입력 : 2024.01.02 07:30
[땅집고] “15년 전 서울에 있는 26평짜리 아파트를 3억원에 사서 살다 작년에 경기 양평에 단독주택을 짓고 이사했습니다. 기존에 보유하고 있는 아파트의 현재 시가는 15억원이고, 보증금 7억원에 전세를 두고 있습니다. 딸에게 아파트를 시가보다 저렴한 10억원에 증여해주려고 하는데, 이마저도 편법이라고 해서 고민입니다.”
자녀에게 부동산을 증여하려고 할 때 가장 고민되는 부분이 ‘증여세’다. 현행 증여세법에 따르면, 자녀에게 물려주는 증여재산에 대해 5000만원까지는 증여세를 매기지 않지만 그 이상이 되면 세금을 매긴다. 10년 내 증여한 재산이 없다는 가정하에 성년인 자녀에게 5억원짜리 아파트를 증여했다면, 공제액을 제하고 ‘7760만원’에 달하는 세금을 납부해야 한다는 계산이 나온다.
증여세가 적지 않기 때문에 부모 입장에서는 여러 방법을 고려하게 된다.
유튜브 ‘조선일보 머니’ 채널에 사연을 보낸 한 60대 부부의 경우, “15년 전 서울에 있는 25평 아파트를 3억원에 사서 살다 지난해 경기 양평에 단독주택을 짓고 이사를 했다”면서 세금 고민을 전했다. 해당 부부는 “해당 아파트의 시가가 15억원이고, 현재 보증금 7억원에 전세를 주고 있는데 이 아파트가 재개발을 앞두고 있어 33세인 무주택자 딸에게 주려고 하는데 증여세 부담이 만만치 않을 것 같아 걱정이다”라고 했다.
이어 부부는 “아직 딸이 증여세나 집값을 충당할 여유 자금이 부족한 관계로 보증금을 끼고 10억원에 저가 양도하려고 하는데, 이 경우 딸이 줘야 하는 돈이 3억원이 맞을지 모르겠다”면서 “최근 저가 양도가 편법이라는 내용을 접했는데 어떤 조건을 충족해야 하는지 궁금하다”고 했다.
영상에서 패널로 나선 엄해림 세무법인 다솔 세무사는 저가양수도 방법과 요건에 대해 설명했다. 엄 세무사는 “해당 부부의 경우 신규 주택 취득으로 일시적 2주택자가 된 사례”라면서 “3년 안에 종전주택을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 작년에 이사했다고 하니 약 2년 정도의 시간이 남았다”고 했다.
엄 세무사의 계산에 따르면, 해당 부부가 3년 내 종전주택을 처분해 비과세 혜택을 받는 경우 양도소득세는 600만원에 불과하지만, 하루라도 지나서 팔게 되면 세금은 3억4700만원으로 치솟는다. 게다가 부부가 주택을 보유하는 지역이 다시 조정대상지역으로 지정될 경우 중과세율을 적용받게 돼 세금이 7억8000만원까지 오른다. 비과세 여부에 따라 최대 7억7000만원이 넘는 세액 차이가 발생할 수 있다.
엄 세무사는 이때 세금을 줄일 수 있는 방법 중 하나가 바로 ‘저가양수도’라고 짚었다. 그는 “시가 15억원짜리 아파트를 딸에게 10억원에 저가양도하면, 5억원을 증여했다는 개념이 될 수 있다”면서 “다만 이 5억원에 대해 모두 증여세를 매기지는 않고 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 세금을 매긴다”고 설명했다. 즉 ‘저가양수도’ 개념을 이용함으로써, 딸이 얻는 시세차익인 5억원에서도 모두 세금을 매기는 게 아니라 2억원에 대해서만 적용하게 되는 것이다.
이어 엄 세무사는 “그동안 딸이 부모로부터 증여받은 재산이 없는 경우에는 증여공제 5000만원을 제한 1억5000만원에 대해서만 세금을 내기 때문에, 실질적으로 납부해야 할 세금은 많지 않다”면서 “부모가 양도세 600만원, 딸이 증여세 1900만원과 취득세4900만원을 부담해 총 7400만원의 세금을 납부하면 된다는 계산이 나온다”고 했다.
엄 세무사는 저가양수도 비과세 기준을 충족하려면, 12억원이라는 금액에 맞춰 양도하면 된다고도 조언했다. 12억원에 양도하는 경우 시가와 양도가액의 차이가 3억원 이하이기 때문에 내야 할 증여세가 아예 나오지 않는다. 양도세 600만원과 취득세 4900만원만 부담하면 더 낼 세금은 없다.
엄 세무사는 “이 과정에서 꼭 기억해야 할 것이 ‘부당행위계산부인’이라고 강조했다. 자녀와의 저가양수도 계약에서 12억원으로 계약했다고 해도 세무서에서는 이를 인정하지 않고 15억원으로 보고 세금을 추징할 수 있다는 것이다.
부당행위계산 규정은 시가와 거래가액 차이가 시가의 ‘5%’가 넘으면 적용된다. 사연을 전한 부부의 경우, 소유한 아파트 시가가 15억원이고 12억원에 양도하면 약 3억원의 차익이 발생한다. 결론적으로 5%에 해당하는 금액7500만원이 넘어가기 떄문에 이 경우 부당행위계산부인이 적용돼 15억원에 양도한 것으로 간주한다.
엄 세무사는 또 다른 증여 방식인 ‘부담부증여’와도 세액 차이를 비교했다. 부담부증여는 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담을 해야 하는 채무를 함께 부담하는 것을 조건으로 하는 증여 방식이다. 부담부증여에서는 채무를 제외한 나머지 금액을 모두 증여했다고 해석한다. 같은 상황에서 부담부증여를 통해 증여할 시 양도세는 190만원으로 줄지만, 증여세가 1억6000만원, 취득세가 5400만원으로 올라 총 부담 세액은 2억1000만원에 이른다.
엄 세무사는 “딸이 자금여력이 있다면 부담부증여보다는 저가양수도가 유리하지만, 자금 여력이 없다면 사실상 저가 양수도는 불가능하다”면서 “그럴 때는 불가피하게 부담부증여를 진행하거나 제 3자에게 양도해야 하는데 재개발로 인한 시세 차익이 더 크다고 판단하면 대출을 받더라도 저가양수도하는 방법이 좋을 수 있다”고 조언했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
▶ 월세 90만원에도 계약 대기까지 있다고? 수익률 끝판왕 임대형기숙사 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인