한남2구역마저 추가 분담금 낼 판…서울 알짜 재개발 사업도 '휘청'

[땅집고] 최근 공사비와 금리 인상 여파로 재개발을 추진 사업지에서 사업성이 낮아지고 있다. 사업성을 가늠하는 기준인 ‘재개발 비례율’이 100%를 넘지 못하는 사례가 속출하고 있다.

비례율은 재개발 수익률을 가늠하는 지표로 비용을 뺀 순수 사업수익을 종전자산평가액으로 나누어 계산한다. 100%를 기준으로 높을수록 사업성이 있다고 평가 받는다. 사업성이 높으면 재개발 후 조합원이 낮은 분담금으로 새 아파트를 받을 수 있고, 비례율이 100%를 밑돌면 조합원이 추가로 분담금을 낼 확률이 높다. 최근 2년 새 치솟은 공사비와 고금리 영향으로 서울 핵심 사업지조차 비례율이 낮아지면서 사업이 지지부진해지고 있다.

지난 7일 정비업계와 한국경제 보도에 따르면 서울 용산구 한남2구역 조합이 최근 용산구로부터 추정 분담금 검증위원회 검토 결과를 받았다. 재개발에서 사업성을 판가름하는 주요 지표인 재개발 비례율이 100.06%로 계산됐다. 최소한의 사업성만 확보한 셈이다.

한남2구역의 종전 자산은 토지와 건축물을 합해 1조6557억원이다. 사업비는 1조5310억원으로 책정됐다. 단지와 함께 조성되는 근린생활시설을 합한 총 예상 수입이 3조1768억원인 것을 고려하면 사실상 기존에 갖고 있던 크기의 주택을 그대로 받게 됐다.

한남2구역 조합은 최소한의 사업성을 확보한 만큼 조합원을 대상으로 분양 신청을 받을 계획이다. 다만 향후 한남뉴타운의 고도 제한 완화 여부와 금리, 공사비 변동에 따라 사업성이 바뀔 가능성이 있다.

서울 내 다른 재개발 사업지 비례율도 최근들어선 100%를 넘기지 못하는 경우가 많다. 용산구 청파2구역은 지난해 추정 비례율이 99%로 계산됐다.

서울 은평구 대조1구역은 2022년 기준 비례율이 91%였다. 최근 공사비 상승 여파로 갈등이 커지면서 공사가 멈춘 상태다.

향후 상당수 재개발 현장이 공사비 상승으로 비례율이 추가 하락할 가능성이 크단 전망이 나온다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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