압구정현대 25억 오르고, 도곡렉슬 11억 날아가…재건축·신축만 강남불패

[땅집고] 최근 강남권 고가 아파트 시장 들썩이는 모습이다. 수년간 거래가 없다가 갑자기 신고가에 팔리거나, 크게 하락했던 단지에서 상승 움직임이 포착됐다.

하지만 서울의 아파트 매매 변동률은 14주간 내림세이고, 매물도 약 8만 건으로 늘어날 만큼 수요가 위축된 상황이다. 심지어 강남구는 최근 17주 연속 집값이 마이너스 변동을 기록하고 있다. 강남구 몇몇 아파트 단지 상승거래가 전체 시장을 이끌어갈 만큼의 파급력은 부족하단 평가다. 일부 단지를 제외하면 강남 대치동 한복판에 있는 아파트조차도 지난 2년간 10억원 이상 떨어졌다. 직전 거래보단 가격이 올라도 부동산 호황기 전고점과 비교하면 크게 하락한 단지가 더 많다는 분석도 나온다.

■ 재건축·신축 단지만 신고가 거래…‘도곡렉슬’은 11억원 빠져

최근 들어 강남권에는 2~3년간 거래가 아예 없다가, 신고가에 거래된 사례가 증가세다. 주로 대규모 재건축이 예정된 단지 혹은 한강변 신축 단지에서 거래가 이뤄졌다.

지난달 8일 강남구 압구정동 현대 2차 아파트 196.84㎡(64평·이하 전용면적)이 80억원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 주택은 최근 3년간 거래가 전혀 없었다. 2021년 같은 주택형이 55억원에 팔렸는데, 3년 만에 25억원 오른 셈이다.

청담동 마크힐스(이스트윙)도 지난달 192.86㎡(20층)가 85억원에 팔렸다. 같은 면적 직전 거래가 2021년 8월인데 당시 55억원에 팔려 3년이 채 안 돼 30억원 올랐다.

하지만 최근 가격이 올라도 전고점 회복을 못하는 단지가 더 많다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’는 84㎡가 지난 1월 37억7000만원에 팔렸는데, 3년 간 거래가 없다가 이번에 신고가로 손바뀜됐다. 그러나 같은 주택형이지만 구조가 다른 84㎡가 과거 2022년 46억원6000만원에 거래된 것을 감안하면 사실상 가격은 9억원쯤 하락한 셈이다.

입지가 우수해도 신축한지 오래되고 특별한 호재가 없는 단지는 가격이 크게 떨어졌다.

강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 134㎡는 지난해 9월 40억원에 팔렸지만, 작년 말부터 집값이 떨어져 올해 38억원에 거래됐다. 2022년 5월 49억4000만원이 신고가였는데, 2년 만에 무려 11억원 하락한 셈이다.

이 단지는 2006년 입주해 15년이 넘은 아파트인데, 강남에 최근 신축 단지가 증가하면서 가격이 빠졌다는 분석이 나온다.

■ 강남 17주째 집값 하락…서울 매물도 8만건 쌓였다

하지만 서울은 전반적으로 주택 가격이 하락세다. 지난해 11월 말 이후 서울은 연속 마이너스 상승률을 보였다.

심지어 강남구 조차도 일부 고가 거래 단지를 제외하면 하락거래가 다수를 차지해 2월 내내 마이너스 변동률을 보였다. 3월 첫째주도 -0.01% 하락해 작년 11월 셋째주 이후 17주 연속 주간 변동률이 하락했다.

부동산플랫폼 아실에 따르면 3월12일 기준 서울의 총 아파트 매물은 8만1465건으로 2021년 3월 4만6706건 이후 최대치로 쌓이고 있다.

이관우 개포1번지공인중개사무소 관계자는 “지난해 말까지 강남 주요 단지 급매가 거의 소진되면서 신고가가 나오고 있다”며 “강남 아파트는 지난 부동산 호황기 가격이 너무 크게 올라서 특별한 호재가 없고 연식이 오래된 단지는 전고점보다 크게 떨어질 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

▶처음에 건축 기획 잘못하면 예상치도 못한 수억원이 줄줄 샐 수도 있어요! 자산 가치 높이는 건축하고 싶다면? ☞땅집고M
▶2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!