입력 : 2024.03.08 10:53
[땅집고] 최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 GTX때문에 집값이 급등했다 폭락한 이유에 대해 설명하는 글이 주목받고 있는데요.
지난달 GTX연장안과 신설안이 발표됐습니다. 다음 달에는 A노선이 개통을 앞두고 있고 GTX-C노선은 착공했습니다. 그래서 최근에는 역 예정지 인근 집값이 다시 조금씩 오르고 있는데요. 그래도 아직 전 고점에는 미치지 못하고 있습니다.
그렇다면 부동산을 매수할 때 GTX 노선 같은 호재는 판단 기준이 돼서는 안될까요? 만약 호재 외에 어떤 기준으로 매수를 결정해야 할까요? 이 글을 작성한 시크릿브라더에게 직접 물었습니다. 시크릿브라더는 ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’의 저자이다.
- ‘인덕원푸르지오엘센트로’는 2021년 6월 GTX-C노선 호재가 있는 역 근처 단지로 16억3000만원에 거래됐는데요. 작년에 6억5000만원이 떨어져서 9억8000만원에 거래가 됐습니다. 산 사람은 무슨 생각으로 산걸까요?
“매수 금액이 비싸다는 생각은 있었겠지만 GTX 호재에 대해 과대 평가했을 것으로 보입니다. 호재가 있으면 집값이 크게 하락하기 어렵다 믿음이 작용했을 것이고 집값이 빠지더라도 장기적으로는 오를 거라는 확신이 있었던 것으로 보입니다. 해당 가격이 호재가 반영됐음에도 비싼지 싼지 판단했어야 했습니다.”
- 이 단지가 저렴한지 고평가 됐는지는 어떻게 알 수 있을까요?
“당시 비슷한 호재가 있었던 단지와 비교해서 판단할 수 있습니다. 예를 들어 인덕원푸르지오엘센트로와 비교 가능한 광명역 센트럴자이를 통해 집값을 비교해보겠습니다. 광명역 센트럴자이는 인덕원푸르지오엘센트로와 비슷하게 월판선, 신안산선 등의 교통호재가 있고 해당 지역의 대장 아파트 시세가 비슷한 수준으로 움직이는 단지입니다. 고점에 팔렸던 2021년 6월 시세를 들여다 보면 광명역센트럴자이 시세가 14억~15억원 정도였는데 인덕원 푸르지오를 16억3000만원에 매입했다면 비싸게 샀다고 볼 수 있겠죠.”
- 그럼 저렴한 시기는 언제인가요, 언제 ‘싸다’, ‘비싸다’고 평가할 수 있나?
“하락장이 돼서 호재가 반영 안 된 시점의 가격으로 떨어졌을 때입니다. 정확한 시점은 알 수 없지만 상대적으로 그 가격이 비싼지 안 비싼지는 지표들을 통해 비교 가능합니다.”
- 시기적으로 저평가를 판단하는 지표들이 있는지?
“주택구매력 지수, 전세가율, 소득 대비 저평가지수, 전세 대비 저평가지수 등을 통해 파악할 수 있습니다. 일단 서울이 비싼지 안 비싼지를 앞선 지표를 통해 파악해야 합니다. 만약 해당 기준에 따라 서울이 고평가라는 분석이 나오면 오를 가능성이 있어도 조심해야 합니다.”
- 실수요와 투자수요의 입장이 다를 것 같은데?
“실수요자나 투자자나 판단기준은 같다고 생각합니다. 다만 실수요자보다 투자자는 더 조심해야합니다. 만약 실수요자라면 단기에 매도할 가능성이 없습니다. 예를 들어 10년 거주한다고 했을 때 오를 가능성이 높습니다. 그런데 투자자는 해당 물건을 10년 이상 갖고 있다기 보다는 중간에 매도해 수익을 실현하고 가치가 더 높은 상품을 살 가능성이 높기 때문입니다. 인덕원푸르지오엘센트로의 거래 이력을 살펴보면 고점에 매입한 당일 전세 거래가 일어난 걸로 미뤄봐 투자자라고 볼 수 있습니다. 당시 전세금은 9억원으로 실제 투자금이 7억3000만원 정도죠. 그런데 작년 2월 9억4000만원에 팔린 매물의 경우 전세금이 6억원으로 실투자금이 3억4000만원입니다. 그러니까 같은 아파트를 두 배 가까운 투자금을 들여 산 겁니다.”
- 그렇다면 극단적으로 호재는 아예 고려할 필요 없나요?
“내가 갖고 있는 자금으로 매입할 수 있는 비슷한 조건의 단지 두 개가 있을 때라면 호재를 판단 기준으로 활용할 수 있습니다. 같은 값이면 다홍치마 개념입니다. 호재 단지는 투자 수요가 많이 붙는데 투자 수요가 많이 붙는다는 건 상승기 때 그만큼 거품이 그만큼 많이 낀다는 의미기 때문입니다.”/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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