입력 : 2024.03.05 07:30
[땅집고] 미국 상업용 부동산 부실 여파가 장기화하며 미국 금융권까지 흔들리고 있다. 코로나 팬데믹 이후 미국에서 재택근무가 보편화하면서 오피스 시장이 크게 침체했고, 올초부터 대출금을 상환하지 못하고 압류된 상업용 부동산이 급증했는데 대출을 내준 중소형 은행이 부실 여파를 덮어쓰는 모습이다. 오피스 시장 침체가 단기간 회복되기 어렵단 전망이 나오면서 중소형 은행을 중심으로 파산 사태가 벌어질 것이란 관측이 나온다.
■ 뉴욕 지역은행 주가 -60% 대폭락…‘상업용 부동산 대출’ 뇌관 터지나
29일 대신증권 리서치팀이 발간한 ‘美 상업용 부동산 부실 우려 :부동산 대출은 줄었을까?’ 리포트에 따르면 최근 뉴욕의 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(New York Community Bank, NYCB US) 주가가 올들어 65% 가까이 급락했다. NYCB는 지난 1월 말 작년 4분기 실적을 발표하며 상업용 부동산 부실 대출 위험에 대손충당금을 5억5200만달러 쌓은 결과 손실이 2억5200만달러로 늘었다고 밝혔다. 이날 주가는 하루 새 40% 폭락했었다. 그런데, 한 달 만에 같은 문제로 주가가 또 흔들렸다.
이 과정에서 다른 지역 은행들인 밸리 내셔널 뱅코프, 시티즌스 파이낸셜 그룹, 리전스 파이낸셜 코프 등의 주가도 4~7.8%의 하락을 기록했다. KBW 지역은행 지수도 시그니처은행이 파산했던 지난해 3월13일 이후 가장 큰 폭인 -6%로 하락 마감했다. 업계에선 작년 3월 실리콘밸리은행(SVB) 등 지역은행 파산 사태가 재현되는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있다.
지역은행이 갑자기 위기에 빠진 이유는 미국 오피스 건물 등 상업용 부동산 대출이 부실화한 것 때문이다. 재택근무의 보편화로 오피스 공실률이 급증하고 임대율이 하락하면서 오피스 건물의 대출금 상환에도 문제가 발생한 것이다.
미국의 재택근무 비율은 2000년까지만 해도 1.7% 수준이었는데, 팬데믹으로 2020년 5월 61.5% 수준까지 증가했고, 현재까지도 25~30% 수준을 유지하고 있다. 이에따라 미국 도심 오피스 공실률은 작년 9월말 기준 18%로 치솟았다. 팬데믹 이전인 2019년 말 8.98%와 비교하면 2배 급증했다.
대신증권 리포트에 따르면 미국 은행의 부동산 대출은 작년 12월 말 기준으로 약 5조5200억달러 규모로 1년 전 대비 3.39% 증가했는데, 전체 대출의 53.6%가 상업용 부동산 대출로 구성됐다. 특히 2021년 이후 미국 부동산 대출의 50%가 중소형 은행을 통해 이뤄졌다는 설명이다.
배상영 대신증권 장기전략리서치부 글로벌부동산팀장은 “팬데믹이 길어지고 재택근무가 보편화하면서 오피스의 영구적인 수요에 대한 문제가 발생했다”며 “재택근무가 팬데믹 초기에는 일시적일 것이라는 전망이 있었지만 근로자들과 고용주까지도 입장이 변화하면서 미국 오피스 시장의 근본적인 문제가 생겼다”고 분석했다.
■ “시스템 위기로 번질 가능성 낮지만…단기 회복 어려워”
미국모기지은행협회(MBA) 통계에 따르면 미국 상업용 부동산 시장에서 2024년 만기가 돌아와 상환하거나 대환해야 하는 대출 규모가 1170억달러에 이르는 것으로 나타났다. 글로벌 3대 신용평가사 중 한 곳인 무디스는 조만간 대출 만기가 돌아오는 605개 상업용 부동산 중 3분의 1인 224개는 부채가 너무 많거나 임대 실적이 부진해 대출 연장이나 차환에 어려움을 겪을 것으로 예상했다.
실제로 미국 부동산 시장 조사업체인 애톰(Attom)에 따르면 올해 1월에 대출금을 상환하지 못해 압류된 상업용 부동산이 전달에 비해 17%가 증가했다. 특히 미국에서 가장 인구가 많은 캘리포니아주의 압류 비율이 72%로 최고치를 기록했다.
배 팀장은 “일하는 방식의 변화로 미국이 오피스 시장은 단기적인 회복이 어려울 것”이라며 “다만 오피스 시장의 시가총액(3조2000억달러)이 지난 금융위기를 촉발시킨 주택 부문(45조달러)보다 현저히 적고, 대형은행보다는 중소형 은행 대출 비중이 높아 시스템 위기로 이어질 가능성은 낮을 것”으로 분석했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
▶처음에 건축 기획 잘못하면 예상치도 못한 수억원이 줄줄 샐 수도 있어요! 자산 가치 높이는 건축하고 싶다면? ☞땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인