입력 : 2024.01.05 07:30
[땅집고] 지난해 전세금은 매매가와 비슷한 추이를 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난 해 상반기 전국 전세금은 하락세를 이어가다 7월 상승 전환 후 둔화했다. 서울은 조금 이른 시점인 지난해 5월부터 상승전환했다. 정부가 전세 자금 대출 공급과 대상을 확대하고 임대보증금 반환 목적의 대출 관련 제한을 폐지한 것이 전세금 상승의 원인으로 지목됐다.
전문가들 사이에서는 올해 전세금이 오를 것이란 전망이 우세한 것으로 나타났다. 전세금 상승을 예견하는 전문가들은 임대차3법이 시행된 후 올 해가 전세 만기가 돌아오는 해라는 점, 입주 물량 부족을 주된 상승 요인으로 봤다. 은행 자금 조달 금리(코픽스)가 낮아지면서 전세 자금 대출 규모가 늘어나는 것도 전세금이 오를 수 있을 것이라고 전망했다. 금리가 전세 폭등기만큼 낮지 않고 경제상황이 좋지 않아 전세가격 상승 여력이 크지 않다는 반론도 나온다.
■ 계약갱신청구권 만료…4년치 전세금 급등 예상 vs 오른 전세금 감당할 수요 거의 없을 것
전문가들이 전세금 상승의 주된 요인으로 꼽는 첫번째는 계약갱신청구권 만료 시점이 도래한다는 것. 2020년 시행된 임대차2법에 따라 전세 만기가 기존 2년에서 2년을 더한 4년으로 늘었다. 이때문에 임대인들은 2020년 2년 동안 올리지 못할 2년치 전세금을 한번에 올리면서 전세금이 폭등했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 내년 7월 이 같은 상황이 반복될 것이라 봤다. 박 교수는 “2024년 7월 30일은 임대차2법이 시행된지 4년이 되는 시점”이라며 “이때 임대인들은 앞으로 4년 간 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올릴 것”이라고 했다.
반면 이미 임대차법 시행 2년차인 2022년 고금리탓에 전세금이 고점을 찍고 하락했기 때문에 지금 다시 전세금이 오르기 어렵다는 주장도 제기된다. 한문도 교수는 “2022년에 전세 수요가 한번 분산됐고 이때 전세금 부담이 어려웠던 사람들이 월세로 전환하는 등의 과정에서 전세금이 떨어졌다”며 “특히 당시 전세금 하락의 주요 요인이 금리인데 현재 금리가 이때에 비해 부담하기 크게 쉬워졌다고 하기 어려워 보인다”고 했다.
■ 서울 입주물량 역대 최저치 vs 아직 적체 물량 소진 안됐어
입주 물량 부족도 전세금 상승의 주요 원인으로 꼽힌다. 부동산R114가 지난해 말 시도별 아파트 입주 및 입주 예정 물량을 조사한 결과 올해 입주 물량은 33만2191가구다. 지난해 36만4343가구보다 약 3만 가구가 줄어든 수치다. 특히 서울은 올해 전년 대비 감소 폭이 크다. 지난해 입주물량이 3만2897가구였으나 올 해는 절반 이상 줄어든 1만1107가구에 그친다. 최근 20년 새 최저치다.
반면 단순 수치 감소만으로 입주물량이 부족하다고 보기 어렵다는 주장도 제기된다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “지난해 8월 입주한 래미안 원베일리 전세 물량이 약 1500가구 정도 남아있는데 작년 11월 입주한 디에이치퍼스티어아이파크이 준공 승인이 더 떨어지면 전세 매물은 더 늘어날 상황” 이라며 “높은 금리탓에 현재 서울에 적체된 전세 물량이 아직 소진되지 않고 있는 것으로 미뤄봐 전세 시장이 공급 부족에 부닥쳤다고 보기는 어렵다”고 했다.
■ 매매 수요의 전세 수요전환 vs 전세 대출 금리 여전히 비싸
특히 올 해 집값이 하락해 매매 수요가 전세 수요로 전환할 것이라는 전망도 전세금 상승론에 힘을 싣고 있다. 주택산업연구원 관계자는 "현재 매매 거래량이 감소하면서 전세 수요가 아파트로 이동하고 있다”며 “아파트 입주 물량이 올해도 감소할 것으로 전망됨에 따라 공급부족이 전셋값 상승을 견인할 것"이라며 "과거 경험상 전셋값 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 있다"고 했다.
반면 전세금 하락을 예견하는 전문가들은 전세자금대출 금리가 높기 때문에 아직 전세금이 오르기엔 이르다고 판단했다. 김종율 옥탑방보보스 대표는 “금리하락 전망이 보이고 매매 수요가 일부 전세 수요로 전환되기는 하겠지만 아직 전세 수요로 쏠릴 정도로 금리가 낮지 않다”며 “전세 자금 대출 이자도 부담이 되어 크게 수요가 많아지지 않을 것”이라고 전망했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인