"여기에 변기가 있을 줄은…" 입주예정자들 분노한 양산 민간임대아파트

[땅집고] 부동산에 관심 좀 있는 분들은 아시겠지만, 요즘 부동산 뉴스를 보다 보면 이런 내용 기사가 진짜 많습니다. ‘ㅇㅇ아파트 입주 밀렸다’, ‘ㅁㅁ아파트 사전점검 엉망이다’. 지난해부터 우크라이나-러시아 전쟁이 터지면서 철근같은 건설 원자재값이 폭등하고, 인건비도 오른 탓에 건설사마다 약속한 기일 내에 아파트를 못 짓고 있어서 발생하는 일입니다.

내가 집주인이 되는 일반분양 아파트라면 약속했던 것보다 입주일이 밀리더라도 건설사에 입주지연보상금을 요청해서 받아낼 수가 있어 그나마 다행인데요. 반면 민간임대아파트에서 입주일이 밀리면 일반분양아파트와는 달리 보상 규정이 좀 까다로워서 입주 예정자분들이 꽤 고생하실 수 있습니다.

민간임대아파트가 뭔지 궁금해하시는 분들도 있을텐데요. 건설사가 아파트를 짓고 분양하는 게 아니라, 마치 전세계약처럼 보증금을 받고 일정 기간동안 아파트를 임대한 다음에 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려주거나 계약자들에게 해당 아파트를 분양받을 기회를 주는 방식의 아파트입니다. 분양가는 추후에 정하고요.

한 2~3년 전 부동산 호황기에 집값이 하도 오르다보니 비싼 돈 주고 아파트 분양받는 대신 이런 민간임대아파트 찾는 분들이 굉장히 많았어요. 전세보증금 수준의 돈만 내면 되고, 일단 살아본 뒤에 추후 분양받을 기회도 준다고 하니까 소비자 입장에선 여러모로 장점이 있긴 하죠.

그런데 전국 곳곳에서 이런 민간임대아파트마다 공사가 지연되고 입주가 밀리는 현상이 발생하면서 건설사들이랑 임대계약 맺은 분들 골치가 아파졌습니다. 요즘 심각하다고 꼽히는 사례가 경남 양산시에 입주 예정인 ‘양산 천년가 더힐’입니다. 8년 동안 전세로 살 수 있는 민간임대아파트고, 총 625가구로 제법 규모도 큰데요. 시공능력평가 105위 건설사인 새천년종합건설이 시공을 맡았는데 문제가 터졌습니다.

원래 이 아파트가 2023년 9월 입주 예정이었거든요. 그런데 시공사가 입주예정자들에게 코로나, 원자재값 폭등 등 이유로 공사가 늦어졌다면서 입주일을 3개월 늦췄습니다. 그런데도 계약자분들이 지난해 12월 입주 앞두고 진행한 사전점검에 가봤더니 여전히 공사 상태가 엉망이었다고 해요.

이렇게 현관문에 공사 자재가 쌓여있고요, 방 안에는 웬 변기가 떡하니 있습니다. 분명 새아파트인데 어떤 집은 이렇게 누가 화장실을 이미 한번 쓰기도 했고요. 변기가 아예 넘어져있는 경우도 있었습니다. 계약자 분들이 3개월이나 더 기다렸는데 이런 집 상태 보니까 정말 혈압 올랐겠죠.

문제는 입주일이 더 밀렸다는 거에요. 계약자분들이 사전점검 현장 보고 하도 불만을 터트리니까, 새천년종합건설이 ‘아 그럼 공사 더 잘 마무리해볼게’하고 입주일을 올해 2월로 연기하겠다고 통보한 겁니다. 원래 입주일이었던 12월에 맞춰서 이삿짐 센터 예약하고, 원래 갖고있던 집 팔아버린 분들한테는 엄동설한에 날벼락 떨어진거겠죠.

열받은 계약자분들이 ‘아 이럴거면 그냥 계약 취소해달라, 지금까지 낸 보증금 돌려줘라 그냥 다른 집 찾겠다’ 이렇게 나오니까 새천년종합건설이 이렇게 말합니다. “죄송하지만 우리는 일반분양아파트가 아니라 민간임대아파트기 때문에 입주가 올해 5월을 넘기는 경우에만 계약을 해지해줄 수 있고, 손해배상금도 못 줍니다. 법이 그렇거든요.’
.
이 말, 진짜일까요? 부동산 전문 변호사분들한테 여쭤보니까, 진짜 법이 그렇더라구요.

만약에 일반분양아파트 입주가 지연됐다면 주택 공급에 관한 규칙 61조를 적용 받습니다. 이 법은 ‘사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내 입주를 시키지 못한 경우, 실입주 개시일 이전에 납부한 입주금에 대해서 입주시 입주자에게 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택 잔금에서 해당액을 공제해야 한다’고 정하고 있는데요.

여기서 지체상금은 ‘입주금(계약금+중도금)　x연체이자율’입니다. 이 이자율은 분양계약서에서 미리 정해서 적어두고요. 시중금리랑 비슷하거나 조금 높은 수준으로 책정되는 편입니다. 만약 입주일이 3개월 넘게 미뤄지면 분양 계약 해지도 가능합니다.

그런데 민간임대아파트 입주가 늦어지는 경우 다른 법을 적용 받습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제 45조를 따라야 하는데요. 이 법을 보면 ‘대통령령으로 정하는 경우 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있다’고 합니다. 그럼 대통령령이 뭔지도 봐야겠죠. ‘임대사업자의 귀책사유로 입주 지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우’ 라고 정하고 있네요.

그러니까 새천년종합건설의 주장은 최종으로 정한 ‘양산 천년가 더힐' 입주일이 올해 2월이니, 이 법에 따라서 여기서 3개월 뒤인 5월까지도 입주를 못하는 경우라야 비로소 계약 해지하고 보증금 돌려줄 수 있다는 거에요. 아까 일반분양아파트가 계약서상 입주일보다 늦어지면 그냥 지체보상금 줬던 것이랑 비교하면 좀 보상이 미미하죠.

대신 새천년종합건설 측도 도의적으로 어느 정도 보상안을 마련해주기는 했습니다. 계약자들이 이삿짐을 기존 집에서 보관창고로 임시로 옮기는 비용 1회, 창고에 짐 보관하는 비용, 입주 밀리는 동안 사는 임시 거처에 대한 월세·여관비 등 숙박비용 등입니다. 지출 비용에 대한 영수증을 납부하면 검토 후 지급을 해준다고 하는데요. 그런데 딱 봐도 계약자분들이 만족할 만한 수준의 금액은 아니겠죠.

지금 ‘양산 천년가더힐’ 뿐만 아니라 전국에 입주일이 밀린 민간임대아파트 사례가 정말 많습니다. 충북 오송에서는 ‘KTX오송역 대광로제비앙’, 제주도에서는 ‘제주 애월 남해 오네뜨’ 등이 있는데요.

부동산 전문 변호사님들의 조언을 전달하자면, 만약 시행사나 시공사가 입주 지연과 관련된 공문이나 안내문을 전달하면서 해당 내용에 동의하라는 명목으로 서명을 받아갔다면 법적으로 빠른 계약 해지나 지체보상금 청구는 다소 어렵다고 합니다. 우리 땅집고 구독자 여러분들 중에 민간임대아파트 입주를 앞두셨거나 계약 고려하고 계신 분들은 오늘 내용 꼭 참고하시면 겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인