서울에 집 있어도 연천, 제천에 별장 사면 1주택자? '이것' 모르면 함정

[1·10 대책 세제 혜택 대해부 ③] 세제 혜택 실효성 발휘하려면…남은 과제는?

[땅집고] 지난 10일 정부에서 발표한 세제 대책을 두고 ‘빛 좋은 개살구’라는 비판이 나온다. 정부는 수요를 진작 시키기 위해 지방 미분양 주택과 소형 신축 주택 매입 시 주택 수에서 제외하겠다고 발표했다. 하지만 해당 주택 매수할 때 실익이 크지 않아 매수세가 크지 않을 것이라는 전망이 나온다. 게다가 발표된 정책을 시행하려면 일부 법안은 국회를 통과해야 해 실현 가능성도 미지수다. 이 때문에 다주택자 취득세율 완화 아파트 등록임대사업자 혜택 부활, 분양권 양도세율 인하 등의 강력한 정책이 필요하다는 주장이 제기되고 있다.

■ 인구감소지역 주택 매수 무주택자·유주택자 모두에게 실익 없어

정책에 따라 1주택자가 인구 감소 지역에 주택을 한 채 취득하면 1주택자로 간주해서 세금 혜택을 준다. 하지만 원래 1주택자는 비조정 지역에서 주택 한 채를 추가로 취득할 때 그대로 1~3%다. 별다른 실익이 없다.

양도세 측면에서도 실익이 없다. 인구 감소 지역의 주택을 취득했을 때 3년 내에 기존 주택을 양도하지 않아도 일시적 2주택자로 비과세 혜택을 주겠다고 했다. 하지만 인구감소 지역은 집값이 상승해 양도차익이 생길 가능성이 낮기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다.

게다가 이 정책은 다주택자에게는 적용되지 않는다. 공찬규 세무사는 “1주택자는 서울에 있는 주택을 추가로 취득해도 일시적 2주택을 활용하면 비과세 혜택을 받을 수 있다”며 “이 정도 혜택으로 1주택자가 굳이 나중에 팔기도 어려운 인구 감소 지역 주택을 사지는 않을 것”이라고 말했다.

■ 주택 수는 제외돼도 다주택자 취득세 중과세 배제는 안 돼

신축 소형 주택을 매입하는 다주택자가 취득세 산정 시 주택 수는 제외하지만 취득세 중과세를 적용 받기 때문에 매수세가 크지 않을 것이라는 전망도 나온다. 예를 들어 3주택자가 조정대상지역 신규주택(네번째 주택) 매입 시 취득세 최고세율인 12%를 적용받기 때문에 취득세 감면 효과가 없다.

1주택자도 신축 소형 주택을 매입할 가능성이 희박하다. 1주택자는 기존에도 비조정대상지역에서 취득세 중과세를 적용받지 않는다. 하지만 신축 소형 주택을 매입해버리면 종부세·양도세에 대한 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하기 때문에 주택을 매입하면 오히려 혜택이 사라지게 된다.

공 세무사는 “1주택자는 신축 소형 주택을 살 경우 종부세·양도세 산정시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없기 때문에 비아파트보다는 아파트를 사려고 할 것”이라며 “이번 취득세 혜택은 사실상 다주택자들이 주된 적용 대상이지만 취득세 중과세가 배제되지 않기 때문에 굳이 다주택자들이 매수에 나서지는 않을 것”이라고 했다.

■ 주거용 오피스텔 양도세 부과시 주택 수에 여전히 포함

아파트 대체상품으로 대거 분양했던 오피스텔을 매수할 수요도 크게 없을 것으로 예상된다. 소형 주택에는 오피스텔이 포함되는데 오피스텔은 1주택자가 매수한다고 하더라도 이번 대책으로 발생하는 혜택이 사실상 없다. 오피스텔은 원래 주거용으로 사용해도 재산세를 주택분으로 내지 않는다면 취득세나 종부세 산정 시 주택수에 포함되지 않기 때문이다.

다주택자뿐 아니라 1주택자도 1세대 1주택 특례가 미적용 되기 때문에 오피스텔을 취득하더라도 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 사실상 아무런 혜택이 없는 것이다. 이 때문에 오피스텔은 양도세 산정시 주택수가 제외되는 혜택이 적용돼야 매수 수요가 몰릴 가능성이 높다.

■ 시행령으로는 정책 실효성 한계… ‘조세특례제한법’ 국회 통과해야 실현 가능

이번 1.10대책에서 발표한 세제 혜택이 확정됐다고 하기도 어렵다. 소형 신축을 주택 수에서 제외하는 내용은 시행령을 통해 개정할 수 있지만 지방준공후 미분양 구입시 1세대 1주택 특례 적용, 인구감소지역 1주택 추가 구입시 1주택 특례 유지 등은 시행되려면 국회에서 법안(조세특례제한법, 소득세법, 종부세법)을 개정해야 한다. 공찬규 세무사는 “일정 기간 과세를 제외하거나 양도소득세를 유예해 주는 등의 규정은 조세 특례 제한법으로 규정돼 있다”며 “양도세법이 아니라 조세특례제한법이 제정이 돼야 해 국회 다수당인 민주당의 동의가 필요하다”고 했다.

■ 더 강력한 정책 필요해

전문가들은 더 강력한 대책이 필요하다는 주장이다. 공 세무사는 “과거에는 미분양 아파트나 장기임대등록 주택에 대해서 양도세를 면제해 줬고 미분양 주택은 취득세까지도 감면해 줬다”며 “이런 혜택들이 포함되었으면 더 좋았을 텐데 정부에서는 아직은 이 정도로 큰 혜택을 줄만큼 부동산 시장이 심각하진 않다고 판단하는 것 같다”고 했다.

개인 뿐 아니라 법인 사업자를 대상으로 한 대책이 필요하다는 주장도 제기된다. 유찬영 세무사는 “현재 법인 임대사업자들이 임대를 하게 되면 취득세가 중과되기 때문에 임대를 꺼린다”며 “미분양 주택을 대거 매입할 수 있는 법인에 취득세 감면 혜택을 줘야 수요가 진작될 수 있을 것”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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