 반영을 하는 건데요. 여기서 사업성의 지표인 ‘정비사업 비례율’이 등장합니다. 사업의 사업 비례율을 알아야 좀 더 정확한 분담금 산출이 가능해집니다.”
-조금만 더 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?
“현재 34평을 소유한 조합원의 종전 감정평가를 받아봤더니 그 가치가 10억이 나왔습니다. 그리고 신축 아파트 평가 다시 말해서 종후 감정평가를 받아봤더니 12억이라고 가정을 해보겠습니다. 비례율이 100%인 사업장은 감정평가 금액 10억을 온전히 다 인정받을 수 있게 되고요. 그 경우 추가 분담금은 2억원이 됩니다.
그런데 사업을 진행하다 보니 여러 가지 변수가 생겨요. 예를 들어서 공사비가 올라서 비례율이 90%로 떨어지면 내 가치는 10억으로 인정을 받습니다. 그런데 비례율이 90%로 떨어졌기 때문에 내가 가진 자산의 가치는 9억으로 떨어진다고 볼 수 있습니다. 12억짜리 신축 아파트에 들어가기 위한 추가 분담금이 2억이 아니라 3억으로 늘어나게 되는 것입니다. 조합원이 갖고 있는 자산의 가치를 이 사업의 성적표에 따라서 다르게 평가받는 것을 바로 비례율이라고 보시면 됩니다.”
-비례율을 결정짓는 요소는 혹시 어떤 것들이 있나요?
“비례율을 결정짓는 요소는 또 굉장히 많은데요. 먼저 수입부터 말씀드리자면 일반 분양 수입이 있습니다. 관리처분 계획 수립 당시 산정한 일반 분양가는 실제로 분양하는 시점에 변경될 확률이 있는데요. 당연히 분양 수입이 오르게 되면 비례율도 같이 오르게 됩니다. 분양 수입이 내리게 되면 비례율도 따라서 내리게 될 것 같습니다.
또한 현장별로 일반 분양 세대수가 천차만별인데요. 일반 분양 세대수가 많은 현장일수록 비례율에 대한 민감도가 높다라고 보시면 될 것 같습니다.
또 한 가지 변수는 바로 지출에 있는데요. 아까 말씀드린 것처럼 관리처분 계획 수립 당시보다 공사비가 오르거나 혹은 필수 사업비가 올랐다라고 했을 때 이런 경우에도 비례율에 영향을 미칠 수 있다라고 보시면 될 것 같습니다.
결국 정비 사업은 굉장히 호흡이 긴 사업이고 살아있는 생물과도 같아서 관리처분 당시에 예상했던 분담금에서 크게 벗어나지 않기 위해서는 이 사업을 진행하는 동안 발생할 수 있는 수많은 변수들을 최대한 억제하는 것이 핵심이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
-분담금을 늘리는 변수도 그렇다면 있나요?
“사실 변수라는 것은 큰 틀에서 두 가지로 구분할 수 있을 것 같습니다.
컨트롤 할 수 있는 변수, 그리고 컨트롤 할 수 없는 변수 이렇게 두 가지로 구분할 수 있습니다. 먼저 컨트롤하기 어려운 변수의 경우는 이를테면 분양 경기가 갑자기 악화됐다라든지 혹은 정부의 부동산 정책이 갑자기 변경되었다 혹은 정부에서 금융 정책을 조금 더 타이트하게 관리하겠다라고 하는 것들이 있을 텐데…. 이럴 경우에는 조합과 시공사가 해당 상황에 맞게 유연하게 대처할 수 있도록 윈윈 전략을 구성하는 것이 좋을 것 같습니다.
또 한 가지는 컨트롤 할 수 있는 변수. 예를 들면 지난 영상에서도 말씀드린 바와 같이 시공사와의 공사비 분쟁을 최소화하고 또 조합 내부적으로 결속력을 다져서 빠르게 사업을 추진하는 것이 아마 변수를 최대한 줄일 수 있는 방법이 아닐까 생각하고 있습니다./정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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