입력 : 2024.02.27 07:00
[땅집고] 최근 1~2인가구 주거 대안으로 주목받고 있는 임대형 기숙사 공급 확대를 위해 정부 출자와 융자, PF(프로젝트 파이낸싱) 보증을 결합한 금융지원 패키지가 필요하다는 주장이 나왔다. 국토교통부가 운영하는 주택도시기금과 민간 사업자가 전체 사업비의 30%를 출자하고, 가구당 5000만원 한도로 기금에서 공사비를 빌려주고 부족한 사업비는 주택도시보증공사(HUG)가 PF보증을 제공하는 방식이다.
K-코리빙포럼은 최근 서울 중구 세종대로 상연재 별관에서 열린 발기인 모임에서 서용식 공동추진위원장(수목건축 대표)이 주제발표를 통해 이 같은 내용을 담은 임대형 기숙사 금융구조를 제안하고 참석자들이 토론을 진행했다고 27일 밝혔다. K-코리빙포럼은 최근 저출산과 고령화로 1~2인 가구가 급증하면서 주거난이 심각한 가운데 코리빙(co-living·공유주거)에서 해법을 찾기 위해 만들었다. 청년·시니어를 위해 도입한 임대형 기숙사 사업 모델 혁신과 제도 개선, 정책 제언 등을 중점적으로 다룰 예정이다.
서 대표는 “임대형 기숙사는 지금까지 나온 1~2인가구 주거상품 중 가장 좋은 구조를 갖췄지만 금융지원 없이는 한발짝도 못 나간다”면서 “최근 고금리 상황과 PF중단 등을 고려해 정부가 출자,융자,보증을 복합한 패키지 지원이 필요하다”고 했다.
서 대표는 HUG가 진행하는 임대주택 공모 리츠 구조를 활용하자고 제안했다. 주택도시기금과 민간 사업제안자가 총 사업비의 20%를 출자하는 것으로 이 가운데 30%는 사업제안자가 보통주로, 70%는 기금이 우선주로 각각 출자하되 우선주 배당수익률을 3%대 중후반에서 4%대 초반으로 보장하자는 내용이다. 다만, 사업 제안자는 공모 참여에 앞서 사업부지 전체에 대한 토지매매계약을 체결해야 한다. 이후 토지사용동의서를 받아 인허가도 진행해야 한다.
서 대표는 “리츠가 사업제안자로부터 토지 계약권을 양도받아 땅주인들로부터 소유권을 확보하고, 사업제안자는 이미 지출한 토지 계약금 등을 리츠로부터 돌려받으면 된다”고 했다.
나머지 사업비의 경우 HUG가 기금 융자를 통해 전체 사업비의 약 30%에 해당하는 공사비(가구당 5000만원)를 연 3% 금리로 15~20년 장기 융자하고, 나머지 사업비 50%는 PF보증을 통해 선순위 대출을 일으키는 방식을 제시했다. 서 대표는 “실제 사업진행은 자산관리회사(AMC)가 진행하며 사업제안자는 추후 보통주를 매각해 투자금 회수가 가능하다”면서 “시범사업지를 10개 정도 동시에 선정, 진행해야 파급효과가 클 것”이라고 했다.
포럼 참석자들은 정부가 충분히 검토해볼만한 정책 제안이라며 공감했다. 다만, 몇가지 보완책이 필요하다고 지적했다. 손재은 한국투자증권 팀장은 “공모리츠 방식은 안정적인 방법이지만 민간 사업자가 원하는 사업비를 제대로 받을 수 있을지는 의문”이라며 “순수 민간사업에도 기금 지원을 검토해야 한다”고 주장했다. 윤탐 이지스자산운용 이사는 “현재 임대주택은 사실상 방만 빌려주고 월세를 받기 때문에 수익성이 거의 없다”며 “임대형 기숙사가 활성화하려면 식사·청소 등 각종 부가 서비스를 제공해야 하는데 이를 수익사업으로 인정해줘야 한다”고 했다.
이서안 경일감정평가법인 이사는 “민간은 결국 엑시트가 중요하다”면서 “최근 공사비 급등, 금융비용 증가, 부동산 경기 침체 등이 겹친 상황에서 적정 임대수익과 투자금 회수가 가능하려면 민간을 통해 개발된 임대형기숙사를 매수한 사람에게 적극적인 세제 지원이 필요하다”고 했다. 변창흠 전 국토교통부 장관(세종대 교수)은 “임대형 기숙사의 개발 리스크를 줄이려면 공기업이 일부 참여해 매입확약이나 임대확약을 해주는 모델을 고려해야 한다”면서 “관리·운영 측면에서 문화·돌봄·창업 등 다양한 테마를 넣어 공공성과 사업 안전성을 동시에 확보하는 방안도 검토해야 한다”고 했다.
국토부는 임대형 기숙사 사업 활성화를 위한 다각적인 지원 방안을 검토하고 있다. 서울시도 지난 26일 1인가구를 위한 공유주택인 ‘안심특집’ 제도를 도입해 주변 임대료의 50~70%에 공급하는 방안을 발표했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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