입력 : 2024.02.01 19:03 | 수정 : 2024.02.01 19:07
[땅잇슈] [긴급속보] 압구정 3구역 분담금 폭탄 떨어졌다
[땅집고] “80평대 소유주가 70평 아파트 받으려면 10억 가까이 내야 한다고요? 아파트 평수를 줄여서 가는데도요?”
지난달 압구정3구역 재건축 사업 추정 분담금이 발표되면서 조합원들이 발칵 뒤집어졌습니다. 평수를 줄여서 가도 추가 분담금 폭탄이 떨어지면서인데요. 압구정3구역 재건축 설계자인 희림건설 컨소시엄(희림·나우동인·UN스튜디오)이 조합원 대상으로 평형 선호도 조사를 진행하면서 내놓은 추정 분담금은 최소 3억원대부터 최대 55억원대까지 불어납니다. 현재 시점을 기준으로 일반분양가(평균 7850만원)와 공사비(3.3㎡당 1000만 원)를 전제로 추산한 결과입니다.
‘구현대’로 불리는 압구정3구역(3946가구)은 서울 강남구 압구정동 369-1 일대 총 4065가구 규모입니다. 50층 안팎 5800가구 규모로 재건축을 추진합니다. 1979~1987년 입주했으며 압구정동 일대 재건축 구역 총 6곳 중 규모가 가장 커 핵심으로 꼽힙니다. 성수대교와 동호대교 사이에 있으며, 부지 남쪽에 지하철 3호선 압구정역을 끼고 있습니다. 설계비만도 300억원에 달합니다.
땅집고가 왜 압구정3구역 재건축 조합이 추가 분담금 폭탄을 맞게 됐는지 취재를 통해 들여다봤습니다.
- 조합원 분담금은 주택형별로 얼마인가요?
“압구정 3구역 조합에서 나눠준 자료 중에 분담금 산출 참고사항에 따르면 현재 30평대 아파트를 보유하고 있는 조합원이 내야 할 추가 분담금은 주택형별로 ▲34평(3억300만원) ▲40평(7억6000만원) ▲54평(18억7000만원) ▲62평(24억4000만원) ▲76평(35억5000만원) ▲87평(44억3000만원) ▲101평(55억1000만원) 등이다.
현재 가장 큰 주택형인 80평대 아파트를 보유한 조합원이 내야 할 추가분담금은 ▲76평(9억8000만원) 87평(18억3000만원) 101평(30억원) 등이다. 작은 주택형을 신청할 경우 돌려받는 금액은 ▲34평(25억3700만원) ▲40평(20억8000만원) ▲54평(9억7000만원) ▲62평(4억원) 등이다.
가장 논란이 많은 주택형은 80평대에서 사시는 분이 76평을 받는 경우다. 근데 4평이 줄여서 가는데도 9억8000만원을 내야한다는 의미다. 70평대에서 62평으로 갈때도 7억5000만원 정도를 더 내야 한다.”
-조합원들의 반응은 어떤가요?
“우선 조합원들은 분담금이 이렇게 많이 나올줄 몰랐다는 반응이 우세합니다. 실제 소유주 중에서도 부담할 수 있는 분들이 꽤 된다고 합니다. 압구정 3구역 동대표들 11명이 조사를 해보니까 전체 소유주 중 약 24% 정도가 분담금을 부담하기 어려울 것이라고 합니다. 입주권 담보로 이주비 대출 받으면 되는 것 아니냐고 반문할 수도 있는데, 지금 압구정 주민들 중에는 이미 은퇴하신 분들이 많습니다. 현금흐름이 없습니다. 소득이 연금외에는 없다보니 DSR 기준을 충족하지 못해 대출도 어려운 상황입니다.
- 우선 추정분담금 산정을 위해서 어떤 금액을 기준으로 삼았나요? 그 기준은 뭔가요?
“압구정 3구역 조합에서 나눠준 ‘분담금 산출 참고사항 내용’에 따르면KB부동산 매매시세, 한국부동산원 매매시세를 기준으로 삼았다고 합니다. 감정평가액이 아닙니다.”
- 이 기준에 대해 조합원들은 어떻게 생각하고 있나요?
“형평성이 어긋난다는 반응입니다. 이번에 분담금 산정기준이 매매시세 기준이니까 사실상 실거래가입니다. 단지 전체 규모가 3949가구고 현대1~7차, 현대 10·13·14·대림빌라트로 구성돼 있습니다. 단지 크기가 워낙에 크기 때문에 같은 주택형이라도 단지 위치에 따라서 단지 위치에 따라 대지지분이 다른데 같은 금액을 내야 하는 게 맞냐는 건데요.
65평을 기준으로 예를 들어보겠습니다. 현대1·2차 65평은 최근에 80억 정도에 팔렸는데요. 6,7차는 같은 주택형이 65억원에 거래됐어요. 그런데 대지지분이 1·2차는 26평이고 6·7차는 30평으로 더 큽니다. 일반적으로 대지지분이 높을수록 분담금을 덜 내는데요. 1·2차 단지가 한강을 조망할 수 있는 곳이라 실거래가가 상대적으로 높았습니다. 이번에 분담금 산정기준이 실거래가에 기반한 KB시세, 부동산원이라 아무래도 1·2차가 좀 더 높게 평가받아서 산정됐을 가능성이 높아요. 이 둘을 평균을 내면서 나온 금액이에요. 그래서 향후에 감정평가액이 나왔을 때 최종 분담금은 달라질 수가 있는 겁니다.”
그러면 조합은 왜 아직 감정평가액도 아닌 기준으로 추정분담금을 내놨을까요?
“조합원 중에 1대1 (제자리)재건축을 주장하는 분들이 계신데요. 이들의 불만을 불식시키기 위해 추정 분담금을 무리하게 책정했다는 의혹이 나옵니다. 아무래도 1대1재건축을 하게 되면 일반분양분이 없어 분담금이 지금보다도 더 늘어납니다. 지금 이미 분담금이 너무 높은 것 아니냐는 주장이 나오니까 미리 분담금을 발표해 1대1 재건축을 꿈도 못꾸게 하는 전략이라는 거죠.
게다가 압구정3구역 조합이 내놓은 이번 추정분담금이 평균치라는 점이 의혹의 근거가 됩니다. 통상 추정 분담금의 근거는 감정평가액이 되는데요. 이번 발표는 감정평가액이 아닌 거래가액이 기준이 된데다 조합이 평형별 추산액을 평균을 내버렸습니다. 그러면 각 차수 별로 분담금이 얼마인지 파악하기 어렵습니다. 그래서 일부 주민들 사이에서는 일부러 두루뭉술하게 발표해 조합원의 불만을 잠재우기 위한 작전을 펴는 것 아니었냐는 반응도 나옵니다.”/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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