"호재 실현되기 4년 전 토지 노려라…2024년은 토지 경매 최적기"

[땅집고] “2024년은 토지를 투자하기에 최적의 시기로 보입니다.”

김종율 옥탑방보보스 대표는 “실물 경기 회복세가 더딘만큼 주택 경기가 당분간 회복되기 어렵다고 본다”며 “주택 대신 다른 투자상품을 찾아야 한다”고 했다. 땅집고가 김 대표에게 2024년 부동산 시장 전망과 유망 투자처를 물었다.

김 대표는 “그동안 집값이 급등한데 이어 조정을 받고 있는 중인데 지난 해 조정 기간이 너무 짧아 당분간 조정장이 지속될 것”이라며 “경기 불황, 고금리 지속, 정부 재정 확대 가능성 축소 등의 이유로 당분간 주택은 투자하기 적절하지 않은 상품으로 본다”고 했다.

-2024년 부동산 시장에서 가장 주목해야할 상품은 무엇이라고 보는가?

“2024년 가장 유망한 상품은 토지다. 특히 호재가 실현(완공)되기까지 4년 정도 남은 토지가 적절하다고 본다. 시설물(도로, 철도)이 완공되기 4년전쯤의 토지는 아직 기초공사 단계라 외부에서 봤을 때 투자가치가 없어보일 수 있다. 예를 들어 고속도로의 경우 토목공사, 기초 공사 단계인데 무슨 작업중인지 외부에서 잘 보이지 않는다. 즉 호재가 가시화되기 전이라 잘 안팔린다. 경쟁률이 낮기 때문에 오히려 이때를 노려야 한다. 통상 도로, 철도 완공 1년 전쯤 건물을 지으려는 시행사들이 토지 매입을 하는데 이때 팔면된다. 2026~2027년이라고 보면되는데 이때쯤이면 지금보다 금리가 떨어져 부동산 시장 분위기가 지금보다는 개선할 것이다.”

- 토지 투자 방법은 어떤 매입 방식을 권하는지?

“토지를 경매로 매입할 것을 권한다. 저금리에서는 경매로 매물이 잘 나오지 않기도 하고 매물에 대한 관심도 높다. 하지만 금리가 높은 시기에는 매물이 많아지고 또 부동산 시장에 대한 관심도 식으면서 경쟁률이 낮아진다.
다른 일반 매매(급매)로 살 때보다 할인율이 더 높다는 것도 경매가 유리한 이유다. 토지는 아파트에 비해 상대적으로 진입장벽이 높아 할인폭이 더 큰 편인데 경매에서는 더 낮다. 실제 일반 급매가 10억원인 아파트가 경매로 9억원 정도에 낙찰되고 있는데 같은 급매가의 토지는 현재 7억원 정도에 낙찰되고 있다.”

- 주목해야 할 유망 투자 지역이 있다면?

“사업성이 좋아 사업 속도가 빠른 시설물 인근을 추천한다. 특히 국가가 대다수 재정을 부담하는 재정방식의 철도나 도로 대신 민자사업방식으로 진행하는 고속도로 인근 토지가 사업 속도가 빠르다. 대표적으로 평택 비전동에서 브레인시티를 거쳐 오산으로 연결되는 평택 동부고속도로가 예시다.

또 최근 반도체산업단지로 지정된 남사이동읍 인근 을 추천한다. 최근 남사이동읍 등 반도체 산업단지 인근 지역에 개발행위허가 지역을 추가로 지정했는데 이주자들을 위한 택지로 이용하기 위해 지정한 것이다. 산업단지 발표후 이주자택지 지정까지 1년이 채 걸리지 않은 것으로보아 사업 속도가 빠를 것으로 예상된다.

다만 부동산 하락기에 도시개발사업을 진행하는 곳의 토지 매입은 지양해야 한다. 주택경기가 좋지 않아 택지로 지정된 곳은 잘 팔리지 않기 때문이다.”/전현희 땅집고 기자imhee@chosun.com

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