"시세차익은 7억이지만…"서초 15억 복도식 아파트 등장 | 메이플자이

[땅집고] “입지는 깡패고, 7억 차익나는 것도 알겠는데…이거 완전 찌끄레기 먹으라고 던져준 것 같네? 기분 나쁘다!”

국민 여러분 안녕하세요! 지금부터 분양청문회를 시작하겠습니다. 오늘 청문회에 소환할 단지는 서울 서초구 잠원동에 분양하는 ‘메이플자이’ 입니다.

이 아파트, 부동산 커뮤니티에서 며칠째 조회수 1위를 기록하고 있을 정도로 너~무 관심이 뜨거워서 소환을 안 할 수가 없었습니다. 오늘 이 아파트 장단점 한번 낱낱이 살펴보겠습니다.

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시작 전에 체크포인트 4가지 확인하고 갈게요. 첫째, 지하철 3·7호선 더블역세권에 한강뷰, 입주하면 반포자이 뺨칠듯’. 둘째, 18~21평짜리 소형주택만 바글바글, 임대아파트같은 복도식 설계’. 셋째, 강남3구 역대 최고분양가, 그래도 7억 차익 로또. 넷째, 현금부자 아니면 청약 어려워.

이번달에 분양하는 메이플자이는 서울 서초구 잠원동 신반포4지구를 재건축해서 짓는 아파트입니다. 지하 4층에서 지상 35층, 29개동, 총 3307가구로 대단지고요.

단지 들어서는 서초구 잠원동 입지 한번 보여드릴게요. 이렇게 북쪽으로 한강이 흐르고 있고요, 한강만 지나면 용산하고 바로 연결됩니다. 남쪽으로는 고속버스터미널 끼고 있어서 아마 서울분들 뿐 아니라 지방 사시는 구독자분들도 대충 어디겠구나 감이 잘 오시는 위치일겁니다.

사실 잠원동은 한 2010년 중반까지만 해도 강남3구 중에서 그렇게 유명한 동네는 아니였어요. 지은지 30년 넘은 낡은 아파트가 엄청 많은데다가 강남이긴 하지만 학군 좋은 대치동, 전통 부촌인 압구정동·도곡동과 비교하면 그렇게 특색 있는 지역이 아니었거든요. 그런데 재건축 사업이 진행되면서 동네가 확 달라졌습니다. 2016년 ‘래미안 신반포팰리스’를 시작으로 ‘반포 르엘’, ‘반포 센트럴자이’ 등이 줄줄이 입주하면서 완전 새아파트촌으로 변신을 하고 있는 지역입니다.

이런 잠원동에서 ‘메이플자이’는 완전 입지 깡패라는 평가를 받고 있어요. 일단 강남에서도 귀한 더블역세권이거든요. 단지 바로 북쪽에 지하철 3호선 잠원역, 남쪽에 7호선 반포역이 있어요. 단지가 워낙 크긴 한데 역에서 가장 멀리 떨어져 있는 동에서 걷더라도 한 10분 정도면 도착할 수 있겠더라고요.

북쪽에 한강 있는 만큼 한강뷰도 가능합니다. 그런데 모든 집에서 한강이 보이는 건 아니고, 고층 주택 일부만 가능할거같습니다.

이렇게 더블역세권에 한강뷰까지 갖추다보니까 ‘이제 반포자이 시대 끝나는거 아니냐’는 말도 나오고 있어요. 그동안 집값 비싼 강남3구 중 서초구 대장주로 반포동에 2009년 입주한 ‘반포자이’가 꼽혔거든요. 이제 연식이 한 15년 정도 됐죠. 그런데 반포자이 바로 위에 들어서는 ‘메이플자이’가 초역세권인데다 한강이랑 더 가깝고 새아파트다보니까, ‘메이플자이’가 입주만 하면 ‘반포자이’보다 집값이 더 비싸질 수 있다, 이런 의견들이 많은 것 같습니다.

그런데 입지 깡패라는 ‘메이플자이’, 흠 딱 하나만 잡아보겠습니다. 초등학교가 좀 멀어요. 입주자모집공고 보니까 원촌초라는 학교에 배정받더라고요. ‘반포자이’ 남쪽에 있는 초등학교인데, ‘메이플자이’에서 원촌초 가려면 이렇게 6차선대로인 신반포로를 건너서 한 10~15분 정도 걸어가야합니다. 제가 만약에 학부모라면 초등학생들 혼자 통학하기에는 조금 위험하고 멀어서 걱정될 것 같아요.

주택형도 한번 확인해보겠습니다. 이 단지가 총 3307가구짜리 대단지긴 한데, 딱 162가구밖에 분양을 안합니다. 다 조합원들이 가져가서 그런거겠죠. 그런데 일반분양하는 집들을 보니까 다 소형 평수밖에 없더라고요. 완전 실망입니다.

우리 청약자분들이 제일 좋아하시는 전용 84㎡(34평) 하나도 없고요. 가장 큰게 59㎡ (25평)입니다. 이마저도 딱 6가구만 분양하고, 층수도 다 2층짜리 저층이에요. 나는 2층이라도 좋다는 분들만 청약하셔야겠어요. 근데 2층이라고 또 싸지도 않아요. 분양가는 이따 뒤에 말씀드릴게요.

나머지 대부분이 43㎡(18평)랑 49㎡ (21평)입니다. 43㎡는 거실 하나에 방 2개고요. 49㎡는 거실이랑 방 3개, 화장실 2개 이렇게 구성이 되어있습니다. 그런데 43은 모두 복도식으로 배치를 합니다. 49㎡ 역시 일부 A타입 이랑 C, D타입 을 복도식으로 설계하는데요.

복도식 아파트가 뭐냐면, 이렇게 길다랗게 나있는 복도 한쪽 면에 집 여러개를 배치한 형태의 아파트입니다. 보통 지은지 20~30년 이상 된 오래된 아파트나 오피스텔에서 이런 구조가 많죠. 통상 새아파트는 한 층에 딱 2가구 정도 배치하는 계단식으로 설계하는데, ‘메이플자이’ 일반분양 아파트는 대부분 복도식처럼 배치를 한다는거에요.

그리고 일반분양하는 아파트 동에 임대주택을 몰빵해놨습니다. 이렇다보니까 ‘쓸 만한 집은 다 조합원이 가져가고, 나머지 찌끄레기(?) 집만 분양하냐, 임대아파트 분양받는 것 같아서 별로다’라는 댓글이 있더라고요.

가장 중요한 분양가도 알려드릴게요. ‘메이플자이’ 분양가가 평당 6705만원으로 그동안 강남3구에서 분양한 아파트 중에 역대 최고 분양가라고 합니다. 주택형별로 보면 43㎡(18평)가 10억6300만~12억4300만원, 49㎡(21평)가 13억3700만~15억3000만원, 59㎡(25평)가 17억3300만~17억4200만원인데요.

딱봐도 저렴한 분양가는 아니긴 한데, 지금 강남 아파트 시세랑 비교하면 이게 또 싸게 느껴진다고 그래요. 왜냐면 25평 기준으로 봤을때 잠원동, 반포동 일대 아파트가 23억~24억원 정도에 팔리고 있거든요. 실제로 ‘반포자이’가 올해 1월 23억5000만원에 팔렸고요. 지난해에 ‘신반포자이’가 24억원, ‘반포리체’가 23억3000만원에 거래됐습니다. 그러니까 메이플자이가 17억원에 분양하더라도 이 아파트 청약 당첨되면 차익이 7억원 정도는 될 거라는 계산이 나오는거에요. 이거만 보면 완전 로또 청약인거죠.

하지만 모두가 ‘메이플자이’ 청약할 수 있는건 아닙니다. 사실상 현금 부자들만 가능합니다. 일단 계약금이 분양대금의 20%로 비쌉니다. 보통 계약금 10% 받는 곳이 많은데, 여기는 뭐 비싸도 완판되는게 뻔해서 그런지 계약금을 올려서 받더라고요. 계약기간이 2월 27일부터 시작하니까 “나 지금 현금으로 계약금 2억에서 3억5000만원정도 바로 쏠 수 있다”는 분들만 청약 가능합니다.

그리고 대출도 조금 빡셉니다. 강남3구가 아직 용산구랑 같이 규제지역으로 묶여있어서 LTV 50% 규제를 받거든요. 이게 무슨 뜻이냐면, 중도금 대출을 아무리 많이 땡기더라도 분양가의 최대 50% 금액까지만 허용해준다는 얘기입니다. 이것도 무주택자 기준이고 유주택자시면 LTV 30%까지밖에 안됩니다.

게다가 실거주 의무 2년도 채워야하고, 전매제한 3년 규제도 있어서 전세세입자 들여서 전세금으로 분양대금 충당하는것도 불가능합니다. 아까 25평이 17억원 정도 됐으니까 적어도 내돈 8억원 이상은 가지고 있어야 ‘메이플자이’ 무리 없이 분양받을 수 있다는 뜻이겠죠. 이거 알고보니까 로또청약이 아니고, 완전 현금부자들만 청약할 수 있는 황제청약입니다.

그래서 청약 전문가 분들도 ‘메이플자이’가 입지도 좋고, 당첨만 되면 차익 7억원 먹는건 알겠는데 욕심내시다가 자칫하면 하우스푸어 되니까 자금 여력 괜찮으신 분들만 청약하시면 좋겠다는 조언을 하시더라고요. 우리 땅집고 구독자 여러분들은 오늘 청문회 내용 잘 참고하셔서 ‘메이플자이’ 청약 할지말지 결정하시면 좋겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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