입력 : 2024.03.05 07:30
[헌집새집-재건축·재개발 ‘공사비의 함정’ ③] "평당 공사비 1000만원 시대? 다들 속고 계시는 겁니다”
[땅집고] 요즘 재개발 재건축 판에서는 공사비 분쟁이 가장 큰 이슈입니다. 시공사에서 공사비를 올려달라고 하면서 공사가 중단되는 현상까지 벌어지고 있는데요. 요즘 보면 처음 계약 수준에서 30~40% 많게는 70% 넘게 올려달라고 요구하는 경우도 있다고 합니다.
그렇다 보니까 시공사와 조합이 팽팽하게 맞서면서 분쟁이 늘고 있습니다. 공사비가 이렇게 중요한데 사실 일반인들이 알기가 쉽지가 않습니다. 그래서 오늘은 이 재개발 재건축 공사비에 대해서 가장 잘 아시는 전문가분을 모시고 얘기 나눠보려고 합니다. 포스코이앤씨의 박정용 소장님 모셨습니다.
<이하 일문일답>
-기사를 보면 ‘평당 공사비’ 얘기가 많이 나오는데요. 한 평당 공사비를 의미하는 건가요? 그럼 34평 아파트 원가는 평당 공사비 곱하기 34평이 되는 건가요?
“평당 공사비를 표현할 때 그때 말하는 한 평은 세대 내에서 내가 살고 있는 세대 내에서의 한 평이 아니라 총 연면적의 한 평을 의미합니다. 연면적이라고 하는 것은 우리가 공사 현장에서 모든 바닥 면적의 합을 저희는 연면적이라고 하는데요. 거기에 포함되는 것은 아파트 세대 내도 있겠지만 공용부나 커뮤니티 그리고 지하주차장 조경 공간 이런 모든 부분들을 다 합한 그 면적을 우리가 연면적이라고 합니다.
평당 공사비만 놓고 각 현장을 비교해서 어떤 곳은 평당 공사비가 700만 원대라서 낮고 어떤 곳은 900만원대라서 높다고 비교하는 건 잘못된 인식입니다. 사실 이런 비교법은 정확한 비교법이 아닙니다.
결국 조합이 시공사에게 지불해야 되는 공사비는 평당 공사비가 아니라 총 공사비이기 때문입니다.
총 공사비에서 전체 연면적을 나누게 되면 이제 평당 공사비가 산출되게 됩니다. 이 평당 공사비는 여러 가지 변수가 발생합니다. 대표적인 변수가 바로 현장의 규모인데요. 실질적으로 규모가 큰 현장은 규모가 작은 현장 대비 상대적으로 평당 공사비가 낮게 책정될 수 있습니다. 아무래도 규모의 경제가 반영된 결과인 셈이죠.
쉽게 말씀드리면, 면적이 2배 늘었다고 해서 공사비가 똑같이 두 배로 느는 것이 아닙니다. 예를 들어서 5만 평의 연면적을 가진 현장과 10만 평을 얘기해볼까요. 두 현장 총 공사비가 2배수로 늘어나는 건 아닙니다. 면적은 2배가 늘어났지만 총 공사비는 1.8배가 늘어났다라고 했을 때 평당 공사비는 오히려 큰 현장이 낮아질 수 있다는 거죠.”
-요새 공사비가 많이 올랐다고 하는데 실제로는 평당 공사비는 크게 안 오르는 느낌이 드는 것도 그런 이유 때문인 건가요?
“네, 그렇습니다. 착시 효과가 작용을 하게 되는데요. 사실은 평당 공사비보다는 이 사업을 수행함에 있어서 시공사에게 총 얼마의 금액을 줘야 되는지 총 공사비로 따져봐야 될 필요가 있습니다. 예를 한번 들어보겠습니다. 5000억원짜리 공사 현장의 연면적은 5만 평입니다. 이 경우 평당 공사비는 1000만원입니다.
시공사가 만일 공사비를 6000억으로 올리면 총 공사비는 1000억이 늘어납니다. 여기에 동시에 지하 주차장을 1만 평을 더 늘립니다. 그러면 공사비는 6000억원이 되고 연면적은 6만 평이 되겠죠. 그래도 평당 공사비는 여전히 1000만원입니다. 실질적으로 금액이 1000억원이라는 추가 공사비가 발생했음에도 불구하고 평당 공사비는 여전히 1000만원입니다. 그렇기 때문에 면적이 같이 얼마나 늘어나는지 연동해서 보셔야 해당 금액이 적정한지 판단할 수 있습니다.”
-평당 공사비는 그럼 싯가라기 보다는 각 사업지 상황이나 컨디션에 따라 이렇게 차이가 많이 발생한다고 볼 수 있는 건가요?
“네, 그렇습니다. 사실 공사 규모뿐만 아니라 우리가 총 공사비에 영향을 미치는 요소들은 여러 가지가 있습니다. 해당 사업지의 공사 난이도가 어떤지, 지질 여건 이 지하에 어느 정도의 암반이 몇 m 정도에 위치하고 있는지, 그로 인해서 어떤 토목 공법을 되는지 등을 봐야 합니다. 그런 부분들이 공사비 책정에 영향을 미치는데요.
해당 건축물의 높이가 몇 m인지 혹은 몇 층짜리인지에 따라서도 공사비 차이는 굉장히 크게 발생할 수 있습니다. 과거에는 우리가 일반적으로 아파트를 35층까지 짓는다고 생각을 했었는데요. 최근에는 49층 혹은 50층 이상 70층까지도 아파트를 짓는 시대가 왔습니다.
우리나라 건축법에서는 200m가 넘거나 혹은 건축물의 층수가 50층이 넘을 경우에는 초고층 건축물이라고 분류를 합니다. 초고층 건축물로 분류하면 소방법이나 내진 설계 기준이 강화되고 공사 기간이 대폭 늘어납니다.그로 인해서 일반 건축물보다 굉장히 비용 차이가 많이 발생합니다.
서울시의 경우 35층 룰이 폐지되고 나서 한강변이나 주요 입지들에서 35층보다 더 높게 층수를 올리려고 하는 움직임이 많이 보입니다. 하지만 높이 올리고 싶어도 49층까지만 딱 올리는 이유가 50층부터는 초고층으로 분류가 되고 그로 인해서 공사비가 많이 올라가기 때문이죠.”/정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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