"집 살 사람 없다…부동산PF 부실 문제, 금융위기 때보다 심각"

[땅집고] 요즘 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, PF폭탄 터진다는 이야기 많이 나오죠. 얼마 전에 태영건설이 워크아웃 신청한 데 이어서 ‘제2의 태영’이 나올 수 있다. 이런 이야기가 나도는데요. 최근에 제가 받은 정보지(일명 찌라시)를 살펴보면요. 부도 위기에 직면한 건설사들 리스트 수십 군데가 돌아다니더라고요. 건설사에 이어 금융사까지 부실 위기가 전이된다고 하는데요.

한국건설산업연구원 김정주 연구위원님과 부동산 PF 위기 얼마나 심각한지 이야기 나눴습니다. 김 연구위원은 “지금의 부동산PF 위기는 지난 2008년 금융위기보다 심각합니다. 자칫하다간 부동산 시장이 10년, 20년 장기침체 국면에 접어들 가능성도 작지 않다고 본다”고 말했습니다.

―부동산PF, 정부 정책에서 보완할 부분이 있다면?

“부동산 PF 시장의 위기를 아주 크게 저감시키거나 최소화하기 위해서 필요한 것은 부동산 시장 경기 부양이다. 시장에서 부동산을 많이 매입해 주면 결국 분양 대금이 건설사에 공사비로 들어가고, 채무를 상환할 수 있는 돈으로 들어가 그 돈을 가지고 금융회사에 갚기 때문에 금융회사들도 부실화하지 않는다. 하지만 부동산 시장을 부양하기 위한 조치들이 지금 과연 나올 수 있느냐 하면 추가적으로 나오기 어렵다는 이야기가 많다.”

―왜 어려운가. 정부가 모든 처방을 다 썼다는 말인지?

“2008년하고 비교해 볼 필요가 있는데 당시에는 글로벌 금융위기 터지고 나서 부동산 경기가 급하강하고 미분양이 급증하면서 경제 시스템 전반으로 부실 위험이 전이될 가능성이 있었다. 그 당시에 정부가 뭘 했는가 하면 정부가 직접적으로 미분양 주택들을 매입해줬다. 취득세·보유세·양도세 등도 미분양 주택에 한해서 그것들을 면제해 주거나 대폭 완화했다. 현 정부 들어와 가지고 정부가 부동산 규제를 많이 완화를 했다고 하지만 불충분한 측면이 있다. 지금은 금리가 높고, 과거보다 공사비가 올라서 부동산 경기를 부양할 소비층이 많지 않은 것이 문제다.”

―그나마 괜찮았던 정부 대책을 꼽는다면?

“LH가 준공 후 미분양 주택 매입을 고려한다는 방안을 지난 1·10 부동산 대책에서 발표했는데, 이는 바람직한 방향이다. 정부가 과감하게 재정 자금 같은 걸 투입해 매입 규모를 당장은 좀 확대할 필요가 있을 것 같다.”

―4월 총선을 기점으로 부실화가 본격화하나?

“연구원에서 작년 말에 건설사들을 대상으로 조사를 했다. 작년 말부터 올 상반기까지 건설사들의 사업장 준공 시기가 굉장히 집중됐다. 준공 후 3개월에서 6개월쯤 대출 만기가 집중된다. 채무 상환이 본격화한단 이야기다. 그동안에 정부에서는 대출 만기 연장 등을 많이 해줬다고 하는데, 주로 브릿지론이었다. 본PF는 시기적으로 4월 이후 집중된다. 꼭 정치적 의미를 부여해 총선이 기점이 된다기보다는, 그 시기 준공시점이 맞물려서 부실이 집중된단 이야기다. 그런데 미분양이 많아 즉, 분양 대금이 회수되지 않아 돈이 없다. 상당 부분 이제 부실이 현실화될 것이고 이걸 금융기관들이 흡수해 나가면서 충당금 쌓아서 막아가는 상황이 벌어질 것이다.”

―부동산 침체, 10년~20년씩 장기화할 수 있을까?

“글로벌 금융위기 터지고 나서 부실이 정리되는데 4년 걸렸다. 하지만 현재의 침체는 더 길어질 가능성이 개인적으로 좀 있다고 본다. 과거의 시장 상황하고 지금의 시장 상황하고는 좀 큰 차이가 있다. 첫 번째는 과거에 글로벌 금융이 딱 터지고 나서 그게 미국발이었으니까 미국에서 기준금리를 확 낮췄다. 우리나라도 금리를 낮추면서 시장에서 수요를 이끌어낼 수 있는 기본적인 바탕을 만들었다. 공사비 상승 문제도 없었다. 할인분양 등이 가능했다.

하지만 지금은 공사비가 너무 올랐다. 할인분양을 할 수가 없다. 정부가 적극적으로 미분양을 해소해주면, 건설사에 자금 수혈이 되고 어느정도 살면서 다시 회복하고 다시 사업계획 잡고 개발 사업에 뛰어드는 여건이 조성되는데, 지금은 시장에서 살아날 수 있는 힘이 별로 없다. 집값이 너무 올라 있어서 더 이상 젊은 세대들이 구매 여력이 없는 상황이고, 인구도 감소하고 있어서 지금 상황은 2008년 글로벌 위기보다 더 심각하다고 본다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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