IMF 위환위기 때보다 서울 주택 공급 11% 하락 "집값 상승 가능성"

[다시 불붙는 부동산 폭등vs폭락 논쟁 ②] 집값 지금이 ‘바닥’…”급등 속 양극화 심화 전망”

[땅집고] 최근 수도권 매매시장이 크게 침체하고 있지만, 연내 금리 인하가 기대되면서 ‘집값 바닥론’이 주목받고 있다. 현재가 가장 저점인 상황이고 하반기부터는 집값이 다시 상승세로 돌아설 것이란 전망이다.

지난 3일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 2024 KB부동산 보고서에 따르면 부동산 전문가 10명 중 7명 이상이 올해 집값이 하락할 것으로 예상한 것으로 나타났다. 그런데, 하락을 예측한 전문가 절반은 올해를 저점으로 보고 이후부턴 부동산 시장 가격이 반등할 것으로 관측했다. 금리와 공급이 주택 시장의 주요 변수로 지목됐다. 설문조사는 전문가 172명, KB협력 공인중개사 523명, KB PB 73명을 대상으로 진행됐다.

집값 상승론을 주장하는 전문가들은 수도권에 아파트 공급이 몇 년 간 뚝 끊기는 점을 가격 불안 요인으로 꼽는다. 이와함께 금리가 연내 인하하면 그동안 쌓였던 수요가 폭발하면서 즉각적으로 집값에 반영될 것이란 주장이다. 또 물가상승 여파로 새 아파트를 짓는 비용이 늘면서, 기존 아파트값도 오를 수밖에 없다고 내다봤다.

■ “연내 금리 인하 확실, 주택 공급 없어 ‘지금이 바닥’”

지난해 서울 주택 공급(인허가 기준)이 사상 초유 국가 부도 사태인IMF 외환 위기 시절 1998년과 비교해서도 11% 넘게 (3427가구) 줄어든 것으로 나타났다. 이는 전년 대비 40%(1만7157가구), 최근 10년 평균치(6만9975가구)보다도 63% 추락한 수준이다.

전문가들은 이러한 공급 절벽 사태가 올 하반기 주택 시장 가격을 끌어올릴 것으로 예측했다. 다만 공급이 단지 적다는 것뿐만 아니라 수요를 받쳐줄 금리 인하가 기폭제가 될 것이란 전망이다.

송승현 도시와경제 대표는 “2분기부터는 회복세로 돌아설 것”이라며 “현 시점 매매가격은 떨어지고 전세금은 오르는 추세라 매매가와 전세금 격차가 줄어드는 것을 이용해 매수를 하려는 수요가 나타날 수 있다”고 했다.

송 대표는 “앞으로 금리가 더 인상하기는 어렵다는 인식이 강화하며 불확실성이 해소된 점, 주택 가격 조정이 일정 부분 이뤄지면서 더 떨어지기는 어려울 것이라는 기대 심리 등이 집값 상승을 이끌 요인으로 보인다”고 했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)은 “현재 정부가 중금리를 유지하고 있는데, 이를 지속하긴 어려울 것”이라며 “하반기 금리가 하락하고 경기도 풀리면서 근로자들의 소득이 증가할 것으로 예상하기 때문에 집값이 하반기부터는 상승할 전망”이라고 했다.

서 교수는 “다만 스트레스DSR 등 대출 규제를 도입했기 때문에 예전과 같은 폭등이 아닌 완만한 상승세가 나타날 전망이며, 서울 핵심지 위주로 상승할 것으로 본다”고 했다.

■ 아파트 건설 비용 급등…“학군지·신축만 오르며 양극화 심화할 것”

집값이 상승할 것이라고 예측하는 전문가들은 지역별 양극화 역시 심화할 것으로 내다봤다. 즉, 전반적으로 상승세지만 모든 지역이 골고루, 모든 아파트값이 다 상승한단 의미는 아니란 점이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “일부 신축, 대형 중심으로 상승하고 오래된 단지는 하락하는 등 단지별로 집값이 미세 조정할 것”이라고 했다. 그는 “전국 집값 변동률을 살펴보면 보합세에 가깝지만 지역별로 집값 변동이 상이한 양상을 보일 것”이라며 “최근 신고가를 경신했던 경기 화성시 동탄 신도시 ‘동탄역 롯데캐슬’처럼 신축이거나, 자녀를 둔 부모가 선호하는 학군지는 상승하는 반면, 지어진 지 오래된 아파트 밀집 지역은 집값 하락이 지속할 것으로 예상한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리나 공급 여건 등을 떠나 기본적으로 경제 전반에 물가 상승이 멈추지 않고 있다”며 “새 아파트 하나를 짓는데 드는 비용이 계속 오를 것으로 예상되는데, 신축단지뿐만 아니라 그 주변 기존 아파트값까지 영향을 받을 수 있다”고 했다. 이 연구원은 “단순히 강남과 비강남, 서울과 외곽지역으로의 양극화가 아닌, 지역별로 학군이 더 좋은 단지, 거주 환경이 더 우수한 단지 가격이 오르는 양극화가 나타날 것”이라고 했다.

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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