반값에도 안 팔리는 오피스텔, 유일하게 전남·울산만 거래량 늘었다

[땅집고] 오피스텔 매매 시장에 L자형 침체가 왔다는 분석이 나왔다. ‘L자형 침체’란 경기가 정점을 찍고 하강국면에 접어든 이후 회복 기미 없이 저점 상태에 장기간 머무르면서 경기가 침체되는 형태다.

전문가는 당분간 오피스텔 거래 추이가 살아나기 힘들다는 의견을 보였다. 다만, 장기적으로 집값이 오르거나 임대차 시장이 불안해질 때는 오피스텔 수요가 늘 수 있다고 조언했다.

프롭테크 기업 직방은 2023년 전국 오피스텔 매매 거래량을 집계한 결과, 2023년 매매 거래 건수가 2만6696건으로, 2022년 대비 31% 하락했다고 밝혔다. 2021년(6만3010건)과 비교하면 38% 줄었다.

매매 거래가 가장 줄어든 곳은 수도권이다. 오피스텔을 중심으로 대규모 전세사기 사건이 발생했던 인천의 매매 거래량은 그야말로 반토막이 났다. 202년 4549건에서, 2023년 2277건으로 50% 줄었다. 같은 기간 경기도와 서울은 각 44%와 40% 낙폭을 기록했다.

반면 비수도권 지역에서는 낙폭이 모두 40% 미만이었다. 강원이 -39%로 가장 높았으며, 대구(-33%)와 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%), 경남(-15%), 충남(-13%), 세종(-11%), 광주(-9%), 제주(-4%), 대전(-4%) 순으로 줄었다.

전국에서 오피스텔 매매 거래량이 늘어난 곳은 전남, 울산이 유일했다. 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로, 39% 증가했다. 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매 거래가 늘었다.

거래된 오피스텔 5채 중 4채(84.81%)는 전용면적 60㎡ 이하였다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향으로 보인다.

전용면적 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡초과가 2.52%를 기록했다.

오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원미만이 약 97.2%로 압도적이었다. 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다.

전국적으로 오피스텔 하락세가 두드러진 데는 전세 사기 영향이 컸던 것으로 풀이된다. 오피스텔은 주거용도로 사용할 수 있고, 소액 투자 및 월세수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽히면서 최근 수년간 아파트 거래 분위기를 따라가는 추세였다.

그러나 두 시장은 2023년에는 정 반대의 분위기를 보였다. 아파트의 경우 1.3대책과 특례보금자리론 출시 등으로 소폭 반등했지만, 오피스텔은 전국적으로 1만명을 넘어선 전세사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용됐다는 점이 알려지며 찬밥 신세가 됐다. 현재도 오피스텔 투자수요는 역전세 및 고금리, 부동산 가격 하락 등으로 인해 좀처럼 살아나지 않고 있다.

올 1월 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이 발표되며 신축 오피스텔에 적용되는 건축·입지규제(세대수, 방설치 제안, 발코니 설치 등)완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있지만, 당장 수요가 늘어날 가능성은 제한적이다.

정부는 이 대책을 통해 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡이하, 수도권 6억원, 지방 3억원이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담(취득세‧양도세‧종부세 산정시 주택수 제외 등의 혜택을 제공한다고 했다.

하지만 신규 준공 물량이 아닌 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(‘24년 1월~’25년 12월간) 구입·임대등록(전용 60㎡이하, 수도권 6억원, 지방 3억원이하 매입임대)해야 세제혜택(세제산정시 주택수 제외)을 받을 수 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다”고 전망했다. 그러면서 “다만, 1~2인 가구 증가 및 가구분화 사례가 늘고 있고, 집값 호황기나 임대차 시장 가격 불안시에는 주거용 오피스텔을 선호하는 형상이 일어날 수 있다”고 덧붙였다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com



▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인