'미니 둔촌주공' 더샵 둔촌포레, 리모델링 택하니 분담금 2.2억 '저렴' [르포]

[땅집고] 지난 13일 서울 지하철 9호선 종점인 중앙보훈병원역 2번 출구로 나와 5분여 걸으니 회색 골조를 드러낸 아파트 단지를 둘러싼 펜스가 펼쳐졌다. 1984년 입주해 노후한 둔촌현대1차를 리모델링 사업을 통해 ‘더샵둔촌포레’ 새아파트로 탈바꿈하는 현장이다. 시공은 국내 시공능력평가 기준 7위 건설사로, 국내 아파트 리모델링 수주에 박차를 가하는 포스코이앤씨가 맡았다. 안전모와 밝은 형광색 안전조끼를 입은 포스코이앤씨 관계자들이 현장을 분주하게 돌아다니는 모습이 눈에 띄었다.

‘더샵둔촌포레’는 총 572가구로, 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 일대 500가구 이상 중형급 리모델링에 성공한 최초 아파트라 주목할 만 하다는 업계 평가가 쏟아진다. 이달 12일 기준 공정률 74% 시점에서 1순위 청약을 진행한 결과, 총 74가구를 일반분양하는 데 2330명이 접수해 평균 93대 1, 최고 155대 1 경쟁률을 기록했다.

■74가구 더 짓고 지하주차장도 생겨…분담금 2.2억으로 ‘저렴’

‘더샵둔촌포레’ 리모델링 사업은 어떤 방식으로 진행되고 있을까. 아파트 부지에 일(ㅡ)자로 길게 배치됐던 둔촌 현대1차 기존 동은 그대로 두고, 남은 건폐율과 용적률을 활용해 부지 양측 여유분 땅에 3개 동을 신축하는 ‘별동 증축’ 리모델링을 택했다. 리모델링 사업으로 이 단지 건폐율이 15.49%에서 25.75%, 용적률이 174.47%에서 233.65%로 각각 늘어났다.

공사 기간은 37개월 정도다. 원래 500여가구 아파트를 신축하는데는 32개월 정도가 걸리지만, 리모델링의 경우 기존 골조를 유지하면서 철거·보완 등 작업을 해야 하므로 시간이 좀 더 걸린다. 조합원 분담금은 가구당 평균 2억2000만원 정도다. 조합 측은 “최근 정비사업 현장마다 분담금만 5억원 이상인 곳도 수두룩한 점을 감안하면, 이 정도 금액은 매우 양호한 수준이라고 본다”고 전했다.

가로로 배치한 기존 아파트 498가구는 모두 조합원 물량이다. 원래 전용 84㎡던 주택의 거실쪽 전면과 주방쪽 후면을 각 2m 정도씩 늘려, 실사용면적이 93~95㎡로 각각 늘어났다. 원래 골조를 그대로 활용하다 보니 면적은 넓어졌지만 구조는 기존과 마찬가지인 2베이에 그친다. 대신 드레스룸, 알파룸 등 최근 신축 아파트에서 찾아볼 수 있는 다양한 수납 공간을 마련했다.

새로 짓는 3개동 74가구는 모두 일반분양한다. 주택형은 84㎡와 112㎡ 두 가지로 마련했다. 84㎡ B타입과 112㎡ A타입은 주택 수요자들이 가장 선호하는 4베이 판상형이며, 84 A타입은 타워형으로 설계했다.

지하주차장도 2개층 신설했다. 원래는 지상에만 주차가 가능했다. 총 368대로 가구수(498가구)보다 적어 입주민 주차난이 빈번했다. 하지만 리모델링으로 지하주차장을 만들어 주차대수가 703대, 가구당 1.3대 수준으로 늘었다. 입주민 편의를 위해 지하주차장에 엘리베이터를 설치하고, 각 동으로 직접 연결하는 구조를 마련했다.

이날 포스코이앤씨 관계자는 “앞으로 아파트 리모델링 사업에서 더 나은 평면을 구현하고, 배관도 보다 효율적으로 배치하기 위한 연구를 진행하고 있다”고 했다.

■리모델링, 재건축 보완재 될 것…주택 공급에도 순기능

건설업계에선 앞으로 리모델링이 재건축을 보완할 정비사업군으로 떠오를 것이라고 보고 있다. 용적률이 낮은 저층 노후 아파트의 경우 파격적인 가구수 증가와 일반분양 수입을 기대해 재건축을 선택하겠지만, 이보다 층수가 높은 중·고층 아파트라면 사업성 문제로 재건축 대신 리모델링을 선택할 수밖에 없을 것이라는 주장이다.

이원식 포스코이앤씨 상무는 “리모델링은 재건축의 대체재가 아닌 보완재”라며 “고밀도(고층) 단지의 경우 이미 용적률이 어느 정도 높아 사업성이 떨어지는 상황에서 새 아파트에 대한 갈증을 채우려면 리모델링을 선택해야만 할 것”이라고 했다. 이어 그는 “재건축은 준공 30년이 넘어야 진행 가능하지만, 리모델링은 15년만 경과하면 진행할 수 있다는 것도 장점”이라고 전했다.

서울시 리모델링주택조합 협의회에 따르면 현재 서울에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지는 총 137곳(조합 76곳·추진위원회 60곳)이다. 가구수로 따지만 11만가구가 넘는다. 전국 범위로 넓히면 총 265개(조합 153곳·추진위원회 111곳) 단지, 총 30만가구에 달한다.

특히 새아파트가 부족한 서울에선 리모델링이 주택 공급 대안으로 자리잡을 수 있을 것이란 주장도 나온다. 지난해 서울시가 지난해 발표한 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 수요예측’에 따르면, 세대수 증가형 리모델링 사업을 통해 최대 11만6164가구가 증가할 것이라는 통계가 나왔다. 전국으로 확대하면 최대 20만2695가구 공급이 가능할 것으로 추산된다.

서정태 서울시 리모델링협회 회장은 “공동주택 리모델링 사업을 추진하는 중대형 단지들이 늘어나면서 일반분양 주택도 증가하고 있는 추세”라며 “앞으로 서울은 물론 전국 주택 공급량의 상당 부분이 리모델링 아파트 단지에서 나오게 될 것이라고 본다”고 했다.
/이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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