"누구나 탐내는 역세권 부지, 재건축 땐 오히려 불리할 수 있어요"

[헌집새집-재건축·재개발 ‘공사비의 함정’ ④] "초고층, 공사비엔 독 될수도" 건설사 직원의 조언

[땅집고] 재개발 재건축 현장에 따라 공사비가 달라지기도 하는데요. 평지인지, 언덕배기에 있는지, 지하철역이 인근에 있는지부터해서 초고층이냐 아니냐를 두고 공사비 증액 폭이 크게 갈린다고 합니다. 포스코이앤씨의 박정용 소장님 모시고 공사비 책정 요소에 대해 얘기나눠보겠습니다.

<이하 일문일답>

-일반 평지인 사업지와 언덕배기에 있는 사업지, 암석이 있는 사업지 등 현장의 지질 컨디션에 따라 공사비가 달라지는 건가요?

“네 그렇습니다. 사실 모든 공사의 아파트 공사의 가장 처음 단계는 터파기 토목 공사인데요. 지하 주차장부터 공사를 하다 보니까 이 지반이 어떤 형태인지, 토사가 몇 % 있는지 등부터 봅니다. 그리고 암석도 굉장히 여러 가지 종류가 있습니다. 암석의 종류에 따라서 처리하는 방식들도 다른데요. 그로 인해서 여러 가지 변수가 발생합니다.

또 다른 변수는 지하철입니다. 지하철이 있으면 피해서 사업을 진행해야 해서 어떤 공법을 쓸지를 봐야 합니다. 토목 공법 중에 순타 공법과 역타 공법이라는 게 있습니다. 지하철이 지나간다고 했을 때는 아무래도 안정성이 강화된 공법을 써야 하다 보니까 주로 역타 공법을 적용합니다.

-요새 초고층 아파트에 대해서도 되게 관심이 많은데요. 49층 이상으로 가면은 초고층으로 이제 분류하면 공사비가 구체적으로 어느 정도로 늘어나나요?

“사실 초고층이라고 해서 몇 %가 더 올라간다고 말씀드리기는 어렵습니다. 여러 가지 변수들이 작용하기 때문인데요. 그중에서 공사 기간 그리고 층고도 변수로 많이 작용을 합니다. 다만 최근에 기사를 통해서 접했을 때는 일반 건축물과 초고층 건축물의 공사비 차이를 대략적으로 한 1.4배, 즉 40% 정도의 증가 요소가 발생할 수 있다고 합니다.”

-비용이 1.4배가 늘어난다면 조합원 부담이 너무 커질 것 같은데요. 요즘 초고층보다 층수를 낮게 가려는 단지들은 비용 문제 때문이라고 봐야 할까요?

“아무래도 비용 문제를 무시할 수는 없겠죠. 초고층 건축물로 갔을 때에 얻을 수 있는 혜택, 다시 말해서 랜드마크 단지를 만들 수 있다는 이점은 있지만, 단점도 있습니다. 실질적으로 재개발 재건축 사업은 조합원 분담금이 발생할 수 있는 구조잖아요. 초고층으로 지으면 아무래도 공사 기간이 길어지고 공사비가 과도하게 늘어나는 측면이 있기 때문에 조합의 손익을 따져서 신중하게 고민해야 될 부분인 것 같습니다.”

-공사비가 늘어나면은 분양 가격도 늘어나는 건가요?

“그렇지 않습니다. 분양가는 사실 분양 시점에 적정 분양가를 책정해서 이제 분양을 하는 방식인데요. 물론 마감재를 고급 마감재를 사용을 하게 되면 어느 정도 판매하는 시점에 분양가에 어느 정도 영향은 끼칠 수 있는데요. 그것보다 분양가를 결정 짓는 가장 중요한 요소는 입지입니다. 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있을 정도죠. ”

-‘평당 공사비 1000만원 시대’라고들 하는데요. 조합원들 입장에서는 평당 공사비보단 총 공사비를 더 눈여겨 봐야 하는 거겠죠?

“총 공사비가 가장 중요합니다. 총 공사비가 높은데 연면적이 낮으면 상대적으로 낮으면 그만큼의 또 평당 공사비의 착시 효과가 발생할 수 있거든요. 그렇기 때문에 평당 공사비로 업계에서 쉽게 표현하더라도 그 속내를 다 봐야 되는 겁니다. 평당 1000만원짜리 평당 공사비의 연면적이 적정한지, 혹은 마감재 수준이 과연 이 비용을 지불할 만큼 좋은지 그런 부분들을 종합적으로 고려해야 될 것 같습니다.”/정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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