입력 : 2024.02.11 07:30
[헌집새집 지역분석-서초구 방배동 ③] "안전마진 5억" 방배서 입주권 사서 들어갈 만한 단지는?
[땅집고] 방배동 일대는 원래 전통적 부촌이었는데 요즘 반포동에 좀 밀리고 있죠. 근데 지금 방배동에서 1만 가구 정도의 재건축 물량이 쏟아지고 있습니다. 오늘 로또 아파트가 몰려 있는 방배동 집중 탐구해 보겠습니다. 오늘 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원님 모시고 이야기 나눠보겠습니다. <이하 일문일답>
-이제 진행 중인 단지들을 몇 군데 말씀해 주셨는데 또 남아 있는 재건축 단지 중에서 좀 눈여겨볼 만한 단지들이 있으면 좀 설명해 주시겠어요?
“아파트 재건축이 진행되는 사업장 중에 속도가 가장 빠른 곳이 방배 신동아 아파트 단지 입니다.포스코이앤씨에서 시공을 맡았고요. 이제 관리처분, 그리고 이주 작업을 하고 있기 때문에 여기도 머지 않아 곧 일반 분양 소식이 있을 것으로 예상이 되고요.
조합부터 관리처분까지 4년이라고 하는 초단기간에 속도가 빨랐던 단지입니다. 초기 단계로는 반포동과 붙어 있는 북쪽에 삼호 아파트 단지가 있습니다. 이쪽은 이제 초기 단계입니다. ”
- 조합원 물량을 지금 사는 투자 방법도 가능한가요?
“그렇죠. 분양을 통해서 취득을 하거나 아니면 조합원 입주권을 취득하는 방법이 있는데요. 현재는 투기과열지구로 이 지역이 해당이 되기 때문에 일단 전매 제한이 걸려 있어서 도정법상의 예외를 두고 있는 1주택자의 소유 물량 입주권 그리고 그중에서 10년 이상 보유하고 그중에 5년 이상 거주했던 조합원의 물량을 샀을 때만 입주할 수 있는 권한이 있기 때문에 상당히 희소합니다.
프리미엄이 많이 붙어 있고 물량도 없고 그걸 샀을 때 기존의 매매 가격하고 안전 마진이 얼마만큼 나올 지가 좀 불투명해서요. 사실은 5구역과 6구역처럼 일반 분양을 앞두고 있는 지역들은 일반 분양이 우선순위가 될 것 같아요. 왜냐하면 추첨제가 있으니까요. 입주권 취득을 해야겠다라고 하신다면 조금 남쪽에 13구역이나 14구역 쪽은 아마 5, 6구역보다는 조금 더 매물이 있을 겁니다.”
-거기는 거래도 되는 모양이죠.
“이제 말미 단계이긴 한데요. 그 다음 단계로 못 나가면 매물이 좀 풀리고 이제 그런 마지막 단계에 있는 것으로 알고 있습니다. 그리고 설령 해당이 안 된다 하더라도 5, 6구역보다는 일단 조합원들이 내놓는 매물이 좀 있을 겁니다.”
-방배 일대에서 초기 단계에 입주권을 사서 들어갈 만한 단지가 혹시 있을까요?
“말씀드린 대로 삼호아파트도 대지 지분이 좀 넓고, 그리고 조합원분들의 소득 수준이나 자산 수준이 좀 있기 때문에 분담금 관계에서 다른 지역보다는 좀 원활하게 동의율이 있을 것으로 생각은 하고 있고요. 그리고 이 지역은 일단 5, 6구역의 입주 이후 시점에는 전체적인 시세 자체가 상승할 것으로 기대를 하고 있어서 그전 타이밍이면은 시기적으로는 좀 낫지 않을까 싶습니다.
물론 서울과 수도권의 거시적으로 움직이는 주택시장의 흐름도 살펴봐야겠지만, 국지적으로는 매물의 수급 여건 이런 걸 좀 따졌을 때 내년보다는 올해가 좀 나을 것으로 생각하고 있고 내년이후에 한다고 해도 5, 6구역의 입주 전이 좀 낫지 않을까 이렇게 전망하고 있죠.”
-지금 방배동은 어떤 수요자들이 들어오려고 하시나요?
“반포나 압구정이나 이런 곳들은 시세가 사실 방배동보다는 좀 많이 높게 형성이 돼 있고 매매 같은 경우는 잔금을 치를 때 몫돈이 한 번에 필요하다는 점도 있잖아요. .
현재는 분양가 상한제를 4개 행정구 외에는 적용을 안 받으니까 마포나 동작, 성동 이렇게 그다음으로 주거 선호도가 높은 지역의 매매로 들어가실 수 있는 분들한테 강남 진입을 하기 위한 하나의 대안으로서 방배동이 가장 각광을 받고 있는 것 같아요. 그래서 그런 분들에게 일단 제안을 하고 있고 추천을 하고 있고 그리고 자녀 교육 여건에 신경을 많이 쓰시는 분들한테도 여기도 교육 여건이 엄청 훌륭하기 때문에 그분들이 또 입주를 많이 선호하시더라고요. “
-안전 마진이 5억 정도라고 하셨는데 괜찮은 수준이라고 볼 수 있을까요?
“지금 강남구 일대나 잠실에도 일부 있긴 하지만 이렇게 예정되어 있는 상한제로 눌려 있는 곳들 제외하면 앞으로 시장에서는 이 정도를 기대하기가 어려울 것 같아요. 그러니까 예전만큼의 10억 이런 로또까지는 아니겠지만요. 그때는 주택 가격이 급격하게 상승하는 분위기가 있어서 안전 마진의 계산 대상이 될 수 있는 주변 시세도 계속 올라가고 있었고, 그리고 분양가 상한제도 계속 누르고 있었고 공사비 자체에 대한 분담금이 적었기 때문에 차익이 좀 클 수밖에 없는 환경이었죠.
그러나 지금은 비용은 늘어나고 주변 시세는 내려오고 있기 때문에 이 폭이 점차 축소되고 있잖아요. 그리고 다른 지역들은 분양가가 주변 기축 매매 시세보다 더 높아지는 상황에서 이 정도를 앞으로 로또라고 해야 되지 않을까? 그리고 로또라고 불릴 수 있는 거의 마지막 그런 분양 시장 대어가 아닐까 이렇게 보고 있습니다. “
-그런데 여기는 분양가 상한제 적용받나요?
“상한제 적용 대상이죠. 지금 현재 평당 5200만원 정도, 5000만원 초반 선으로 예상을 하고 있고요. 얼마 전에 ‘메이플자이’가 6700만원의 평당 분양가가 정해지면서 상방에 대한 가능성은 좀 있기는 합니다. 그렇다고 하더라도 6000만원을 초과하지는 않을 것으로 보고 있기 때문에 17억, 18억원선 그리고 좀 많이 잡아도 20억원을 초과하지는 않을 것으로 생각이 돼요. 어쨌든 주변 시세보다는 낮은 거죠.”/정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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