입력 : 2024.01.01 07:30
[2024년 달라지는 부동산 제도] ③ 임대사업자 보증금 상한선 낮아지고, 전세보증금 반환 대출 없어진다
[땅집고] 2023년은 그야말로 ‘전세사기’ ‘깡통전세’ 대란이 일어났던 해다. 이런 사건이 서울 강서구 화곡동과 인천 미추홀구, 동탄신도시, 수원, 부산 등 그야말로 전국에서 발생했기 때문이다.
일부 악성 임대인들이 계약 만료 시점에도 임차인의 전세보증금을 돌려주지 않으면서 수사기관까지 나섰고, 경찰 조사 결과 이들 중 대다수는 보증금을 반환할 능력이나 계획이 없는 것으로 드러났다. 피해 보증금 총 규모가 수백억원에 달하는 경우도 상당했다.
그 사이 민간 주택임대사업자를 향한 시장 눈빛은 싸늘해졌다. 아파트와 다세대·다가구, 오피스텔 등 민간 임대 주택을 공급하는 주체로, 전세가 안정 등 긍정적인 영향도 끼친다. 그러나 ‘전세사기범 ‘갭투기꾼’ 대부분이 주택임대 사업자라는 점에서 이들은 시장 부작용과 관련한 원망의 화살을 온몸으로 받았다.
2024년엔 임대사업자들의 어려움이 더욱 가중될 전망이다. 보증금 상한선이 더욱 낮아졌기 때문. 반대로 임대사업자 숨통을 트이게 해주는 전세보증금 반환 대출은 곧 사라진다.
■ 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
정부는 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건이 강화하기로 했다. 2024년부터 임대보증 가입요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)은 현행 100%에서 90%로 내려간다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 가능하다.
신축 연립·다세대의 경우 감정평가액은 90%만 인정한다. 다만, 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 공시지가가 2억2500만원인 연립주택은 최대 전세 보증금으로 공시가격의 150%를 적용한 3억3750만원을 책정할 수 있었지만, 앞으로는 새 기준(126%)으로 산정한 전세 보증금은 2억8350만원까지 받을 수 있다.
감정평가액 유효기간은 현행 2년에서 1년으로 줄어든다. 또한 등록 임대사업자라면 민간임대주택법에 따라 임대보증금 반환 보험에 의무 가입해야 한다.
■ 상생임대인·반환대출, 7월 종료
7월 국토부가 역전세 해소방안 대책으로 내놨던 역전세 반환 대출 규제 완화는 7월까지만 운영된다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해 하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것이다.
집주인은 전세금 반환용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용받는다.
■ 임차인으로부터 받은 보증금 세금은 감면
집주인의 임대소득에 부과하는 세금은 줄어들 전망이다. 세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 보고, 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라는 명목으로 과세한다. 대상은 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금 · 보증금 등이다.
2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐다. 그러나 정부는 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외했고, 2026년까지 이를 유지하기로 했다.
■ 전세사기 방지 위해 공인중개사 책임도 강화
전세사기 사건에 공인중개사와 부동산 중개업소 직원들이 연루됐던 만큼, 이들의 책임을 강화하는 규정도 생긴다. 앞으로는 전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 인적 정보를 무조건 적어야 한다.
대상은 2024년 1월 1일 이후로 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신·변경· 해지되는 임대차 계약이다. 기재 항목은 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원을 부과한다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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