입력 : 2024.01.18 07:30
[땅집고] “작년 상업용 부동산 시장은 매우 어려운 시기였죠. 올해는 금리가 하락할 전망이어서 상업용 부동산 시장의 큰 전환점이 될 것으로 예상합니다. 그간 거래를 보류하던 수요자들이 움직이면서 가격이 오르고 거래 규모도 커질 것으로 보고 있습니다.”
지난 8일 국내 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트·메이트플러스·에비슨영코리아 신임 대표이사에 최진원 마케팅부문 총괄 부문장이 선임됐다. 최 대표이사는 젠스타메이트의 전신의 샘스(삼성생명서비스에서 분리)에 입사, 젠스타메이트에서 30여년을 다닌 ‘젠스타메이트 맨’으로 유명하다.
최 대표이사는 “올해 여전히 어려운 상황이 이어지지만, 지난해보단 더 나아질 것”이라며 “위기를 기회로 만들 수 있게 대비해야 한다”고 했다.
젠스타메이트는 상업용 부동산 전반의 밸류 체인을 보유하고 있으며 이를 바탕으로 토탈 솔루션을 제공한다. 젠스타메이트, 메이트플러스, 에비슨영코리아 3개사가 통합해 운영 중으로, 지난해까지 1000억원대 매출을 달성하며 국내 부동산 자문사로서 업계 1위 자리를 굳건히 지키고 있다.
최 대표이사를 만나 올해 상업용 부동산 시장 전망에 대해 물었다.
―올해 상업용 부동산 시장 어떻게 전망하는지?
“지난해까지는 금리가 가파르게 올라 전반적으로 거래량이 줄고 매매가격도 하락했다. 담보대출 금리가 2020년 최저 2.4% 수준이었다가 지난해말 6%까지 상승했다. 금리가 오르니 매매가는 떨어질 수 밖에 없고, 기관 투자자들이 상업용 부동산 투자를 통해 원하는 적정 수익률을 달성하기 위해 매입가를 낮출 수 밖에 없었다. 가격이 떨어지자 매도자는 매각을 보류하면서 거래량이 많이 줄었다. 작년과 더불어 올해도 힘든 시장 상황은 이어질 것으로 보인다. 그러나 올해는 금리 인하 기대감이 있다. 시장이 회복될 것에 대비를 어떻게 하느냐에 따라 기회가 올 수 있다고 판단한다.”
―해외 오피스 시장은 올해도 전망이 좋지 않다, 국내는 어떠한지?
“해외 오피스 시장과 비교하면 국내 오피스 시장은 경기 침체에도 선방하고 있다고 본다. 국내 상업용 부동산 시장, 특히 오피스의 경우 해외와 비교하면 정반대의 양상이 나타나고 있다. 해외는 코로나 팬데믹, 경기 침체 등이 맞물린데다 재택근무로 인해 출근율이 회복되지 않으면서 오피스 시장이 완전히 침체했는데, 우리나라는 오피스 공급 부족으로 공실률이 역대 최저 수준을 기록하고 있다. 통상 자연 공실률이라 말하는 5%조차도 밑돌고 있다. 서울 상업용 오피스 시장에 걸림돌이 된 것은 오로지 금리 변수 밖에 없었다. 그런데 올해부터는 높았던 금리가 서서히 낮아질 것으로 전망되기 때문에 올해 어느 시점에서는 가격이 오르고 거래량이 증가할 가능성이 높다고 본다.”
―올해 상업용 부동산 종류별로 주목할 만한 부분은?
“오피스 투자가 주축을 이루는 가운데, 물류센터 투자는 지난해보다 소규모 증가할 것으로 보인다.
리테일과 호텔은 투자 규모가 지난해보다 조금은 늘어날 것 같고, 이외 신규 투자 대상으로 데이터센터와 시니어 하우징 시설에서 실물 거래가 아닌 신규 개발을 위한 투자가 이어질 전망이다.
물류센터는 공급과다 우려와 투자 심리 위축으로 올해도 지난해와 비슷한 거래 수준을 보일 전망이다. 리테일은 용도 전환용 매매가 주를 이루었는데, 어느 정도 마무리된 상황으로 거래 규모가 크지 않을 것으로 보인다. 호텔 또한 아직까지 투자 심리가 살아나지는 않고 있다. 데이터센터는 직접 개발을 위한 투자 쪽이 우세하다.
오피스텔은 신축을 제외한 기존 오피스텔의 가격과 거래규모 회복이 어려워 보고이고, 생활형 숙박시설은 숙박용으로만 사용하도록 하는 규제 때문에 거래가 극히 제한적일 것으로 본다.”
―점점 커지는 시니어 시장, 젠스타메이트는 어떻게 진출할 것인지?
“고령화가 가파르게 진행되면서 시니어 하우징 등에 대한 수요가 급증했지만 아직까지 공급이 절대적으로 부족하다. 수익성도 불투명해 금융 조달을 받기도 어려운 실정이다. 보험사들의 경우 생명보험과 연계한 상품을 만들 수 있으나 리츠나 펀드처럼 투자자를 모집할 수 있는 시니어 개발 상품이 나오려면 시간이 좀 걸릴 전망이다.
그러나 수요가 급증하고 있기 때문에 올해부턴 시니어 시장이 커질 수도 있다고 전망한다. 고령화 사회에 대비해 시니어 시설 개발이 잘 이뤄질 수 있도록 정책 지원도 뒷받침 돼야 할 것으로 판단한다.
시니어 부동산 산업의 경우 리서치컨설팅 본부에서 떠오르는 부동산 트렌드 중 하나로 판단해서 작년부터 다양한 데이터를 보유하고 있으며, 국내 메이저 운용사가펀드를 조성해 기존 건물을 실버타운으로 리모델링한 후 새롭게 오픈한 평창카운티의 경우 당사가 자산관리(Property management) 용역을 수주해 관리하는 자산 중 하나다.”
―물류센터 시장, 공급 과잉이란 지적이 많이 나온다, 향후 전망은?
“물류센터는 작년과 재작년 공급이 과다했던 것은 사실이다. 하지만 물류가 기관투자자 시장에 편입된 것이 2015년부터다. 그 이전의 공급 추이를 보면 굉장히 물류센터 공급량은 낮았다. 그간 공급이 미달 상태여서 최근 여러 곳에 짓기 시작한 것이다. 유통 구조가 점점 온라인 시장으로 옮겨가고 있고, 이커머스 시장도 판이 커지고 있기 때문에 수요는 끊이지 않을 것이다.
현재 공급 과다 상황은 내년부터 수년간 공실 문제가 해소될 것으로 예상한다. 인허가 받아놓고도 짓지 못한 물류센터가 많다. 2~3년 후면 또다시 물류센터가 공급 절벽에 가까울 정도로 부족한 현상이 찾아올 수 있다는 이야기다.”
―오피스 시장 수요가 확대되는 가운데, 어떤 대비를 하고 있는지?
“오피스 시장 권역이 다양해지고 있는데, 마곡지역내 약 30만평에 육박하는 대형 신축 오피스들이 공급을 주시하고 충분한 대비를 마쳤다. 과거에 새로 조성되었던 송도, 판교, 과천 등 지역에서의 경험을 바탕으로 마곡 지역의 대규모 공급에 대응하기 위한 TFT 구성 및 회사 차원의 마케팅에 집중하고 있다.”
-신임 대표로서 앞으로의 계획은?
“젠스타메이트는 로컬 태생의 자부심이 있는 회사다. 올해는 글로벌 기업으로 거듭나고자 한다. 고객에게 존중받고, 인재들이 선망하는 회사를 만들고자 한다. 젠스타메이트의 서비스 연계성을 강화하고 사업 기회를 다각도로 모색해 글로벌 부동산 회사로 성장하고 싶은 포부가 있다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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