"국토부 돈 1800억 회수 불투명" 미래에셋 투자한 미국 오피스 -30% 급락

[땅집고] 미래에셋자산운용이 수천억원 대의 정부 기금을 투자한 미국 오피스 건물에 투자했는데 공실이 발생해 손실이 날 위기에 처했다.

4일 중앙일보 보도와 증권가에 따르면 미래에셋은 2017년 미국 매사추세츠주 보스턴의 한 고층 빌딩에 주택도시기금 여유자금 약 1800억원을 투자했는데, 최근 이 빌딩 빌딩을 본사로 쓰던 스테이트스트리트 은행이 이사를 가면서 100% 공실이 발생했다. 건물 가치는 투자 시점(약 1조0000억원)보다 30% 이상 급락했다.

이 건물을 통한 투자 기대 수익률은 연 6%대였다. 작년 하반기가 만기였지만 상업용 부동산을 담보로 발행한 중순위 대출채권(메자닌)을 매입하는 식으로 투자가 이뤄지면서 약정 이자는 물론 원금 회수 여부도 불투명해진 상황이다. 지난해 한 차례 만기가 연장됐다.

선순위 채권자는 채무불이행이 발생해도 투자금을 회수하는데 무리가 없지만 중순위(메자닌) 투자는 이자가 정기적으로 나오지 않고, 청산 시점에 누적 이자와 원금을 한꺼번에 받는 구조다.

미국 오피스 부동산 시장이 올해 계속 침체 국면이어서 수천억원에 달하는 정부 기금을 원금이라도 회수할 방법이 현재로선 없는 상황이다. 미국 부동산 시장 조사업체인 애톰(Attom)에 따르면 올해 1월에 대출금을 상환하지 못해 압류된 상업용 부동산이 전달에 비해 17%가 증가했다. 글로벌 3대 신용평가사 중 한 곳인 무디스는 조만간 대출 만기가 돌아오는 605개 상업용 부동산 중 3분의 1인 224개는 부채가 너무 많거나 임대 실적이 부진해 대출 연장이나 차환에 어려움을 겪을 것으로 예상했다.

다올자산운용이 2023년 임대, 리노베이션, 매각 등 주요 운영권한을 확보했고, 같은 해 9월 본격적인 리노베이션을 통해 글로벌 대형 사모펀드(PEF)인 글로벌 하버베스트 등 신규 임차인 유치를 본격적으로 진행하고 있어 시장 상황에 따라 반전할 수 있는 여지도 남아 있다.

미래에셋자산운용과 NH투자증권은 국토교통부에서 운영하는 주택도시기금 여유자금의 외부위탁운용관리(OCIO)를 맡고 있다.

미래에셋 측은 당시 하위운용사 다올자산운용과 NH투자증권이 조성한 펀드를 통해 해외 부동산에 투자한 것으로 알려진다. 미래에셋은 당초 국내·외 주식과 채권에 투자했지만, 장기적 수익률 및 안정성 제고 명목으로 국토부에 해외 부동산 대체투자를 건의해 투자가 이뤄졌다는 설명이다.

미래에셋자산운용 관계자는 “상업용 부동산의 어려움을 알고 있고 이와 관련한 법적인 이슈도 없다”며 “수익자의 이익을 최우선으로 고려해 이해 관계자와 협의 등의 절차에 따라 합리적인 솔루션을 찾고 있다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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