입력 : 2024.03.22 07:30
[공사비 분쟁 집중진단 ③] 은평 대조1구역도 공사비 갈등에 사업 지연…정부, 부동산PF 대응 강화한다
[땅집고] 정부가 최근 개발 사업지의 공사비 갈등과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제를 해소하기 위한 ‘관계 부처 합동 건설경기 활성화 대책’을 다음 주 중 발표한다고 밝혔다.
진현환 국토교통부 1차관은 지난 19일 정부세종청사에서 열린 민생토론회 관련 브리핑에서 “공사비 현실화, 부동산 PF, 미분양 문제에 대해 관계 부처가 긴밀하게 협의 중”이라며 “이달 중 관계 부처 합동 대책을 발표하겠다”고 밝혔다.
최근 공공 공사 부문에서도 공사비 급등 여파로 사업이 일시 중단되는 사태가 벌어지면서, 건설업계 숙원인 공사비 현실화를 공공 부문부터 적용하는 방안이 담길 전망이다. 공공기관 발주 사업비를 올리고, 건설공사비지수를 통한 물가 보정 등으로 공사비 책정을 현실화하는 방안이 발생할 수 있다.
이와 함께 업계에선 공사비 갈등과 부동산PF 부실 위기 해소를 위해 중앙정부차원에서 분쟁조정기구를 설립하고, 이 기구에 법적인 효력을 명확하게 부여해야 한다는 정책 제언도 나왔다. 부동산PF 부실 규모를 정확하게 파악하지 못하는 한계도 지적됐다. PF사업에 대한 별도 관리법을 제정해야 한다는 주장이 제기됐다.
■ 강제성 없는 건설분쟁조정위원회 조정안, 효력 강화해야
최근 공사비 급등으로 갈등이 벌어지면 공사가 중단되거나 중단될 위기에 놓인 PF사업장이 증가하고 있다. 올해 재건축·재개발을 통해 3만4000여가구가 일반분양될 것으로 보고 있지만, 공사비와 금융비용이 가파르게 증가해 분양 일정이 무기한 밀릴 수 있다는 관측이 나온다.
대표적인 예로 서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발사업은 이미 철거를 마치고 공정률 20%를 넘겼지만, 조합 내 갈등 등으로 공사가 중단되면서 분양이 차일피일 미뤄지고 있다. 약 2400가구 규모인 이 단지는 작년 하반기 분양할 계획이었다. 여기에 올초 GTX 등을 포함한 국책 사업도 줄줄이 유찰 사태가 벌어지고, 이달 공공 공사인 세종시 ‘행복도시 4-2 생활권 공동캠퍼스’ 건설 현장이 공사비 급등 여파로 멈춰섰다.
[땅집고] 정부가 최근 개발 사업지의 공사비 갈등과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제를 해소하기 위한 ‘관계 부처 합동 건설경기 활성화 대책’을 다음 주 중 발표한다고 밝혔다.
진현환 국토교통부 1차관은 지난 19일 정부세종청사에서 열린 민생토론회 관련 브리핑에서 “공사비 현실화, 부동산 PF, 미분양 문제에 대해 관계 부처가 긴밀하게 협의 중”이라며 “이달 중 관계 부처 합동 대책을 발표하겠다”고 밝혔다.
최근 공공 공사 부문에서도 공사비 급등 여파로 사업이 일시 중단되는 사태가 벌어지면서, 건설업계 숙원인 공사비 현실화를 공공 부문부터 적용하는 방안이 담길 전망이다. 공공기관 발주 사업비를 올리고, 건설공사비지수를 통한 물가 보정 등으로 공사비 책정을 현실화하는 방안이 발생할 수 있다.
이와 함께 업계에선 공사비 갈등과 부동산PF 부실 위기 해소를 위해 중앙정부차원에서 분쟁조정기구를 설립하고, 이 기구에 법적인 효력을 명확하게 부여해야 한다는 정책 제언도 나왔다. 부동산PF 부실 규모를 정확하게 파악하지 못하는 한계도 지적됐다. PF사업에 대한 별도 관리법을 제정해야 한다는 주장이 제기됐다.
■ 강제성 없는 건설분쟁조정위원회 조정안, 효력 강화해야
최근 공사비 급등으로 갈등이 벌어지면 공사가 중단되거나 중단될 위기에 놓인 PF사업장이 증가하고 있다. 올해 재건축·재개발을 통해 3만4000여가구가 일반분양될 것으로 보고 있지만, 공사비와 금융비용이 가파르게 증가해 분양 일정이 무기한 밀릴 수 있다는 관측이 나온다.
대표적인 예로 서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발사업은 이미 철거를 마치고 공정률 20%를 넘겼지만, 조합 내 갈등 등으로 공사가 중단되면서 분양이 차일피일 미뤄지고 있다. 약 2400가구 규모인 이 단지는 작년 하반기 분양할 계획이었다. 여기에 올초 GTX 등을 포함한 국책 사업도 줄줄이 유찰 사태가 벌어지고, 이달 공공 공사인 세종시 ‘행복도시 4-2 생활권 공동캠퍼스’ 건설 현장이 공사비 급등 여파로 멈춰섰다.
민간 사업지에서 공사비 분쟁이 벌어지는 경우 정부가 특별히 개입하거나 갈등을 중재할 수 있는 방법은 사실상 없다. 건설분쟁조정위원회 운영도 통해 조정안을 제시하는 것 정도에 그친다. 이 기구에서 나온 조정안은 당사자가 수용할 때만 해결 가능하고 법적 강제성이 없다는 것이 문제로 꼽힌다. 조정위원회 조정안을 받아들이지 않으면 결국 민사소송으로 이어지고, 사업은 무기한 연장되는 것이 다반수다.
분쟁조정위 운영도 활발하지 못했다. 지난해 12월말 기준 1년간 국토부 분쟁조정위원회에서 개최된 회의는 2회로, 7건의 안건이 다뤄졌다. 최근 3년간 조정회의 개최 실적도 지난 2020년 2건, 2021년 2건, 2022년 1건에 그쳤다. 공개된 안건을 살펴보면 지난해 1월 31일 회의에서 공사대금 지급 및 불량 레미콘 손해배상 등 4건, 8월 3일 회의에서 건설기계 임대계약 해지에 따른 손해배상 청구건 등이다.
서울시는 정비사업의 주요 단계별 공사비 변경 내역 점검부터 코디네이터 파견 등을 통한 분쟁조정지원 등의 내용을 담은 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’를 배포하기도 했다.
하지만 업계에선 표준계약서 도입이나, 분쟁조정위원회 결정 등에 강제성이 없다보니 제도를 적극적으로 활용하기 어렵다는 이야기가 나온다. 지난 19일 한국건설산업연구원은 ‘주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책과제’를 통해 “최근 고금리 및 공사비 인상 문제로 인해 민간 건설사들의 사업현장에서 공사가 중단되는 사태가 발생하고 있다”며 “건설사들의 PF 사업성 개선을 위한 ‘부동산PF종합대응반’을 확대 개편하고 운영 방식을 개선해야 한다”고 했다.
■ “국토부, 부동산PF 위험규모 정확히 몰라…관리 법안 제정 필요”
다가오는 부동산PF 부실 위험 규모를 정책 당국이 제대로 된 현황 파악을 못 하고 있다는 점도 문제로 거론됐다.
건산연은 “부동산PF 위기가 진행 중이지만 당국이 PF사업장의 현황에 대해 체계적인 파악이 어려운 상황”이라며 “법적으로 부동산 PF에 대한 통일된 개념이 존재하지 않고, 금융 업권별로도 부동산PF를 분류하는 기준이 상이해 금융당국이 위기를 겪는 사업장을 구분하기조차 쉽지 않다”고 했다.
이어 “담당 부처의 한 축인 국토교통부도 PF사업장에 대한 정보를 토대로 보증 공급 등 정책 대안을 마련하는 것이 필요하나, 금융위원회 등 관련 부처와의 정보 교류가 원활하지 못해 대책 수립에 적지 않은 어려움을 겪고 있다”고 지적했다.
건산연 관계자는 “부동산PF사업에 대한 별도 관리 법률의 제정이 필요하다”며 “이 법 안에 PF사업에 대한 개념 정의를 마련하되, 리츠, PFV 등 개발 사업의 형식적인 추진 형태보다는 자기자본 대비 타인자본의 비중 또는 타인자본의 절대 금액 등을 기준으로 법률이 적용되는 부동산PF 사업의 범위를 정의하는 것이 바람직하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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