"1000만원이면 나도 건물주" 이 말 믿고 덜컥 계약하면 땅 치고 후회

[땅집고] 부동산투자로서 주택에는 세금, 대출 등 규제가 많다. 하지만 오피스텔, 지식산업센터, 오피스 등 비주택은 규제에서 비교적 자유로운 편이다. 그래서 비주택 투자를 쉽게 보고 투자하는 경우가 많다. 시중에는 ‘1천만 원만 있으면 나도 건물주’, ‘다달이 월세 나오는 황금알 낳는 거위’, ‘주부도 쉽게 성공하는 상가 투자’ 등 초보 투자자를 현혹시키는 미사여구가 무궁무진하다.

하지만 자칫 무차별적으로 투자를 하다간 불황기에 공실 상가를 면치 못할 수 있다. 그렇다면 어떻게 분양 상가 중 옥석가리기를 할 수있을까.

우선 상가를 분양 받을 때 공인중개사를 통해 받는 것을 권한다.

상가를 분양받는 방법은 크게 2가지다. 분양팀에 직접 연락하거나 공인중개사 사무소에서 소개를 받아서 가는 방법이다. 분양팀은 해당 현장이 끝나면 다른 현장으로 옮겨간다. 그런데 결국 상가 분양을 받은 뒤 월세를 놓아야 하고 월세는 결국 상가 근처에 있는 공인중개사사무소에서 중개하게 된다.

때문에 처음부터 동네 부동산과 연계하는 것이 좋다. 자신이 분양받아 준 상가 고객에 대해서는 책임감을 갖고 월세를 맞추려 하기 때문이다. 처음에 부동산을 끼지 못했더라도 계약 뒤에 동네 부동산을 찾길 권한다. “내가 이런 상가가 있으니 나중에 잘 맞춰달라”고 말을 터놓는 게 좋다.

상가 분양을 받을 때 부동산을 끼더라도 중개수수료는 내지 않아도 된다. 대개 이럴 때는 부동산이 분양 회사에서 ‘소개비’를 받기 때문이다. 상가 분양 때 부동산이 수수료를 요구한다면 다른 부동산을 찾을 것을 권한다.

그 다음으로 분양현장에서 주의해야할 점이다.

분양 홍보관이나 모델하우스에서는 평정심을 유지하는 것이 중요하다. 홍보관은 ‘계약을 이끌어내는 목적으로 만들어진 곳’인 만큼 부동산에 대한 장점들을 나열해놓은 여러 가지 콘텐츠들이 시선을 사로잡는다. 현장에서의 바쁘고 조바심 나는 분위기도 판단력을 흐리게 만든다. 자기가 방문한 시간에 다른 손님들도 많이 있다면 경쟁자로 인식될 수도 있다. ‘저 옆 테이블에 앉은 사람이 왠지 내가 마음에 들어하는 호실을 계약하는 것 아닐까?’ 하는 생각 때문이다.

이는 홍보관이나 모델하우스에서는 계약을 잘 이끌어내기 위해 ‘밑작업’을 하는 경우일 수도 있어 주의해야 한다. 군중심리나 조바심을 이용하는 것이다. ‘가짜 손님’을 심어놓고 실제 손님이 올 경우 계약이 많이 되는 것처럼 보이게 하는 경우가 있다. 게다가 인기 있는 현장이라 분양 열기가 뜨겁다면 조급한 마음은 배가된다.

그래서 자기가 분양 현장에 대한 식견을 갖추기 전까지 계약을 하지 말아야 한다. 특히 교묘하게 포장하거나 숨기는 사항들도 있으니 주의해야 한다. 분양상담사들이 지역의 특성과 건물의 특징, 장점, 호재 등을 설명해 줄 때다.

많이 헷갈리는 단어가 ‘예정’이다. 분양 현장에서 제공하는 정보들은 대부분 사실을 기반으로 하지만 ‘지하철 예정, 병원 임대 예정’ 등은 현재 확정이 아니라는 뜻이다. 홍보관, 분양사무소는 투자처에 대한 설명을 듣기에 최고의 공간이라는 정도만 인지하고 홍보관을 방문한 이유는 정보를 얻고 식견을 늘리기 위한데 있다는 점을 명심해야 한다.

마지막으로 분양 당시의 분위기에 현혹되지 말고 완공 되었을 모습을 예상해보자. 분양 당시에 높은 경쟁률을 기록하는 현장이라도 2~3년이 지난 준공 때도 그 분위기가 이어진다는 보장은 없다. 최근 상황이 이를 설명한다. 2022~2023년 사이 준공되는 건물들은 보통 2020~2021년에 분양한 경우가 많다. 분양 당시는 무조건 성공적일 것이라는 분위기였다. 많은 상가 시장의 경쟁률이 높았고 심지어 분양권 전매 차익인 프리미엄이 수억 원에 이르는 현장도 있었다. 하지만 최근 고금리 기조와 부동산 경기 침체가 맞물리면서 분위기는 급반전됐다. 주요 아파트들도 미분양되는 현장이 생기기 시작했고, 수익형 부동산 분위기도 가라앉는 곳들이 많아졌다.

비주택 투자의 목적은 단순히 계약하는 데서 끝나지 않는다. 나중에 잘 팔고 월세를 잘 받기 위한데 목적이 있다. 분양 당시 열기가 뜨거웠더라도 준공 이후에 세를 놓기 힘들다면, 지금까지의 과정은 물거품이 될 수 있다. 오피스, 오피스텔, 상가 등을 분양받기 전에 스스로에게 물어봐야 한다. “내가 임차인인 사장이라면 월세를 이만큼 주고 이 자리에 들어와서 돈을 벌 수 있을까?”하고 말이다.

홍보관에 방문할 때부터 분양상담사와의 줄다리기는 이미 시작된 셈이다. 홍보관에 들어가자마자 “당장 계약금 보내고 계약하시죠”라고 밀어붙이는 분양 직원은 없다. 아주 작은 긍정의 씨앗을 심는 것부터 시작한다. 상당히 높은 확률로 ‘호구’를 집어삼킬 가능성이 크다. 홍보관에서 보고 듣는 모든 것을 경계해야 한다. 이것이 성공적인 투자의 첫걸음이다./글=최영훈 공인중개사, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

부동산 기초 지식을 알지 못하면 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 기자 출신 부동산 전문가인 최영훈 공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 필수 상식을 모아 쉽게 정리한 ‘부동산투자 궁금증 100문 100답’을 출간했다. 그는 현재 인천 서구에서 공인중개사사무소 대표로 일하면서 유튜브 채널 ‘부티인’도 운영 중이다.

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