"마곡, 국평 4억?" 서울 마곡·대방·위례 반값아파트 환호하기엔 '반전'

[영상뉴스] 마곡·대방·위례신도시 공공분양…시세보다 싸지만, 청약 당첨돼도 10년 뒤에 입주

[땅집고] 새해 첫 공공분양 단지가 나옵니다. 시세보다 훨씬 저렴해서 벌써부터 관심이 많습니다. 특히 자재값이나 인건비가 크게 올라 분양가가 치솟으면서 가격 측면만 놓고 보면 정부 공공분양주택이 반사이익을 크게 얻고 있습니다.

정부가 지난달 말에 발표한 뉴홈 사전청약 단지 중 관심이 많은 단지를 분석해드리려고 합니다. 서울 대방, 서울 마곡, 위례입니다. 서울 동작구 대방에선 815가구, 서울 마곡 16단지는 273가구, 위례 A1-14에서는 333가구가 공급됩니다. 일단 단지 분석을 하기 전에 오늘 꼭 참고하실 점 입주 시기를 잘 보셔야 합니다.

서울 대방은 입주예정이 2032년입니다. 8년뒤에 입주할 아파트 분양가를 추정한다는 건데요. 이거 대체 왜 지금부터 받는 건지 아시나요? 보통 사전 청약은 본청약 1~2년 전에 받는데 무려 본청약 2030년보다도 6년이 더 빠릅니다. 이렇게 될 경우 문제가 본청약 당시 추정 분양가보다 훨씬 더 오른 금액에 실제 분양에 나설 수 있다는 거고요.

이렇게 기간이 길면 사업 추진 속도가 얼마나 정확할까요. 자금계획, 자녀 학교 진학 문제가 다 꼬일 수도 있습니다. 사전청약 당첨됐다고 해서 본청약, 입주 기다렸다가 연기되고 이런 일들이 실제로도 많습니다.

정부의 뉴홈 사전청약은 나눔형, 일반형, 선택형으로 나뉘는데요. 오늘 소개해드릴 단지 중 대방은 일반형, 마곡과 위례는 나눔형입니다. 마곡은 토지임대부 주택이고요. 발표일은 먼저 알아야 하는데요. 대방은 3월13일, 마곡과 위례는 1월 31일입니다. 그래서 마곡과 위례는 둘 다 넣으시면 안 됩니다.

일반형은 기존 공공분양과 100% 동일합니다. 시세차익을 국가와 나누거나 할 필요가 전혀 없습니다. 반면, 나눔형은 분양가가 일반형 대비 저렴합니다. 또, 분양가의 80%까지 최대 40년간 저금리 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 의무거주기간 5년 이후 사업시행자(LH)에게 되팔 수 있으며 매매 손익의 70%를 수분양자가 가져갈 수 있습니다. 한 마디로 분양을 받아도 70%만 내꺼라는 겁니다. 집을 가지고 있어도 좀 찝찝함이 있는 거죠.

선택형은 일정 기간 6년 정도 살아보고 의무기간이 지나면 분양을 받을 건지 안 받을 건지 선택하는 건데 오늘 소개해드릴 3개 단지는 대상이 아닙니다.

이번 물량 중에서는 국방부 소유 군부지에 들어서는 서울 대방공공주택지구에 가장 많은 관심이 쏠릴 것이라는 전망이 많습니다. 인근에서 지난 6월 진행된 수도방위사령부, 수방사 부지 사전청약의 경우 255가구 모집에 7만2000여명이 몰리기도 했습니다. 대방공공주택지구는 수방사 부지처럼 한강 조망은 불가능하지만, 여의도나 강남 등 서울 도심권 이동이 편리한 알짜 입지라는 평이 나옵니다.

대방 A-1은 1326가구 중 815가구를 사전청약 받습니다. 특별 공급은 1월 22일부터 일반공급은 24일부터 접수를 받습니다. 이번에 사전청약 당첨이 되면 본청약을 또 해야하는데요. 본청약은 2030년 1월입니다. 입주 예정일은 2032년입니다. 청약 후 10년 뒤에 입주할 아파트를 미리 뽑는게 무슨 의미인지 모르겠고, 정부에서 왜 이걸 권장하는지도 의문입니다.

여기선 전용 59㎡인 25평형이 591가구, 84㎡인 33평형이 224가구가 공급됩니다. 추정 분양가격은 59타입이 7억7700만원, 84타입이 10억8300만원입니다. 공공분양치고 분양가가 비싸 보입니다. 이번에 나오는 공공분양 단지 중 입지가 가장 좋기 때문에 뭐 어쩔 수 없습니다. 반대로 국가에서 나오는 공공분양이 이 가격이면 민간에서 이 가격 이하로 나올 수 있을까요? 거의 제로입니다.

2030년 본청약까지 6년이나 남았기 때문에 분양가는 더 오를 가능성이 높습니다. 대방 사전청약은 시세차익 공유나 토지임대료가 없습니다. 그냥 주변 시세보다 약간 저렴하게 공급하는 겁니다. 인근 대방대림 아파트의 전용 84㎡가 지난달에 12억원에 거래된 것에 비하면 1억원 저렴합니다. 그렇게 큰 차이가 없다는 거죠. 그럼데도 어쨌든 대방은 일반형이기 때문에 가장 좋습니다. 나중에 집을 매도할 때 발생하는 차익을 국가와 나눌 필요가 없습니다.

위치를 보면 부지 동쪽으로는 노량진, 좌측으로는 신길, 위로는 여의도가 있습니다. 입지가 좋습니다. 지하철 7호선 신대방삼거리역과 장승배기역이 가깝습니다. 가장 가까운 장승배기역까지는 걸어서 10분 걸립니다. 노량진뉴타운 들어가고 싶은데 돈이 좀 안 된다, 이런 분들은 노려봐도 좋을 것 같아요.

그 다음은 서울 마곡입니다. 여기도 나눔형입니다. 608가구 중 273가구를 사전청약 받습니다. 특별공급이 216가구, 일반공급이 57가구입니다. 본청약은 2027년 2월이고요. 입주는 2027년 9월 예정입니다.

토지임대부 방식 '반값 아파트'로 분양하는 서울 마곡지구의 추정 분양가는 전용 59㎡가 3억6000만원, 전용 84㎡가 4억9100만원입니다. 추정 토지 임대료는 59타입이 월 58만원, 84타입이 월 82만원 정도입니다. 1년에 약 700만원~1000만원의 토지 임대료를 월세처럼 납부해야 합니다. 10년이면 약 1억원의 토지 이용료를 내는 셈입니다. 토지임대료와 건물 가격은 현재 시점에 추정한 가격으로 실제 분양가와 임대료는 본 청약 시점에 결정돼 인상 가능성이 있습니다.

분양 주택에 대해선 100% 소유가 아닌 건물만 소유권을 가질 수 있습니다. 주택법상 토지임대부 주택의 의무 거주기간을 10년으로 두고, 매각은 반드시 한국토지주택공사(LH)에 해야 한다고 정해둔 규정이 있었으나, 지난해 말 관련 법이 개정되면서 앞으로는 10년간 거주했다면 개인에게 매도할 수 있습니다.

부동산에서 가장 중요한 토지에 대한 소유권이 없습니다. 아파트는 30년, 40년 정도 지나면 감가로 가치가 많이 떨어집니다. 그러나 토지는 다릅니다. 건물의 가치는 시간이 갈수록 내려가지만 토지의 가격은 오릅니다. 그런데 건물만 분양 받고 토지를 임대한다는 건 좀 그렇습니다. 여기가 반값 아파트가 맞긴 하지만 반쪽이니까 반값 아파트인 겁니다.

마곡 16단지는 마곡 택시차고지로 알려진 곳입니다. 마곡나루 역까지 한 450m 거리입니다. 9호선 급행을 이용할 수 있다는 게 최고 장점입니다. 완행만 다니는 역과 비교하면 엄청난 메리트입니다. 마곡나루역은 공항철도도 지나는 더블역세권입니다. 다만 학군이 떨어진다는 점이 최대 단점으로 꼽힙니다.

마지막으로 위례입니다. 위례 A1-14는 나눔형, 이익공유형 주택입니다. 위치는 위례신도시 중 가장 북측이라 위례신도시에선 메인 입지가 아니지만 대신 서울 송파구로 행정구역이 들어가고요. 5호선이 가깝다는게 최대 장점입니다. 도보로 15분 정도 걸릴 것 같습니다. 당연히 역세권은 아니고요.

이 단지는 나눔형으로 일반형보다 분양가가 주변 시세 대비 훨씬 더 저렴합니다. 주변시세의 70%가 분양가입니다. 그런데 향후 매도할 때 시세차익의 70%만 수분양자에게 귀속이 됩니다. 반대로 손해가 나도 70%만 감당하면 됩니다. 30%는 국가에 내야 합니다.

전체 새대수는 555가구지만 이번 사전청약 물량은 333가구만 공급합니다. 이중 264가구는 특별공급이고 일반분양은 69가구입니다.

50타입은 5억9000만원, 59타입은 7억입니다. 추정 분양가입니다. 위례신도시 소형 평수 현재 시세가 22평형이 9억, 25평형이 12억원인 점을 감안하면 엄청나게 저렴하게 나온 겁니다.

연 최저 1.9%에서 최대 3% 고정 금리로 최장 40년간 집값 80%까지 대출이 가능합니다. 대출 한도도 5억까지 가능하고요. 매도할 때 차익 30%를 반납해야 하지만 그만큼 분양할 때 싸게 분양을 하는 것도 맞긴 합니다. 위례 신축 단지가 평당 3500만원~3700만원하는데 이 단지 추정 분양가는 평당 3150만원으로 평당 350만원 차이가 있습니다. 자금이 부족한 분들은 나눔형도 상당히 메리트가 있다. 가격은 싸게 사고, 시세차익 난 건 다 가져간다는 건 좀 너무 하긴 하죠.

주의할 점은 이 단지 본청약 시기는 2027년 7월입니다. 확정 분양가는 이때 결정됩니다. 3년 뒤라 분양가가 오를 가능성도 있습니다. 실거주 의무기간도 5년 있습니다.

청약 신청은 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 서울 마곡과 서울 위례는 특별공급이 다음달 15~16일, 일반공급은 17~18일에 이뤄집니다. 그리고 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 나머지 지구, 대방동을 포함한 곳들은 특별공급이 22~23일, 일반공급이 24~25일입니다.
/박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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