입력 : 2024.01.07 07:30
[땅집GO 파헤치GO - 한국 경제를 덮친 PF 공포] 문 정부 시절 지식산업센터 개발 붐…침체기에 공실 폭탄
[땅집고] 국내 시공 능력 평가 16위인 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 건설업계 전반으로 위기가 확산하는 것 아니냐는 우려가 나온다. 하지만 태영건설의 과도한 PF가 빚은 우발적 상황으로 보는 시각이 있다. 또 리먼쇼크로 인해 건설회사 연쇄부도가 발생한 2008년의 경우,미분양 아파트가 16만가구를 넘었지만, 현재는 미분양주택이 5만7925가구로 감소세이다. 주택공급이 감소세이고 금리도 정점을 찍었다는 분석이 나오면서 부동산 위기로는 이어지지 않을 것이라는 분석이다.
다만, 금융위기 당시에는 없었던 새로운 뇌관도 있다. 대표적인 것이 지식산업센터다. 지식산업센터는 ‘아파트형 공장’으로 불리는데 제조업과 지식산업, 정보통신 사업장을 비롯해 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 건축물을 말한다. 태영건설도 성수동에 짓기로 한 지식산업센터 시설 PF대출을 연장하지 못해 지난 28일 워크아웃 절차에 돌입한 것이다.
5일 한국산업단지공단에 따르면, 공단이 통계 작성을 시작한 2020년 4월 1167곳이던 전국 지식산업센터(건축 예정 포함)는 지난달 말 기준 1520곳으로 350곳 넘게 증가했다. 특히 현재 공사 중인 사업장은 90곳이며 인허가만 받고 아직 첫 삽을 뜨지 못한 미착공 부지는 324곳에 달한다. 공실이 기하급수적으로 늘어나고 있어 관련 시행사, 건설사의 연쇄 부도로 이어질 수 있다.
지식산업센터는 주택만큼의 규제를 적용받지 않았아 문재인 정부가 아파트 시장을 집중 규제하면서 지식산업센터 개발 붐이 불었다. 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV), 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제가 없고 전매제한 등의 규제도 없다. 기업의 경우 분양가의 최대 80%의 저금리 융자, 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 등 세제 혜택을 받을 수 있으며 양도소득세 중과와 종합 부동산세 과세에서 자유롭다.
이 때문에 지식산업센터는 투자자들의 각광을 받았고 건설업체들은 부동산 상승기였던 2~3년 전 수도권에서 집중적으로 지식산업센터를 분양했다. 지식산업센터가 일반 공장과 달리 수도권 공장총량제의 적용을 받지 않는다는 점도 지식산업센터가 늘어나는데 한몫했다.
■ ‘공실 폭탄’ 지식산업센터, 미래도 암담
문제는 지식산업센터 공실이 늘어나고 있다는 것. 지난 7월 입주를 시작한 경기 고양시 향동지구의 한 지식산업센터는 2021년 분양 당시 큰 인기를 끌며 ‘완판’됐다. 그러나 현재 입주 4개월이 지나도록 입주율이 30% 수준에 머물고 있다. 임차 업체를 구하지 못한 투자자들은 계약금 10%를 포기하며 분양가보다 낮은 가격에 매물을 던지고 있다.
임차 수요가 줄면서 지식산업센터 미분양 사례도 등장하고 있다. 실제로 초역세권 지식산업센터로 홍보한 ‘가산3차 SK V1’ 지식산업센터의 경우 현재까지 분양이 50%가 채 되지 않아 ‘프로모션’이라는 명목으로 공급가액의 6%를 인테리어 명목으로 시행사가 지원하고 있다.
지식산업센터 공급이 늘어난 만큼 미분양 해소는 요원하다. 7월 기준 전국의 지식산업센터는 총 773곳으로 2020년의 622곳 대비 25% 늘었다.
더 큰 문제는 아직 착공하지 못한 사업장이다. 토지 매입, 초기 사업비 등을 위해 끌어 쓴 자금(브리지론)의 본PF 전환이 힘든 상태다. 최근 지식산업센터 PF금리는 25%(후순위 기준)를 넘어섰지만 이마저 투자자를 찾지 못하고 있다.
앞으로 태영건설의 워크아웃을 촉발한 성수동 부지와 같은 사업장이 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 상업용 부동산은 특히 실사용자보다도 투자자가 매입할 가능성이 높은 상품인만큼 현재 경기 상황을 고려했을 때 기대 수익이 낮아 상업용 부동산의 미분양 해소가 어려울 전망이다.
박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “최근 경기가 침체하자 지식산업센터에 입주하는 대표 업종인 IT 산업 경기도 침체하면서 입주자를 구하지 못하는 상황”이라며 “상업용 부동산은 매달 임대료를 지불할 수 있는 임차인을 구하는 것이 관건인데 지금은 임차수요가 줄어든 상황이라 섣불리 분양받으려는 투자자가 없을 것”이라고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인