분담금 5억 폭탄 상계동, 환급 받는 잠실주공?…재건축 주의사항 3가지

[땅집고] 지난해 말 한 언론 매체가 부동산 전문가를 대상으로 한 설문에서 ‘2024년 상반기에 유망한 부동산 투자 상품’으로 ‘재건축 추진 아파트’가 1위로 꼽혔다.

재건축 아파트 사업은 기존 구축 아파트가 30년 가까이 있던 곳에 그대로 들어서다 보니 이미 단지 주변 인프라가 잘 갖춰져 있는 경우가 많다. 게다가 정비사업이 끝나면 가격이 주변 시세보다 더 높아지기도 한다. 주거 쾌적성, 투자 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 점이 재건축 아파트 투자의 장점이다.

하지만 최근 아파트 공사비가 급등하면서 재건축 단지마다 조합과 시공사 간 갈등이 커져 사업이 지연되는 일도 빈번했다. 사업 기간이 불확실하다는 점이 재건축 사업의 가장 큰 단점이라고 볼 수 있다. 불안정한 시장 상황에서 투자자가 참고할 만한 재건축 투자 3대 원칙을 꼽았다.

첫째는 ‘대형 평형’ 비중이 큰 단지를 선택해야 한다. 재건축 투자처를 고를 때는 아파트가 향후 재건축으로 얼마나 가치가 상승할 지에 초점을 맞춰야 한다. 재건축은 일반분양 물량을 많이 확보를 해야 조합원 분담금이 낮아 진다. 재건축 투자의 메리트가 확 살아나는 것.

대형평수 내지 대단지 아파트들은 상대적으로 낮은 분담금을 예상할 수 있지만 소형평수나 중소 단지들은 높은 분담금으로 사업 진행에 난항을 겪게 되는 경우가 많다. 소형 평수 단지가 몰려 있어 분담금 폭탄을 맞은 사례가 ‘상계주공 5단지’다. 상계주공5단지는 지난해 전용 84㎡를 선택하면 5억원의 분담금이 든다는 예상이 나오면서 시공사와 계약을 해지하기도 했다.

이 단지는 기존 용적률이 93%로, 모든 가구가 전용 37㎡로만 구성돼 있다. 10평 정도인 건데요. 가구당 평균대지 지분이 좁다 보니 높은 분담금 분쟁이 발생했다. 기존에 보유한 땅이 작다 보니 전용 84㎡를 받기 위해선 분담금이 많이 들 수밖에 없다.
이 단지 최근 매매가격이4억6000만원인데 조합원 분담금이 5억원이 추산된 것이다.

반면에 중형단지로 구성돼 사업성이 높은 대표적인 예로 서울 송파구 잠실동 잠실주공 5단지를 볼 수 있다. 이 단지는 1978년에 준공한 최고 15층, 30개동 3900여 가구 규모의 아파트다. 이후 최고 70층, 41개동 6300여 가구로 재건축 할 예정이다. 이 단지는 애초에 중형 평수인 전용 76~82㎡로 이뤄져 있다.

6300여 가구에서 3900여 가구를 빼면 팔 수 있는 일반분양 물량이 거의 2400 가구가 나온다. 평당 6500만원으로 전용 81.75㎡ 아파트 일반분양가를 계산하면 업계에서는 분담금을 4억원 초반대에서 5억원 초반대로 보고 있다. 현지 부동산 관계자는 “잠실주공5단지는 종 상향이 예상돼 있어 기존 82㎡ 아파트 소유자가 평형 상향 없이 같은 면적 아파트에 새로 입주하게 되면 분담금이 아니라 오히려 환급금을 받을 수도 있다”고 주장했다.

두번째는 분양가가 높은 곳을 선택해야 한다. 일반분양 물량이 많고, 일반분양가가 높게 책정되는 곳이 사업성이 높다는 건 당연한 이야기다. 특히 최근에 평당 공사비 1000만원에 달할 정도로 건축비 인상 등으로 조합원 분담금이 크게 오르는 점을 주목해야 한다.

과거처럼 조합원 분양가가 일반분양가보다 훨씬 저렴한 상황이 아니다. 분양 가격 차이가 크지 않다. 결국 일반 분양가가 높은 곳을 택해야 분담금이 줄어든다. 아이러니하게도 분양가를 규제하는 유일한 지역인 강남3구다. 현재 강남3구랑 용산구만 분양가 상한제가 적용된다. 분양가 상한제를 적용한 분양 가격은 주변 시세 80% 정도다. 강남은 분상제 적용 지역이지만 시세가 워낙 높아 일반 분양가도 월등히 높다.

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가장 최근에 분양한 포제스한강을 제외하면 역대 가장 높은 분양가의 아파트는 평당 6700만원대를 기록한 서초구 잠원동 메이플자이다. 주택형별로 보면 43㎡가 최고 12억4300만원, 49㎡가 최고 15억3000만원, 59㎡가 최고 17억4200만원입니다. 분양가 상한제 단지 임에도 가장 비쌌다. 그 전에 분양가가 가장 비쌌던 단지도 2021년 6월에 분양한 서초구 잠원동의 래미안 원베일리입니다. 평당 5600만원대였다. 이 금액도 엄청난 로또 단지였음에도 당시 분양가 기준으로는 역대 최고가였다.

곧 분양 시장에 나올 반포동 래미안 원펜타스의 분양가도 평당 7000만원을 넘길 것이라는 예상이 나온다. 25평 기준으로 봤을 때 잠원동, 반포동 일대 아파트가 23억~24억원에 시세를 형성한 점과 비교해서 메이플자이 단지의 경우 7억 정도의 시세 차익에 대한 기대감도 크다.

셋째, 작게 사서 크게 늘려가는 점이다. 이 경우는 가격 상승 기대감이 크고, 수요자가 선호하는 입지 환경을 갖춘 곳인 경우 유리하다. 대표적인 사례로 압구정3구역 아파트가 있다.

올 초 서울 강남구 압구정3구역의 대략적인 추정 분담금이 공개됐다. 현재 30평형대를 소유한 조합원이 34평형을 신청할 경우 추가 부담금은 약 3억 원으로 추산된다. 40평형대 소유 조합원이 40평형대를 신청하면 6000만원을 더 내야 하지만, 34평형을 신청한다면 3억9700만원을 환급 받는다.

네이버 지도를 보면 압구정 3구역 지역 매물 호가 기준 평당가가 나와 있는데, 평당 가격이 1억500만원~1억5000만원 정도가 나온다. 평당 1억700만원으로 환산해 압구정3구역 아파트 43평형을 46억원, 63평형을 70억원에 매입했다고 할 때, 43평형을 매입해 40평형대를 신청하면 시세에 추가 분담금을 더한 실제 투자비는 48억1100만원이다.

43평을 매입하고, 62평을 신청할 경우, 46억원에서 17억4000만원을 더 내야 해 실제 투자비는 65억원이 된다. 반면 63평형을 매입해서 40평형을 신청하면 14억5000만원을 돌려 받게 돼 투자비는 56억2600만원이다. 63평형에서 재건축 한62평을 신청하면 실제 투자금은 73억원이 된다.

상황별로 매가의 평당가를 계산해보면 43평형을 매입해 62평형을 신청했을 때의 평당가는1억470억원, 63평에서 62평형을 신청할 때 펴당가는 1억1780만원대로 작은 평수에서 큰 평수로 늘렸을 때 평당 가격이 가장 저렴한 셈이다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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