"래미안 달고 10억 입성?" 일산, 재건축으로 분당 집값 뛰어넘을까

[땅집고]1기 신도시 중 집값이 가장 약세였던 일산이 최근 축제 분위기입니다. 지금 이 인파 보이시나요?

일산의 한 노후 아파트 재건축 추진위원회가 지난 13일 한 교회에서 주민 설명회를 개최했는데, 무려 1500명 넘는 참석자들이 몰렸다고 합니다. 서 있을 자리조차 없어서 돌아간 분들도 상당했다고 하는데요.

지역구 국회의원, 시의원들 다 나와 축사를 하고, 건설사로는 무려 삼성물산이 참여해서 최신 주거트렌드 소개했다고 하네요. 어쩌면 일산 최초 ‘래미안 단지’가 될 수 있다는 기대감이 나오는 곳인데요.

이 단지는 바로 경기 고양시 마두동에 있는 강촌1·2, 백마1·2 통합 재건축 단지입니다. 4개 아파트가 통합 재건축을 진행하다보니 선도지구에 들 가능성이 유력한 곳으로 꼽히죠.

주민 단합도 잘 됩니다. 이 단지는 고양시 재건축 사전컨설팅 공모에서 동의율 1위를 기록했습니다. 아파트는 1992년에서 93년 입주했구요. 총 2906가구, 용적률은 평균 186% 라고 합니다. 주민들은 재건축을 통해 4500가구 대단지를 만든다는 계획이에요.

1기 신도시 재건축 단지, 옥석 가리기 중요하다고 하죠? 이 단지의 가장 큰 강점이 뭘까요?

바로 대지지분이 크다는 점입니다. 재건축에서는 대지지분 체크 매우 중요하죠. 대지지분은 공동주택에서 주택이 차지하고 있는 땅의 비중을 말하는데요. 크면 클수록 조합원의 추가 분담금이 줄어 사업성이 높아집니다.

이 단지는 대지지분이 평균 22평으로 큰 게 강점입니다.

1기 신도시 전체를 통틀어 재건축 추진하는 곳들 중 대지지분 1위에 해당한다는데요. 보통 옛날 저층 주공아파트 대지지분이 30평 정도 되거든요. 1기 신도시의 경우 보통 10~15평 정도고 그 이하인 곳이 많죠.

이 아파트는 가장 작은 주택형이 전용 34평(84㎡), 1100가구 이상이 48평(140~150㎡) 정도로, 대형 위주여서 주민들은 ‘집을 좁혀서라도 재건축 하겠다’, ‘우린 널널하다’고 한대요. 비용 측면에서 확실히 다른 아파트보단 유리하다고 보여집니다.

교통도 나쁘지 않아요. 3호선 마두역, 경의중앙선·서해선이 지나는 백마역을 이용할 수 있고, 일산 백마 학원가, 우수한 학교가 가까이에 있습니다. 그래서 여기 주민들은 일산에 유일하게 신축 단지 몰려있는 “킨텍스 아파트보다 낫다”, “여기가 찐이다” 이렇게 이야기 하신대요.

제가 생각하기에는 정부가 지난 10일 발표한 ‘1·10부동산 대책’의 최대 수혜자. 1기 신도시 같거든요. 사실상 정부가 할 수 있는 모든 규제는 다 풀어줬어요. 안전진단의 확실한 면제, 유일하게 1기 신도시(노후계획도시)만 가능합니다. 다른 곳은 사업시행인가 전까진 받아라고 제한 걸었죠. 그리고 이 조차도 법을 개정해야 합니다. 하지만 1기 신도시는 특별법 이미 통과했거든요.

다른 노후계획도시인 목동이나 노원구 이런데는 이미 안전진단을 대부분 통과했어요. 그래서 안전진단 면제해줘도 큰 의미가 없는데, 일산은 해야합니다. 근데 이걸 없애줬어요. 아예 안 받아도 돼요. 재건축 추진 단계의 큰 절차가 통으로 사라진 셈입니다.

특별법에 보면 2개 단지를 합쳐 통합으로 하거나, 역세권이거나, 기타 이유로 특별정비구역 지정을 받으면 안전진단을 면제할 수 있다고 나옵니다. 또 특별법이 다른 도시정비법과 겹치는 내용이 있다, 하면 특별법이 우선한다고 됐어요. 완전한 면제가 가능한 유일한 곳이 1기 신도시입니다.

근데 문제는 돈이죠. 집을 부수고 다시 지어야 하는데 건축비가 너무 올랐잖아요. 사실 주변 부동산 찾아가보면 매수 문의 전화가 한 통도 없다, 파리만 날린다, 이런 얘기 나옵니다. 실제 사업성은 어떨까요?

여러분들 땅집고 앱을 다운받으셔서 텍스맵 누르시고 단지 주소 입력하면 실거래가, 공시가격 확인할 수 있죠.

강촌 1단지 84㎡ 최고 실거래가는 지난해 7억1500만원이고, 공시가격이 3억9000만~4억원쯤 합니다. 업계에서는 요즘 통상적인 기준으로 계산 해보면 추가 분담금이 약 3억원쯤은 나온다고 예상합니다.
그러면 국평 기준 조합원 분양가가 약 8억원, 일반 분양가는 10억원쯤 예상해볼 수 있겠죠.

문제는 일산에서 일반분양을 10억원에 하면 팔릴까, 하는 점입니다. 청약 수요자들은 비싸다고 할 수 있구요. 주민들은 대화동 킨텍스 아파트 보면 가능할 것 같다고 합니다.

사실 둘 다 맞는 말이에요.

경기권 아파트 분양가, 요즘 짓는 건 다 10억원대거든요. 그리고 킨텍스 단지만 보더라도 ‘한화 포레나 킨텍스’ 국민주택형이 약 14억원까지 올랐고, 지금도 한 11억원 정도 하죠. 내년 하반기 GTX 킨텍스역 개통하면 사실 20억원도 찍을 수 있다고 기대합니다. 따라서 여기 주민들은 입주 후 그 언저리까지는 충분히 가격이 더 오를 수 있다고 보는 거예요.

그간 일산의 최대 단점 무엇이었냐 하면 교통이었잖아요. 그런데 최근 몇 년 사이 교통이 계속 발달했습니다. 수도권 광역급행철도 GTX-A를 비롯해 얼마 전에 서해선도 개통했죠. 향후 고양은평선에 서부선 연장선이 연결되죠. 이미 3호선과 경의중앙선이 다닙니다. 중앙차로로 버스 잘 다니죠.

집 주변에 전철역이 하나라도 있으면 앞으론 도심으로 가는 다양한 루트가 나오는 거예요. 주민들 입장에선 “아파트만 새거되면 여긴 대박이다” 이런 생각 하게 되는겁니다.

또 신도시 주민들 대체로 해당 지역에 만족도가 높은 편이에요. 슬리퍼 하나 찍 끌고 나가서 모든 걸 할 수 있죠. 유해시설 없이 깨끗하고 쾌적한 인프라, 학군 나쁘지 않죠. 집값은 좀 낮지만 그래도 살긴 진짜 좋다, 이런 생각을 가진 분들이 많아요.

전문가들은 1기 신도시의 옥석 가리기가 매우 중요한데, 적어도 이 “강촌1·2와 백마1·2 통합 재건축 단지는 필요한 요건은 다 갖췄다”고 평가했습니다. 주민만 잘 단결하면 새 아파트 짓는데 무리없을 것이란 이야기예요. 다만, 분양 경기가 너무 안 좋고, 건축비가 향후 평당 1000만원은 찍을 것이란 전망 때문에 비용 부담이 만만치는 않을 것이란 게 공통된 의견입니다.

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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