"10년 전 정책의 교훈" 서울 미분양, 양도세 감면해야 바닥찍는다

[땅집고] 최근 정부가 미분양 주택을 매수해 임대주택으로 활용할 경우 취득세를 최대 50% 감면해준다고 밝힌 가운데 2012년 ‘9·10 대책’의 일환으로 등장한 미분양 정책과 ‘판박이’라는 말이 나온다.

당시 이명박 정부는 이른바 무순위 청약이나 선착순 계약인 ‘줍줍’으로 인한 시세차익에 거두는 세금 마저 면제해줬을 정도로 미분양주택을 해결하기 위한 총력전을 펼쳤다.

■ 지방 미분양 사서 임대 놓으면 ‘취득세’ 줄여준다

정부가 지난 10일 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에는 지방 미분양 주택 수요를 진작시킬 정책이 담겼다. 미분양 주택을 사서 임대주택으로 활용하면 취득세를 1년 간 최대 50% 감면(법 개정 전제)해준다는 것이다. 최초로 매수할 경우에는 주택 수에서 제외해주고, 1주택자가 구입할 경우 다주택(2주택 이상)이 아닌, 1가구1주택 특례를 받는다.

대상은 전용 85㎡ 이하, 취득가격 6억원 이하 준공 후 미분양 주택이다. 준공한 주택 중 취득가액 3억원·전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택 중 올해 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25%+조례 25%)에 대해 세금 감면 혜택을 준다. 기한은 오는 12월31일까지다.

다만, 이를 위해서는 지방세특례제한법을 개정해야 하고, 확실한 수요 진작을 이끌기엔 경기가 워낙 침체됐다는 점에서 정책 실효성이 미미할 수 있다는 우려도 있다.

■ 과거 정책? 확실한 효과 거둘 정책!

정부가 이런 정책을 펼친 데는 여러 이유가 있으나, 경험 상 시장 수요를 진작시키는 게 가장 효과적이고 긍정적인 대책으로 평가받은 점이 주요 원인으로 꼽힌다.

2012년 당시 이병박 정부는 ‘줍줍’으로 발생하는 시세차익에 대한 세금을 5년 간 덜 받겠다는 파격적인 정책을 내걸었다. 준공 후 미분양 뿐 아니라 전체 미분양 주택을 대상으로 취득 후 양도소득세를 5년간 감면해준 것이다.

주택 규모, 가격에 관계 없이 전국 모든 미분양 주택을 대상으로 했으며, 취득 후 5년이 지나 팔면 계약일로부터 5년까지 발생한 양도 차익에 대해 세금을 면제해줬다. 다만, 분양권 상태에서 판 경우엔 감면 대상에서 제외했다.

대책 발표 이후 전국 미분양 주택은 완만한 감소세를 보였다. 통계청에 따르면 2013년 9월 7만1552가구이던 미분양 주택은 이듬해 8월 6만6110가구로 줄었다. 악성미분양으로 불리는 준공 후 미분양(2만7437가구)은 대책 발표 1년 후(2만6453가구)에도 큰 차이를 보이지 않다가, 2년 후인 2014년 8월에서야 2만 아래(1만9136가구)로 떨어졌다.

정책 발표 당시에는 투기 수요를 우려하는 목소리가 있었으나 침체된 경기 상황으로 인해 갑작스러운 집값 상승은 일어나지 않았다. 한국부동산원 전국 아파트 실거래가지수는 2012년 9월 83.3에서 12월 82로 하락했고, 해를 넘기면서 완만한 상승세를 보였다.

■ 10년 만에 내부 출신 장관…미분양 정책 내놨던 실무자

정부가 박상우 장관을 발탁한 이유 역시 미분양과 연관이 깊다. 박 장관은 2012년 국토부(전 국토해양부) 주택정책실장을 맡아, 미분양을 비롯한 전국 주택 정책을 총괄했던 인물이다.

박 장관은 과거처럼 양도소득세 감면 카드를 꺼내지 않았다. 아직은 전국에서 미분양 주택 문제가 심각하게 불거지고 있지 않다고 판단했을 가능성이 높다. 국토연구원은 9일 발표한 '미분양주택 위기단계별 정책 대응 방향' 보고서를 통해 전북(80.2), 대구(78.4), 전남(73.9), 충북(68.0), 경북(66.3)은 임계치에 달했으나, 전국적으로는 관리 가능한 단계라고 평가했다.

이외에도 ‘2012년 9·10대책’ ‘2023년 1·10대책’은 선거 직전 대책이라는 점도 유사하다. 2012년 12월엔 제18대 대통령 선거가 열렸다. 2024년 4월엔 22대 국회의원을 선출하는 총선이 예정돼 있다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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