대치동 은마, 도곡렉슬 하락 거래 속출…강남 아파트도 양극화 시대

[땅집고] 최근 수도권 부동산 시장이 혼조세다. 강남의 일부 초고가 아파트에서는 신고가가 나오지만, 그외 아파트는 저가 매물이 빠르게 소진되며 가격이 하락하고 있다. 이 때문에 주택 가격이 ‘상승’ 혹은 ‘하락’ 중 하나의 흐름으로 움직이지 않고, 지역과 가격, 주택 유형별로 각기 다른 양상이 나타난다는 분석이다.

전문가들은 4월 총선을 앞두고 부동산 정책 변화를 예측하기 어려운 상황에서 현재 부동산 시장에 투자 수요가 줄고, ‘실수요자’만 움직인다고 설명했다. 강남의 경우 초고가 시장이나 신축 단지만 간간이 거래가 이뤄지고, 나머지 주택들은 실수요자들이 관망세에 접어들며 가격이 하락한단 분석이다.

■ 입지, 학군지 다 소용없어…은마·미도 줄줄이 하락

최근 강남 주택 시장에는 최근 투자 수요가 거의 사라졌다. 공사비 급등 여파로 불투명해진 것이 재건축·재개발 등이 주된 원인이다. 투자에 대한 규제 수준도 총선까지는 언제 어떻게 바뀔지 불확실해 오로지 실수요자들이 거주 여건만 고려해 집을 구입하는 경우가 늘었다. 이에 따라 신축 단지나 초고가 아파트는 가격이 강세인 반면, 일반 노후 아파트는 가격이 큰 폭으로 하락했다.

서초구 반포동 한강변 신축 단지 ‘아크로리버파크’ 25평(59㎡)은 지난 5일 28억3000만원에 팔려서 신고가 경신했는데, 기존보다 1억6000만원 올랐다. ‘래미안 원베일리’ 같은 평수도 지난달 3일 29억1000만원에 팔려서 신고가를 다시 썼다. 개포동 ‘디에이치퍼스티어아이파크’는 34평(84㎡)이 31억1198만원에 팔려 역대 최고가를 기록했다.

하지만 이렇게 가격이 오른 단지는 극소수란 분석이 우세하다.

입지가 우수하고 학군지여도 가격이 하락한 단지가 많다.

대치동 은마아파트 76㎡는 지난달 23억7000만원에 거래돼 작년 9월 24억4000만원보다 7000만원 떨어졌고, 한보미도맨션 126㎡는 32억5000만원에 팔려 직전 최고가 38억원보다 5억5000만원 하락했다.

도곡동 ‘도곡렉슬’ 134㎡는 지난해 9월 40억원에 팔렸지만, 작년 말부터 집값이 떨어져 올해 38억원에 거래됐다. 2022년 5월 49억4000만원이 신고가였는데, 2년 만에 무려 11억원 하락한 셈이다.

■ 전문가들, “고가 아파트 받아줄 수요 축소”

전문가들은 그간 다른 지역에 비해 강남 집값이 크게 상승했는데, 침체가 심화하면서 더 이상 강남의 높은 집값을 떠받칠 수요가 부족한 것이 하락의 원인이라고 지목했다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “지난 2년간 서울 아파트 시장이 침체기였을 때 강남 아파트 가격만 지속적으로 상승했다”며 “다른 지역과 집값 격차가 더 벌어지면서 올초부터는 현재 가격에 집을 구입해줄 실수요자가 극히 드물어졌다”고 했다. 윤 연구원은 “타 지역에서 이사오기도 힘들고, 기존 세입자들이 집을 구입하기도 어려워지면서 수요자들의 강남 집값에 대한 가격 저항감이 커졌다”고 분석했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수는 “지금까지 오른 강남 집값을 받아줄 수요자가 많지 않고, 학군지 매력도 예전만 못해졌다”며 “재건축 사업이 최근 불확실해진데다 다주택자에 대한 세금 정책 등의 변화도 총선 이후 어떻게 될 지 불확실하다보니 실수요자만 움직이는 시장에서 급매물 위주로만 거래되고 가격이 하락하는 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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