원자잿값 상승이 공사비 급등 원인?…현직자가 밝힌 재건축 공사비 함정

[땅집고] 요즘 재개발 재건축 판에서는 공사비 분쟁이 가장 큰 이슈입니다. 시공사에서 공사비를 올려달라고 하면서 공사가 중단되는 현상까지 벌어지고 있는데요. 요즘 보면 처음 계약 수준에서 30~40% 많게는 70% 넘게 올려달라고 요구하는 경우도 있다고 합니다.

이렇다 보니 시공사와 조합 간 분쟁도 늘고 있습니다. 공사비, 이렇게 중요한데 사실 일반인들이 알기가 쉽지가 않습니다. 그래서 오늘은 이 재개발 재건축 공사비에 대해서 가장 잘 아시는 전문가분을 모시고 얘기 나눠보려고 합니다. 포스코이앤씨의 박정용 소장님 모셨습니다.

<이하 일문일답>

-원자재값 상승이라든지 코로나19 사태 등 많은 요소들은 전국적으로 다 똑같이 적용받는데, 현장별로 올려달라는 공사비는 천차만별입니다. 현장이나 건설사에 따라서 공사비 증액 편차가 왜 이렇게 큰 건가요?

“공사비 인상은 단순히 원자재 가격 요인만 있는 것은 아닙니다. 앞서 말씀드린 것처럼 재ㆍ노ㆍ외ㆍ경(재료비, 노무비, 외주비, 경비) 모든 부분에서 동시에 영향을 받는데요. 지역에 따라 일부 편차가 발생할 수 있는데요.

사실 그런 요인보다 해당 현장에서 얼마만큼의 사업 지연이 발생했는지가 관건입니다. 모든 현장이 똑같은 기간에 사업을 끝내는 것이 아니잖아요. 현장에 따라서 여러 가지 변수가 있을 수 있고 설계 변경이라든지 그런 부분으로 인해서 사업 기간들이 차이가 납니다.

예를 들어서 말씀드려보겠습니다. 똑같은 현장을 만약에 수행을 하는데 A시공사는 시공사 선정부터 착공까지 2년이 걸렸어요. 그 2년 안에 설계 변경이 한 번도 없었던 케이스고요. B시공사는 같은 현장에서 5년이라는 사업 기간이 걸렸습니다. 그리고 그 중간에 설계 변경이 한 두 차례 있었다라고 하면 실제 착공 시점에 발생하는 공사비는 천차만별이 되는 겁니다.”

-설계 변경을 꼭 해야 되는 건가요? 시공사가 처음부터 완벽한 설계를 제안하면 되는 것 아닌가요?

“설계 변경이 발생하는 이유는 여러 가지가 있는데요. 가장 대표적으로 두 가지만 말씀드리면 시공사 선정 후에 발주처의 요청 즉 조합의 요청으로 인해서 상품성 개선을 하기 위한 설계 변경이 있을 수 있습니다. 다른 한 가지는 시공사가 최초에 제안한 설계가 관할청의 인허가를 받지 못했을 때 불가피한 설계 변경이 발생할 수 있습니다. 이런 일들이 비일비재하게 발생을 하고 있는데요.

이러한 폐해를 막기 위해서 서울시에서는 2010년부터 공공관리제를 시행을 하고 있습니다. 공공관리제에서는 말 그대로 공공이 이 사업에 정비 사업에 관여한다는 뜻인데요. 공공관리제에서는 발주처의 설계를 크게 벗어나는 설계를 시공사가 제안할 수 없도록 그렇게 규정을 하고 있습니다.”

-고급 브랜드를 쓰는 현장은 아무래도 비싼 자재를 쓰려고 할 테니 공사비 증액 요청이 이해가 되는 측면이 있는데요.일반 브랜드에서도 공사비를 올려달라고 하는 건 왜 그런 건가요?

“현실적으로 고급 브랜드 하이엔드 브랜드에서 적용되는 마감제는 당연히 일반 브랜드보다 높은 수준이 높은 게 사실입니다. 하지만 그런 재료비의 상승 요인보다 실질적으로 노무비나 외주비 같은 경우에는 똑같이 상승되는 부분이 있기 때문에 어떤 브랜드의 차이로 인한 그런 차별성보다는 실질적으로 경기가 많이 물가가 오르고 있고 건설 공사비 지수가 그동안 많이 올랐기 때문에 브랜드에 상관없이 이렇게 브랜드에 상관없이 공사비가 올랐다라고 보시면 될 것 같습니다. /정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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