까딱하면 나락행…"꼬마빌딩 리모델링, 건물가격 10%만 투자하세요"

[땅집고] 최근 고금리 상황이 이어지면서 꼬마빌딩 투자하기 참 어려운 환경이란 말이 나옵니다. 땅집고 건축주대학 30기에서 ‘상업용 부동산의 트렌드와 빌딩 마케팅과 브랜딩’ 강연해주실 노창희 젠스타메이트 상무님 모셔서 말씀 나눠봤습니다. 국내 1위 상업용 부동산 기업 젠스타메이트 LM 본부 본부장을 맡고 있고, 오피스 빌딩 자산 관리와 임대차 분야에서 활동하며 지금까지 만나본 건물주분들만 수천 명에 달할 정도로 이 분야에서는 베테랑이신데요. 노 상무님은 이번 강연에서 ‘상업용 부동산의 트렌드와 빌딩 마케팅 브랜딩’에 대해 알려드립니다.

-최근 고금리 상황 속에서도 꼬마빌딩 투자 강조하는 이유는?

“‘꼬마빌딩을 꼭 사야 한다’ 이런 뜻은 아니다. 꼬마빌딩의 건물주가 된다는 것은 많은 사람이 가진 로망이다. 흔히 본인이 살고 있는 집을 바탕으로도 도전을 해볼 수 있다고 생각하고, 집에서 거주하며 월세를 받을 수 있으면 좋겠다는 생각을 하기 때문이다. 꼬마빌딩 투자는 기본적으로 미래를 위한 투자도 되고, 동시에 거주하면서 월세 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.”

-그렇다면 현재와 같은 상황에서 아파트를 떠나 내 건물에 살면서 월세 소득 얻는 전략은?

“꼬마빌딩이 붐이 불기 시작한 그 원인은 아파트 투자가 힘겨워졌기 때문이다. 강남권의 경우 평당 1억원 넘는 아파트도 나왔다. 아파트 살 돈이면 레버리지를 일으켜 꼬마빌딩 투자가 가능해지면서 열풍이 불었다. 어차피 아파트에 살면 매매해야만 수익을 실현할 수 있다. 꼬마빌딩은 건물에서 나오는 월세가 담보대출 이자를 커버해 주면서 거주하면서도 이익을 가져갈 수 있다. 다만 고금리 상황에서는 적자가 나지 않도록 하는 전략이 필요한데 월세가 금리 변동과 상관없이 이자는 충분히 낼 수 있는 정도로 나오고, 또 건물 투입되는 총 비용 중 50% 정도는 스스로 부담할 수 있을 때 감당 가능하다고 말한다. 레버리지를 일으키기 위해 리모델링 공사를 할 때도 건물을 다시 되팔 것을 고려해 건물 매매가격의 10~15% 선을 넘지 않게 계획을 세우면 좋다. 즉, 향후 올릴 수 있는 임대료 범위 내에서 공사비를 투입해야 한다는 것이다.”

-수익형 꼬마빌딩을 리모델링 성공 사례를 말해달라.

“강남 역세권에 4층 건물을 수직 증축 리모델링해 7층으로 만든 사례가 있다. 신축보다는 리모델링을 통해 법적인 용적률을 유지하면서, 건축 허가 등 행정 절차도 간소화해 비용을 줄였다. 건물을 7층으로 수직 증축하면서 엘리베이터를 설치해 7개 층의 임대료를 급상승 시킨 사례이며 기존 건물의 1층을 그대로 유지하면서 카페 임대도 성공적으로 마친 건물이다.

수직 증축을 위해 기존 건물의 오른쪽 측면 면적을 줄여 뒷마당으로 차가 들어갈 수 있는 진입로를 확보했다. 기존에 없던 주차 공간을 확보해 우수한 사례로 볼 수 있다. 리모델링은 비용이 들더라도 이 건물처럼 더 큰 효과를 얻었다고 판단되면 비용을 좀 들여도 된다. 그럼에도 아까 이야기 했듯이 10~15%를 넘기지 않는 것이 좋다.”

-꼬마빌딩 건물주, ‘제발 이것만은 하지 말아라’ 하는 점이 있다면?

“인생에서 처음 부동산을 산 것이 꼬마빌딩인 투자자가 많다. 너무나 행복하고 소중한 순간이기 때문에 지나친 애착을 갖게 되는 경우가 생긴다. 멀쩡한 건물에 보수, 리모델링을 진행하고 임차인도 쉽게 교체하는 무리수를 두게 된다. 20억원짜리 꼬마빌딩에 3억~5억을 들여 리모델링을 하거나, 냄새나고 간판이 지저분하다는 이유로 1층 식당 임차인을 카페로 교체하고 싶어 무리하게 내보낸다는 것이다. 하지만 세입자를 쫓아낸 이후 더 나은 세입자가 안들어오고, 괜한 명도비용만 들 수 있다. 임차인이 마음에 안들면 안드는 부분을 협의하고 부탁해서 고쳐나가면서 유지해야 하는 경우도 있다. 명심할 것은 ‘이 건물은 내 인생의 마지막 건물이 아니라는 점, 그리고 부동산은 상업성을 잃으면 끝이란 것’이다.”

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

<땅집고 건축주대학 30기 모집>

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 오는 3월19일 30기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다.

새해를 맞아 30기 건축주대학 과정은 지금까지 볼 수 없었던 새로운 방식으로 진행한다. 건축 분야에 따라 총 3가지 형태로 나눠서 수강생을 모집하는 것. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 임대인과 임차인이 모두 만족할 수 있는 건축 디자인과 공간 활용 방안을 배울 수 있는 ‘기획·설계반’과, 건축물을 구체화하는 과정과 완성된 건물을 운영관리하는 방법을 알 수 있는 ‘시공·관리반’으로 나뉜다. 기획·설계와 시공·관리 두 분야를 모두 배울 수 있는 ‘통합반’도 함께 운영한다.

기획·설계반’ 과정은 매주 화요일 오후 6시 50분~9시 10분에 진행한다. 빌딩시장 전문가로 꼽히는 노창희 젠스타메이트 상무가 상업용 부동산의 트렌드를 소개하고, 랜드마크가 될 수 있는 빌딩 마케팅 및 브랜드 방법에 대해 강의한다. 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 건물을 어느 지역에 어떻게 개발해야 좋을지 강의 및 현장스터디를 통해 소개한다. 원유민 JY아키텍츠 대표가 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로윙웍스 대표가 죽어가는 빌딩을 살려내는 리모델링 건축 노하우를 전달한다. 이 밖에 김택수 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

‘시공·관리반’ 과정은 매주 목요일 오후 6시 50분~9시 10분이 강의 시간이다. 배우 이영애씨 집을 설계한 현상일 구도건축 소장이 시공사 선정의 중요성과 견적서·계약서를 제대로 따져볼 수 있는 방식에 대해 강의한다. 현 소장은 현장스터디를 통해 수강생들이 공사현장에서 시공 과정도 직접 배우도록 돕는다.

이어 김효일 기로건설 대표는 시공 포인트에 대해 알려주고, 장호산 알에이종합건설 대표는 공사 하자를 예방할 수 있는 체크 포인트를 소개한다. 정동근 법무법인조율 변호사가 건축 소송·부동산 분쟁 예방 포인트를, 유다미 브라이튼중개법인 대표가 내 건물 가치를 극대화할 수 있는 임대차 구성과 운영 전략을 전달할 예정이다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 강의 목표”라고 했다.

수강료는 ‘기획·설계반’과 ‘시공·관리반’ 각각 88만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 159만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기) 에서 하면 된다.(02)6949-6190.

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