"1주택자 시큰둥, 2주택자 환호" 소형주택 매입 세제 혜택 천차만별

[1·10 대책 세제 혜택 대해부 ①] 주택 수 마다 다른 소형 신축 주택 세제혜택…1주택자는 양도세 면제 혜택 없다

[땅집고] 정부가 지난 10일 발표한 1.10 부동산 대책을 두고 시장에서는 혼선을 빚고 있다. 단서들이 붙은 데다 아직 모호한 내용이 많아 달리 해석될 여지가 있기 때문이다. 땅집고가 주택 보유 수별로 실익과 불이익이 무엇인지 따져봤다. 1편은 소형 신축 주택 세제혜택 적용 대상에 대한 내용이다.

정부가 ‘1·10 주택대책’에서 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하, 아파트는 제외)을 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외한다는 내용을 발표했다. 이에 따라 다주택자의 경우 신축 소형주택 매입시 취득세 감면혜택이 주어질 전망이다. 다만 1주택자의 경우 일부 취득세 감면 효과는 있지만 양도세 면제 혜택은 없다.

■ 3주택자, 조정대상지역 신축 소형 주택 매입해도 취득세 감면 無 비조정대상지역에서는 4주택자부터 취득세 감면 혜택 無

우선 1~3주택자가 추가로 소형 주택 (오피스텔·다세대·도시형생활주택 등) 을 매입할 경우 ‘주택수 제외’를 적용받아 취득세를 감면받을 수 있다. 단 신규로 매입하는 주택이 조정대상지역에 있을 경우 1~2주택자에게만 취득세 감면 혜택이 있다.

예를 들어 1주택자가 서울 강남구(조정대상지역) 소형주택을 매입할 때 ‘주택 수 제외’를 적용해 취득세는 1~3%다. 원래대로라면 조정대상지역에 신규 주택을 매입하는 것이라 8%를 적용받아야 했다. 만약 2주택자가 조정대상지역 신규주택(세번째 주택) 매입시 취득세율 12%가 아닌 8%를 적용받는다. 하지만 3주택자는 신규주택(네번째 주택) 매입시 이미 조정대상지역에서 취득세 최고세율 12%를 적용받기 때문에 취득세 감면효과가 없다.

마찬가지로 비조정대상지역에서는 4주택자부터 신축 소형주택을 매수해도 취득세 감면 효과가 없다. 4주택자의 경우에는 비조정대상지역이라고 하더라도 취득세율이 이미 12%이기 때문에 소형주택을 매수해도 그대로 12%다.

■ 1주택자 신축 소형 주택 추가 매입 시 양도세·종부세에서 불리

하지만 1주택자가 신축 소형 주택을 매입했을 경우 양도세·종부세 부과 시 불리해진다. 이날 발표에 따라 1주택자는 추가로 주택을 매입할 경우 ‘1가구 1주택에 대한 양도세·종부세 특례’ 혜택이 적용되지 않기 때문이다.

현재 1주택자는 종합부동산세를 부과할 때 공시가격에서 12억 원을 공제하고 세금을 매긴다. 특례가 적용되지 않으면 9억 원만(다주택자 기준) 공제된다. 또 1가구 1주택의 경우, 보유 기간 등의 요건을 충족하면 양도 가액 12억 원 이하는 비과세 혜택을 받는데 정부의 방침대로라면 이 혜택을 받지 못한다.

이에 이번 소형 주택 대책의 ‘최대 수혜자’는 2주택자라는 평가도 나온다. 1주택자처럼 기존에 받던 혜택이 줄어드는 경우도 없고 다른 혜택은 늘어나서다. 2주택자는 소형 주택을 매입해도 2주택자로 간주돼 취득세가 줄고 종부세도 중과가 아닌 일반과세를 적용받는다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치도 2025년 5월까지 연장돼 이 혜택을 받을 수 있다

다만 종부세 측면에서 다주택자에게 별다른 실익이 없을 것이라는 평가도 나온다. 이 때문에 유인책이 되기는 어려울 것이란 전망이다. 유찬영 세무사는 “어차피 2주택자는 종부세 산정시 중과세가 부과되지 않고 3주택자는 중과세가 부과된다”며 “또 2025년까지 다주택자 양도세에 대해서는 중과세 부과가 유예돼 있는 것은 기존에도 적용됐던 혜택이라 이번 주택으로 다주택자들의 시장 진입을 유인하기엔 어려울 것으로 예상된다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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