입력 : 2024.02.14 07:30
[붇이슈] “KB선도아파트50을 보면 내가 사고 싶은 단지의 가격 동향을 예측할 수 있습니다.”
[땅집고] 최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 부동산 투자 전 반드시 봐야하는 자료로 꼽히는 ‘KB선도아파트50’을 활용하는 방법을 담은 글이 주목받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’의 저자 시크릿 브라더다. 시크릿 브라더는 시장 동향을 빠르게 예측하는 방법으로 주택시장 선행지표인 ‘KB선도아파트50’를 활용하는 방법을 소개한다. 시크릿 브라더는 “데이터의 단점은 시차가 있다는 점인데 KB선도아파트50은 말 그대로 '시장을 선도'하는 아파트들이라 시차가 거의 없다는 게 장점”이라며 “이 아파트들 (가격이) 움직이면 다른 아파트들도 움직인다”고 했다. 그는 “만약 이 선도 아파트들이 지금 오르는 추세인데 내가 보고 있는 아파트가 아직 미동도 없다면 그때가 매수 기회일 수 있는 것”이라고 덧붙였다.
<이하 원문>
안녕하세요. 대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사 '시크릿브라더'입니다.
오늘은 부린이들이 공부할 때 꼭 필요한 자료인 [KB선도아파트50]에 대해 설명드리려고 합니다. 이 자료를 보면 이런 궁금증들이 한 번에 해결됩니다.
"대한민국의 대표 아파트가 어디야?" "시세가 제일 빨리 움직이는 아파트는 어디지?" "시장 동향을 빠르게 예측하는 방법은 없을까?"
아주 쉬운 방법으로 이런 궁금증들을 해소할 수 있는 방법을 부린이의 눈높이에서 알려드리겠습니다.
1. [KB선도아파트50]이 뭔가요?
[KB선도아파트50]지수는 주택시장의 선행지표로 불립니다. 왜냐하면 이 지수가 전국 아파트 단지 중에서 시가총액 상위 50곳을 선정해 변동률을 보여주는 지표이기 때문입니다. 주식으로 따지면 S&P500지수나 코스피200지수 같은 것이죠.
아파트 시가 총액은 가구 수에 가격을 곱한 금액입니다. 시가 총액이 큰 전국의 50개 단지이긴 하지만 세대수가 많고 가격이 비싼 서울 강남권 고가 대단지 아파트가 절반 이상을 차지합니다. 서초구 반포자이, 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 강남구 은마아파트, 도곡 렉슬, 압구정 현대, 송파구 헬리오시티, 올림픽선수기자촌, 파크리오, 잠실주공5단지 등이 포함됩니다.
2. 어디서 볼 수 있나요?
네이버에서 [KB부동산]을 검색해서 가장 상단에 뜨는 홈페이지로 들어갑니다. 홈화면에서 빠른 메뉴로 가신 후에 2번째 페이지에 있는 [데이터허브]를 클릭합니다. 화면에 보이는 [KB통계]로 마우스를 가져다 대보면 [월간선도아파트]라는 탭이 보이실 겁니다. 클릭하시면 다음과 같은 화면이 보입니다.
왼쪽에는 아래 4개의 지수를 그래프와 표로 확인할 수 있도록 보여주고 있습니다. KB지수 자체는 시장의 실제 가격 변화보다 늦다고 볼 수 있는데 월간선도아파트에서 볼 수 있는 [아파트가격지수]는 시장의 분위기를 거의 실시간으로 느낄 수 있다는 장점이 있습니다.
데이터의 단점은 시차가 있다는 점인데 이 부분을 커버해 줄 수가 있는 것이죠. 그렇기 때문에 이 데이터가 중요한 의미를 갖는 것입니다.
위 사진에서 보시는 것처럼 [서울시 시세총액 TOP20]이 가장 먼저 움직이고 그다음에 [KB선도아파트50지수]가 움직입니다. 그 후에 [서울시 아파트 매매가격지수]와 [전국 아파트 매매가격지수]가 움직이죠. 그렇기 때문에 서울과 지방이 커플링 되어 있는 지금과 같은 시장에서는 이 지수가 매우 유용합니다.
서울시 시세총액은 TOP10, 20, 30으로 구분해서 볼 수 있고 기간도 6개월/1년/2년/5년/전체로 구분해서 볼 수 있어서 활용도도 높습니다.
3. [KB선도아파트50]에는 어떤 단지들이 있을까?
23년 12월 기준 KB선도아파트50
서울 : 43개 / 경기 : 4개 / 부산 : 3개
대부분이 서울에 몰려있고 그중에서도 강남 3구에 많이 몰려있는 것을 확인하실 수 있습니다. 경기 4개는 [분당, 과천, 광교, 구성남]이 들어가 있네요. 구성남의 산성역포레스티아가 들어가 있는 것이 눈에 띕니다. 부산에서는 화명롯데캐슬이 들어가 있는 것이 눈에 띄고요.
이 리스트는 불변이 아니라 계속 바뀝니다. 향후에 반포 신축들이 들어오고 둔주가 입주하면 이 리스트는 바뀔 겁니다. 낮은 순위에 있는 아파트들이 여기서 빠지게 되겠죠.
어떤 아파트가 들어오든 중요한 것은 '이 지수를 어떻게 해석하고 활용하는가'입니다. 아래 보여드리는 시세총액 TOP50도 거의 비슷한 리스트이고 활용법은 비슷합니다.
23년 12월 기준 '서울' 시세총액 TOP50
4. 이 지수를 어떻게 활용할까?
이 아파트들은 말 그대로 '시장을 선도'하는 아파트들입니다. 이 아파트들이 움직이면 다른 아파트들도 움직인다는 이야기죠. 특히 서울의 흐름을 보고 싶다면 이 아파트들의 가격이 어떻게 변하는지를 보면 서울의 흐름이 보입니다. 보통의 경우 이 아파트들보다 하급지에 살고 있을 확률이 높고 매수하고 싶은 아파트도 이 단지들보다 가격이 저렴할 확률이 높습니다.
만약 이 선도 아파트들이 지금 오르는 추세인데 내가 보고 있는 아파트가 아직 미동도 없다면? 그때가 기회일 수 있는 겁니다.
내가 지금 당장 매수해야 하나 조금 더 기다려야 하나가 궁금하시다면 이 단지들의 추세가 어떤지를 보고 판단하시면 판단이 쉬워지실 겁니다. 만약 이 선도아파트들이 가파르게 올라가고 있는 중이라면 지금 당장 매수를 생각해야 하고, 이 아파트들의 흐름이 지지부진하거나 오히려 내려가는 추세라면 지금 바로 매수할 필요는 없는 것이죠. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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