입력 : 2024.02.02 17:21
[영상뉴스] “59㎡16억” 분상제 뚫은 서초의 힘…현금부자만 청약 가능하다고?
[땅집고] 서울 서초구에 3000가구짜리 대단지가 나옵니다. 신반포4지구 재건축 단지 신반포 메이플자이입니다. 일반분양 가격이 평당 6700만원으로 정해졌습니다. 분양가 상한제를 적용 받고도 역대 최고 분양가를 경신했습니다. 조합이 제시한 분양가 6800만원을 서초구청 분양가심사위원회에서 소폭 조정, 6705만원으로 정해진 건데요. 업계에서 예상했던 것보다 훨씬 더 높은 분양가가 책정 됐습니다. 평당 6000만원대는 대한민국 아파트 분양가 역사를 새로 쓴 금액입니다.
이 단지는 행정구역상 반포동이 아닌 잠원동에 속합니다. 부동산 시장에서 반포라는 상징적 이미지가 워낙 세서 잠원동 아파트도 싹 다 반포 네이밍을 사용하고 있습니다. 그래서 여기도 ‘신반포’ 메이플자이입니다.
이 단지는 지하 4층~지상 35층 29개동 총 3307가구 대단지입니다. 입주는 2025년 4월 예정입니다. 경부고속도로를 타고 한남대교를 다와갈 때쯤 보이는데요. 한 10층 높이까지 지어졌습니다.
결론부터 말씀 드리면, 초등학교 조금 먼 거 외에는 아쉬운 걸 딱히 꼽기가 어렵습니다. 단지 내 초등학교 없고 대로변 건너편인 반포자이 단지 내 원촌초등학교를 가야 합니다. 큰 길을 건너고 도보 17분 정도 걸립니다.
지하철 3호선 잠원역과 7호선 반포역을 끼고 있습니다. 단지를 가로 지르는 길이 하나 있는데요. 이 2차선 도로를 끼고 북쪽에 있는 1단지는 3호선이, 남쪽에 있는 2단지는 7호선이 가깝습니다.
신세계백화점 강남점, 현대백화점 압구정 본점 등 백화점이 5분, 10분 거리에 위치해 있을 정도로 쇼핑 인프라도 좋고, 가톨릭대학교 성모병원, 강남 차병원 등 병원도 상당히 가깝습니다.
3307가구라는 대형 단지지만, 236가구만 이번에 공급됩니다. 여기엔 임대도 포함돼 있어 일반분양 물량은 162가구입니다. 조합원이 3000명 가까이 되다보니 어쩔 수 없습니다.
아파트 평형은 전용 43㎡~165㎡이지만, 실제 분양 물량은 전용 43~59㎡까지 소형 평형만 공급됩니다. 그중 가장 큰 전용 59㎡도 단 6가구에 불과합니다. 6가구에 불과하다는 건 저층일 확률이 매우 높겠죠. 43㎡와 49㎡는 각각 49가구, 107가구 분양합니다. 조금 더 높은 층수는 49㎡에서 나올 수 있을 듯 합니다. 자세한 건 입주자모집공고가 나오면 정확히 확인이 가능합니다.
소형 평수지만 입지가 워낙 좋고 분양가 상한제 적용 지역이라 청약 경쟁률은 높을 것으로 예상합니다. 평당 분양가는 6700만원입니다. 전용면적 43㎡은 12억원 중반, 49㎡는 14억원 후반, 59㎡는 16억원 후반에 일반 분양가가 정해질 전망이다. 전용 59타입은 16억원 중반대에 가격이 형성될 것으로 보입니다. 단순 계산하더라도 시세차익만 8억~9억원 수준입니다. 주변 반포자이나 신반포자이 25평 시세가 24억~25억원 선입니다.
국내에서 평당 분양가 6000만원을 넘는 건 메이플자이가 처음입니다. 이전 최고가는 인근 반포동 래미안 원베일리로 2021년 6월 5669만원으로 최고가였습니다. 분상제 역대 최고가임에도 주변과 비교하면 월등히 저렴합니다.
최근 대부분 분양가 상한제 규제를 안 받다 보니 시세와 비슷하거나 시세보다 더 비싼 분양 단지들이 나오고 있는데요. 강남권은 분상제를 적용 받아 국가에서 여전히 완전 로또 판을 깔아주고 있는 것과 다름 없습니다. 정확히 말하면 있는 사람들을 위한 ‘로또 판’이죠. 다만, 실거주의무 폐지가 무산됐기 때문에 반드시 실거주가 가능한 분들만 청약을 하셔야 합니다. 그리고 강남3구는 투기과열지구로 지정돼 있어 LTV는 50% 적용이 돼 50% 현금을 꼭 갖고 있어야 합니다. 한 7억~8억 현금이 있어야 한다는 거죠.
잠원동 대장 아파트는 한강쪽에 붙어있는 아크로 리버뷰라고 봐야할 것 같아요. 반포동에 있는 아리팍과는 다른 단지입니다. 이 일대엔 자이3형제가 있습니다. 입주 순서로 보면 반포 자이, 신반포 자이, 신반포 메이플자이인데요. 반포 자이는 2009년 입주, 신반포 자이 2018년 입주, 신반포 메이플자이 2025년 입주 예정입니다. 이거 단지명만 놓고 보면 택배 기사들이 헷갈릴 거 같아요.
반포 자이는 연식이 좀 있지만 3400가구 정도로 신반포 메이플자이랑 규모가 비슷하고요. 신반포 자이는 607가구로 규모가 좀 작습니다. 반포 자이와 메이플자이는 한 15년 정도 차이가 나는 건데요. 반포 자이 25평 평당 1억 수준인데 15년 차이가 난다는 점을 고려하면 반포 자이보다 시세가 조금 더 높지 않을까 합니다. 분양가 평당 6700만원을 기준으로 하면 보수적으로 봐도 평당 3000만원이 이득입니다.
신반포 메이플자이에 관심 있는 분들은 주목할 점이 하나 있는데요. 49타입 평면도를 보니까 방3, 화장실 2입니다. 전용 49㎡에서 이렇게 평면은 처음 봅니다. 시세보다 30~40% 저렴하게 분양을 해주는데 20평~21평 집을 방 3개에 화장실 2개를 넣었다는 건 상당한 메리트 같습니다. 그래서 소형 혁신평면이라고 부르더라고요. 59A는 방 3개 화장실 2개에 안방 드레스룸도 넓지만 일반 분양 물량이 6가구에 그칩니다.
쉽게 말해 당첨되면 돈을 버는 전형적인 강남 분양가 상한제 단지인데요. 못해도 5억에서 8억 정도는 벌 수 있습니다. 현금 50%가 있는 현금 부자들이 해야하고 실거주의무를 해야 한다는 점 잊지 마세요. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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