"떨어지는 칼날 혹은 매수 타이밍?" 부동산 바닥 신호 10가지 심층 분석

[땅집고] 최근 이 사진 보신 적 있나요? 부동산 바닥 신호 10가지 징후에 대해서 정리된 자료입니다. 지금 시장 상황이 10개 중 5개가 해당하면 무릎, 8개 이상이면 바닥이라고 쉽게 정리를 해놨는데요.

사실 부동산 바닥 신호는 투자자나 수요자에 중요한 기준점이지만 정확한 시점을 예측하는 것은 불가능에 가깝습니다. 다양한 지표를 종합적으로 판단해야 현명한 투자 결정을 내릴 수 있지만, 집값의 고점·저점을 진단하거나 향후 집값을 전망하는 건 정말 어려운 영역입니다. 한 가지 확실한 건 부동산 시장에 몇십 년 활동한 잔뼈가 굵은 투자자와 전문가마저 바닥을 맞추진 못한다는 사실입니다.

그래서 많은 분들께서 투자자면 몰라도 내 집 마련을 할 계획이라면 발바닥까지는 아니더라도 무릎 정도 내려왔다고 생각 하면 매입을 해야 한다. 더 떨어질까봐 고민하면 또 못 산다, 이런 이야기를 하는 분들이 많은데요. 이건 사실 좀 일리가 있다고 봐야 할 것 같아요. 통계상 한국인들이 보통 집을 사면 11년 정도 보유를 하는데요. 단타족도 아니기 때문에 무주택 실수요자분들은 장기적으로 보시고 집값이 어느 정도 떨어지면 매입 하는 것도 좋은 방법입니다.

그래서 그런 고민을 하는 분들에게 부동산 바닥 신호 확인에 대한 아주 간단하고 쉬운 방법을 알려드리려고 합니다. 자료에 나오면 10가지 징후를 하나씩 뜯어 보면요. 먼저 투자 강연회 인파 감소입니다.

투자 강연회 인파 감소를 정확히 집계하기는 쉽지 않은데요. 그래서 제가 여럿 전문가분과 투지 강연에 자주 참석하는 분들에게 여쭤봤습니다. 지난해 11월 부동산 업계에서 세 손가락 안에 꼽히는 대표 전문가 분의 강연장도 찾은 손님이 절반 밖에 안 찾을 정도로 사람이 적었습니다.

게다가 또 부동산 투자 관련 강의 자체도 굉장히 줄어들었습니다. 반면에 경매 강의만 좀 활황인데요. 싸게 나온 경매 매물에 관심이 많은 것으로 볼 수 있습니다. 그런데 올해 초부터는 투자 관련 강연 관심이 지난해보다는 조금씩 늘고 있다고 합니다.

두번째는 부동산 투자 도서 판매량 급감입니다. 사실 코로나 시국인 2020년부터 가장 판매량이 많았던 도서는 주식, 코인 등 재테크 관련 책이었습니다. 당시에 주식과 코인 다 엄청나게 뛰었던 시장이죠. 부동산도 마찬가지였습니다. 투자 시장이 활황을 띠면서 투자 비법을 알려주는 서적 수요가 크게 늘었습니다. 경제 일반서보다 재테크 금융 관련 도서가 3배 가까이 많았습니다.

그런데 지금은 어떨까요. 2022년 하반기, 2023년 상반기부터 바뀌기 시작했는데요. 금리가 오르면서 투자 시장이 위축하고 재테크 서적을 찾는 사람이 줄었습니다. 대신 그 자리를 정통 경제학 도서가 차지했습니다. 각국의 경제, 경제사 등을 다룬 경제 분야 도서 판매량이 2022년보다 2023년에 45%가량 증가할 정도였습니다. 경제 위기의 근본적인 원인을 찾기 위한 정통 경제학 서적의 인기가 폭발적으로 늘어난 것으로 해석할 수 있습니다.

언론 보도의 부정적 흐름은 뭐 말하지 않아도 검색만 하셔도 확인하실 수 있을거라 생각합니다. 그리고 비관론의 난무. 이 역시도 유튜브 등 보시는 많은 분들은 공감할 것 같아요.

그리고 건설회사 부도 소식 증가, 건설사 분양 연기도 최근의 상황과 좀 비슷하죠. 올해 들어 부도가 난 건설업체는 총 5곳입니다. 광주, 울산 등 지역에 거점을 둔 전문건설사입니다. 건설업 등록 면허를 반납한 폐업 건설사도 500여 곳 이상이 되는데요. 4월 위기설이 현실로 다가오고 있습니다. 그리고 주요 단지 분양도 공사비 갈등, 시장 여건 악화로 일정을 많이 늦추고 있습니다.

일반인의 손절, 경매 응찰자 감소 및 낙찰가율 하락은 시기상조입니다. 집값이 떨어지고 매물 가격도 조금씩 낮아지고는 있으나 아직 호가, 실거래가가 엄청나게 낮아질 정도로 급락 수준을 보이고 있진 않고 있습니다. 매수자와 매도자 힘겨루기가 이어지고 있기 때문에 일부 급매물 소화는 있지만 일반인들의 손절이 이어진다로 보기까지는 어렵습니다.

그리고 경매 응찰자 감소 및 낙찰가율 역시도 큰 변화는 없습니다. 전국 아파트 경매 지표를 봐도 경매물건은 좀 늘었지만, 낙찰가율은 80% 초반대를 계속 보이고 있고요. 오히려 낙찰가율은 작년과 비교해서 올랐습니다.

‘정부의 부동산 부양 대책, 수도권 마이너스 프리미엄 분양은 아직 바닥을 찍은 분위기라고 보긴 어렵습니다. 정부가 부동산 시장을 부양하기 위해 대책을 내놓고 있지만 양도세 완화 등 아직 완전히 극단의 대책을 다 내놓은 것은 아니기 때문입니다.

수도권 마이너스 프리미엄 분양권은 사실 수도권에서 마피가 붙은 곳을 찾을 수 있지만, 입지가 뛰어나거나 선호도가 높은 단지는 해당하지 않기 때문에 이 역시도 바닥으로 해석하기는 어렵습니다.

위 10가지 징후는 서로 복합적으로 나타나는 경우가 많습니다. 모든 징후가 동시에 나타나는 것도 아닙니다. 다만 바닥 신호 항목이 늘어날수록 저점일 확률을 높아진다고 볼 수 있는데요.

이 외에 더 추가를 하면요. 거래량 실종, 그리고 공인중개사무소 폐업 속출, 옵션 무상 제공, 중도금 무이자와 같은 분양 혜택 증가 등이 있습니다. 또 폭락론자의 도서 판매량 증가도 있습니다.

이건 2009년 기사인데요. “반포 래미안퍼스티지, 서울지역 알짜 미분양 많다” 이렇게 나옵니다. 반포 래미안 퍼스티지가 악성 미분양이라는 준공 후 미분양에 시달렸습니다. 지금이라면 상상할 수 없는 그런 부동산 시장이었습니다. 이런 적이 있었던 점도 상기를 한번 해보고요.

시장의 바닥과 천장을 정확히 알 수는 없지만. 지금 급하게 쫓기면서 매수해야 하는 시장이 아닌 건 확실합니다. 매수자가 차분하게 공부하면서 접근할 수 있는 좋은 시기인데요.

그런데 흥미로운 건 유주택자들은 부지런히 임장을 다니고 있는데 반해 주변에 무주택자들은 여전히 움직이지 않고 있다는 겁니다. 거래를 한다는 게 아니라 시장에 다시 관심을 갖기 시작했다로 봐야 할 텐데요. 사실 투자자와 실수요자는 접근이 조금 달라야 합니다. 투자자는 무조건 싸게, 일정 수준의 기대수익률 이상일 경우에 살 것이고요. 무주택자는 가격에 너무 민감하게 신경 쓰지 말고 본인이 대출할 감당이 여력이 되고 특정 단지 가격이 무릎 정도로 내려왔다 생각하면 매수를 하는 게 좋을 듯합니다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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