서울 입주 20년 내 최저, 임대차 2법의 저주...전세시장 위험

[땅집고] “내년 하반기에는 아파트 매매가가 상승전환하고 전세금 상승률은 매매가 상승률의 두 배 이상일 것입니다. 집값이 오르기 전인 상반기에 집을 사야합니다.”

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “내년 전세금은 5% 이상 상승하고 매매가는 상반기 조정을 거치며 하반기 상승할 것”이라고 전망했다. 땅집고가 박 교수에게 내집 마련 시점과 2024년 집값 향방을 물었다.

박 교수는 전세는 신규 수요를 유입하는 경향이 큰 만큼 상승 가능성이 높다고 봤다. 박 교수는 “청약 대기수요, 가구분화, 결혼 등의 이유로 전세 수요는 늘어나는 경향이 커 언제나 상승압력을 받는다”며 “특히 연초에는 매수세가 줄어 매매 수요의 전세 수요로의 전환이 일어나며 아파트 전세금이 크게 뛸 것”이라고 봤다.

박 교수는 신규 수요가 늘어나는 것 외에 내년 전세금 상승 요인으로 두 가지를 꼽았다.

우선 계약갱신청구권 만료 시점이 도래한다. 2020년 시행된 임대차2법에 따라 전세 만기가 기존 2년에서 2년을 더한 4년으로 늘었다. 이때문에 임대인들은 2020년 2년 동안 올리지 못할 2년치 전세금을 한번에 올리면서 전세금이 폭등했다.

박 교수는 내년 7월 이 같은 상황이 반복될 것이라 봤다. 박 교수는 “2024년 7월 30일은 임대차2법이 시행된지 4년이 되는 시점”이라며 “이때 임대인들은 앞으로 4년 간 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올릴 것”이라고 했다.

전세금 상승의 또 다른 이유로는 입주 물량 부족을 원인으로 꼽았다. 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만 9422가구로 최근 20년 새 최저치다. 박 교수는 “입주 물량이 부족하면 전세를 놓으려는 임대인 수가 줄어든다는 의미”라며 “전세 재고량이 줄어들며 전세금이 폭등할 가능성이 높다”고 했다.

박교수는 내년 하반기가 되기 전에 집을 사야한다는 주장이다. 하반기 전세금이 상승할 가능성이 높은데 금리인하 가능성이 높아지며 하반기 집값이 오를 가능성이 높기 때문이다. 박 교수는 “전세금이 상승해 전세 수요가 매매 수요로 전환돼 매매가가 뛸 수 있다”며 “게다가 금리 인하 가능성이 대두되고 있고 경기가 일부 회복되리라는 관측이 나오는 것도 하반기 집값 상승 요인으로 작용하기 때문에 조정기인 상반기에 집을 사야 한다”고 했다.
/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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