"원룸인데 2.7억" 시세보다 비싼데 오피스텔 평면도 아쉽네ㅣ이문아이파크자이 IM594

[땅집고] 이달 서울 동대문구 이문동에 ‘이문 아이파크자이 IM594’ 오피스텔이 분양에 나선다. 지난해 11월 이문3구역을 재개발해서 분양한 동명의 아파트 후속으로 분양하는 단지다. 아파트는 총 4321가구로 이문·휘경뉴타운 내 최대 규모 단지라 평균 16.8대 1 경쟁률을 기록할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다.

‘이문 아이파크자이 IM594’ 오피스텔은 지하 4층~지상 25층, 1개 동, 총 596실 규모다. 이 중 조합원분 10실을 제외하고 584실을 분양한다. 2025년 11월 입주 예정이며 이달 22일 청약을 받는다. 시공은 HDC현대산업개발과 GS건설이 맡았다.

■1호선 외대앞역 초역세권…대학교·병원 배후 수요

단지가 들어서는 서울 동대문구 이문·휘경뉴타운은 총 80만1297㎡ 부지에 1만4000여가구를 짓는 매머드급 정비사업구역이다. 2006년 뉴타운으로 지정된 후 사업이 답보 상태였는데, 2015년 12월 휘경2구역(휘경SK뷰)을 시작으로 개발에 박차를 가하기 시작했다. 총 6개 구역 중 5개 구역이 공급 완료됐다.

이문3구역을 재개발한 ‘이문 아이파크자이’가 지난해 11월 분양해 가장 최근이다. 이 단지 남쪽에 ‘이문 아이파크자이 IM594’ 오피스텔 동을 배치했다. 오피스텔 건물이 지하철 1호선 외대앞역까지 걸어서 5분 내외 거리로 초역세권인 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다.

다만 역과 가까운 만큼 단점도 있다. 1호선 외대앞역 구간이 지상철로 운영돼 소음이 제법 발생하는 점이다. 현재 소음을 줄이기 위해 선로 양측에 방음벽이 설치돼있다.

분양 홈페이지에 방문해보면 ‘내 선택이 옳다! 내 투자가 옳다!’라는 홍보 문구가 눈에 띈다. 오피스텔 수요자들이 통상 실거주보다는 투자용으로 분양받는 점을 고려한 글귀로 풀이된다. 그 근거로는 단지 반경 1km 안에 경희대·한국외대·한국예술종합대·삼육보건대 등 대학교가 여럿 있고, 경희의료원·서울성심병원·삼육서울병원 등 대형 병원이 많아 대학생·의료종사자 위주로 임대 배후수요를 확보한 점을 들고 있다.

■4000가구 대단지 배후 오피스텔이지만…비정형인 평면도는 애매해

‘이문 아이파크자이 IM594’은 나홀로 오피스텔 건물이 아닌 총 4000여가구 규모 대단지 아파트와 맞붙어있다. 이런 점에서 일반 오피스텔 대비 상품성이 낫다는 평가가 나온다.

주택형은 전용 24·36·39·52㎡ 총 네 가지로 마련했다.

먼저 24㎡는 흔한 원룸형 설계로, 총 526실 공급해 물량이 가장 많다. 36㎡과 39㎡는 투룸 구조다. 그런데 이 중 36㎡ 평면 모양새가 비정형인 점이 눈에 띈다. 거실로 쓰는 공간은 네모반듯하지만, 붙박이장이 딸린 침실 부분이 오각형으로 생긴 것. 이렇게 각(角)이 많은 방은 입주자가 가구를 배치하기 힘들어 선호도가 떨어질 수밖에 없다.

마찬가지로 거실과 침실 2개를 포함하는 56㎡에서도 사다리꼴 방이 하나 있다. 조합이 오피스텔 분양 수익을 극대화하기 위해 건물을 쪼개 원룸형인 24㎡를 최대한 많이 배치한 뒤, 남은 쪼가리 공간에 36㎡과 52㎡ 주택형을 끼워 넣느라 이 같은 주택형이 생겨난 것으로 보인다.

주차대수는 371대다. 오피스텔이 원룸 위주로 구성하긴 하지만, 전체 호실(594실) 대비 62% 정도에 그쳐 주차 공간이 다소 부족할 수밖에 없을 것으로 보인다.

■원룸 오피스텔 최고 2.7억에 분양…주변 시세보단 소폭 비싸

분양가는 주택형별로 ▲24㎡ 2억4800만~2억7100만원 ▲36㎡ 3억2200만~3억3600만원 ▲39㎡ 3억3800만~3억5300만원 ▲52㎡ 4억2400만~4억4100만원 등으로 책정됐다.

이 오피스텔 분양가를 시세와 비교해 보면 어떨까. 이 일대에 ‘이문 아이파크자이 IM594’처럼 대규모 아파트에 포함된 오피스텔 건물이 없어 정확한 시세 비교는 어렵다.

다만 지난해 지하철 1호선 외대앞역 초역세권으로 입지가 비슷한 ‘이문휘경 지웰에스테이트’ 원룸 오피스텔이 2억3400만원, 인근 회기역 초역세권인 ‘리센스’가 2억4150만원 등에 실거래됐다. 이와 비교하면 ‘이문 아이파크자이 IM594’가 분양가가 최대 3000만원 정도 높게 책정됐다는 결론이 나온다. /이지은 기자 leejin0506@chosun.com

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