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'4월 총선'후 주택 시장 뒤집을 역대급 처방 나올까

    입력 : 2024.03.10 15:50 | 수정 : 2024.03.11 09:59

    [땅집고] 제 22대 총선이 한 달여 앞으로 다가왔다. 부동산 시장에선 총선 후 여야 의석수 변화에 따라 부동산 정책이 얼마나 달라질지가 가장 큰 관심사다.

    [땅집고]한 시민이 투표용지를 투표함에 넣고 있다. /연합뉴스

    그간 윤석열 정부의 부동산 정책은 대부분이 국회의 동의가 있어야만 실현 가능해 여소야대 국면에서 ‘반쪽짜리’라는 비판을 받았다. 특히 올해 초 국토교통부가 발표한 1·10 부동산 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)의 경우 전체 79개 세부 추진 과제 중 법개정 과제는 18개에 달할 만큼 국회 협조가 필수적이어서 정책 약발이 시장에 통하지 않을 것이란 이야기가 나왔다.

    현재 부동산 시장은 거래가 감소하고 가격도 하락하는 침체 국면을 맞았다. 건설업계에선 미분양 해소 등을 위한 수요 진작 요구가 강한 상황이다. 업계의 요구가 높은 다주택자에 대한 세제 완화, 재건축 초과이익환수법 등 시장에 지각변동을 일으킬만한 정책들이 총선 이후 얼만큼 변화할 수 있을지 주목된다.

    ■ 건설업계 “수요 진작 위한 세제 완화 절실”…법안 변화 필요

    [땅집고] 윤석열 정부의 주요 부동산 정책 변화. /건설산업연구원

    윤석열 정부는 집권 이후 부동산 대책을 통해 공약 사항을 하나하나 변화시켰다. 변화된 주요 사안은 ▲재건축 안전진단 절차 간소화 ▲생애최초 주택 구입 시 LTV 80% 완화 등 주택담보대출 제한 완화 ▲공시가격 및 다주택자 세제 일부 완화 ▲다주택자 양도세 중과 한시 유예 ▲실거주 의무 3년 유예 ▲전매제한 완화 ▲규제지역 완화 등이다

    [땅집고] 윤석열 정부의 주요 부동산 정책 변화. /건설산업연구원

    하지만 최근 지방에 미분양이 폭증하고, 주택 시장 수요가 크게 위축되자 건설업계는 다주택자에 대한 세제 완화를 요구하고 있다. 지난 8일 박상우 국토교통부 장관 주재로 서울 강남 건설회관에서 열린 ‘건설업계 릴레이 간담회’에서 건설업계 관계자들은 “세제 완화를 통해 부동산 수요를 진작시켜달라”고 요구했다.

    현재 다주택자에 대한 세제 완화는 정부가 시행령을 통해 풀 수 있는 규제는 최대한 완화했고, 야당과 합의해 세율을 조정한 부분도 있다. 하지만 대통령 공약 사항이었던 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택 보유 수에 따른 차등과세가 아닌 주택 가액 기준으로 보유세 부과를 전환하는 방안은 아직까지 실현되지 않고 있다.

    다주택자의 양도소득세 중과세는 지난해 5월부터 올해 5월까지 한시적으로 유예하기로 했는데, 이 기한이 1년 더 연장됐다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기존 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 중과세율이 적용됐으나, 이번 조치로 내년 5월까지 중과하지 않는다.

    종합부동산세는 2022년 여야가 합의해 법안 종합부동산세법을 개정해 세율을 일부 조정했다. 다주택자의 과세 표준 계산시 공제금액을 6억원에서 9억원으로 높이고, 2주택자의 세율을 대폭 완화했다.

    기존 2주택 이하 0.6~3.0%, 3주택 이상 1.2~6.0%였던 세율이 각각 변화했는데, 2주택 이하는 1주택자와 동일하게 0.5~2.7%로 매기고, 3주택 이상은 중과세를 적용하긴 하지만 세율을 0.5~5.0%로 낮췄다.

    [땅집고] 종합부동산세 세율 변화.

    당초 정부안은 3주택 이상 다주택자에 대한 주오가세를 1.3~2.7%로 낮추는 것이었지만, 국회 합의 과정에서 현행 수준으로 맞춰졌다.

    건설업계 관계자는 “영세한 업체들뿐만 아니라 어느 정도 규모가 있는 업체들도 수주를 줄이는 등 어려움에 봉착해 있다”며 “공사비, 금융비용 등 건설원가 부담이 가중돼 건설사가 분양가를 낮추는 데도 한계가 있기 때문에 세제 완화 등 수요를 확대할 수 있는 추가적인 법 개정이 마무리되기 전까지 시장 부진을 회복하기 힘들 것으로 보인다”고 했다.

    ■ 도심 정비사업 공사비 갈등 해결해야…노후계획도시 분담금 마련 대책도 필요

    고금리 및 원자재값 인상 등 건설 비용 상승으로 주택 공급이 축소돼 수도권 주택 시장 가격이 불안해질 것이란 우려도 나온다. 현재 진행 중인 재건축·재개발 사업지를 비롯해 신속한 공급이 가능하도록 정부가 나서서 장애물을 제거해야 한다는 주장이다.

    최근들어 각 정비사업지마다 공사비 갈등이 불거지는 만큼 분쟁 예방에 대한 대책 마련이 시급한 상황이다. 비용 부담이 높아진 상황에서, 조합원들은 재건축 초과이익환수제 부담을 낮춰달라는 요구가 거세다.

    국토부가 ‘1·10 대책’ 후속조치로 공사비 분쟁 방지를 위한 정비사업 표준계약서를 내놨지만 강제성이 없어 유명무실하다는 지적이 이어지고 있다.

    또 지난 1월 정부는 시행령 개정을 통해 1가구 1주택자의 재건축 부담금을 보유기간에 따라 최대 70%까지 감경하는 방안을 입법예고 했지만, 재건축 조합원들은 재건축 초과이익환수제의 완전한 폐지를 주장한다. 여야가 합의해 재건축 초과이익환수 금액을 조정했지만, 대부분 8000만원을 기본으로 넘기는데다 50%를 징수한다는 내용에는 변함이 없기 때문이다.

    아울러 수도권 대규모 정비사업인 노후계획도시 재정비와 관련해선 과도한 분담금을 조정하고 자금 지원이 필요하단 주장이 나온다.

    [땅집고] 1기 신도시 분당 아파트 모습. /조선DB

    건설산업연구원이 발간한 건설동향브리핑947호에 따르면 “부동산 시장 침체로 일반분양 수입이 감소한 상황 속에서 공사비까지 급등하여 정비사업의 사업성이 나빠진 상황”이라며 “대부분 구역에서 조합원들이 면적을 줄여서 분양받지 않는 이상 상당한 분담금을 납부해야 할 것으로 예상된다”고 했다.

    특히 1기 신도시 등 노후계획도시는 개발이 이뤄지면 도심 공급을 충당할 수 있는 역할을 하지만 주로 은퇴자, 고령자 등 분담금 마련 여력이 부족한 소유자들이 많다는 것이 문제로 제기됐다.

    건산연은 “고령자·은퇴자의 계속 거주 지원을 위해 주택 연금형 방식 등의 금융구조를 도입하고 직계가족에 지분 매각 및 상속, 우선매수청구권을 부여하는 등 분담금 조달을 가능하게 하는 대책 마련이 필요하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com





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    /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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