입력 : 2023.12.31 07:30
[2024년 달라지는 부동산 제도] ② 재건축 규제 완화책 나왔다…우리집도?
[땅집고] 2023년 하반기 부동산 시장에선 ‘공급 부족’ 공포감이 만연했다. 신축 아파트 가뭄 사태가 이어지면서 매매가와 전세가가 동반 상승할 지 모른다는 의견이 쏟아졌기 때문이다.
그러나 12월 이러한 우려를 잠재우는 법안 2개가 국회 본회의를 통과했다. 바로 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기신도시 특별법)과 ‘재건축 초과이익 환수에 대한 법률’(재초환법) 개정안이다.
이에 따라 장기적으로 신축 아파트 공급이 활발해질 것이라는 전망이 나온다. 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후 계획도시, 강남 3구(강남·서초·송파) 재건축 사업을 옥죄던 주요 원인이 일정 부분 해소됐다.
■ 강남 재건축 단지 집주인, 정비사업으로 거둔 이익 ‘덜’ 낸다
내년에는 강남권 아파트 공급이 더 활발하게 이뤄질 가능성이 높다. 우선 강남 재건축 단지 집주인들이 정비사업 초과이익으로 부담해야 할 금액이 대폭 줄었다.
국회 법제사법위원회는 이달 7일 '재건축 초과이익 환수제 완화법(재초환법)' 개정안을 통과시켰다. 개정안은 재건축 초과이익 8000만원까지 부담금을 면제하는 것을 골자로 한다. 재건축 부담금이 면제되는 조합원 1인당 평균 이익 금액 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 높아졌다.
재건축 초과이익은 재건축으로 인해 집값이 일정 수준 이상 올랐을 때, 정부가 정비사업 조합원들을 상대로 부과하는 것이다. 이 법은 지난 2006년 도입됐으나, 17년동안 실제로 부과로 이어진 적은 없었다. 법안 이름에서 알 수 있듯, 재개발 단지에서는 적용되지 않는다.
재건축 부담금 부과 개시 시점도 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정됐다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금이 감면된다. 업계는 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 보고 있다.
■1기 신도시 정비사업, 빠르게 밑그림 그린다
국회가 같은 날 ‘1기 신도시 특별법’을 통과시키면서 분당과 일산, 평촌 등 노후신도시 재건축 시계도 빨라질 전망이다. 1기 신도시 특별법은 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지 정비사업에 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여하는 것이다. 이 법이 적용이 가능한 지역은 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.
이날 국토교통부는 재건축 단지의 안전진단 면제 요건을 구체화하고 기부채납을 합리화하는 내용의 ‘노후계획도시 특별법’ 시행령을 마련해 내년 1월 초 입법 예고한다고 밝혔다. 1기 신도시 재건축을 위한 정비기본방침과 정비기본계획은 내년 하반기께 공동 수립한다. 통상적으로 정부가 기본방침을 정하고, 지자체가 다시 정비기본계획을 마련하는 것을 감안하면 계획 수립 기간이 2년 이상 줄어든다.
1기 신도시는 이미 교통망 등 생활 인프라를 갖췄다는 점에서 절벽 수준으로 떨어진 주택 공급량을 늘릴 수 있는 카드 중 하나로 언급된다. 당초 윤석열 대통령은 1기 신도시 특별법을 제정해 10만 가구 이상을 공급하겠다고 밝혔다. 박상우 국토교통부 신임 장관 역시 3기 신도시 공급 속도를 높이겠다고 했다.
■정부, 공공택지 새집도 서둘러라
분양가상한제를 적용받는 공공택지 아파트 청약도 연초부터 진행된다. 국토부는 1월 3일에는 남양주왕숙2, 고양창릉(나눔형), 수원당수2 청약 공고를, 다음날인 4일에는 부천대장, 고양창릉(선택형), 화성동탄2를 공고한다고 했다. 2024년 사전청약 예정 물량은 최대 1만 가구다.
또한 정부는 기업들의 빠른 주택 사업 추진을 위해 ‘공공택지 조기 인허가 인센티브’ 제도를 도입했다. 보유하고 있거나 공급받을 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 10개월 안에 주택건설사업계획 승인을 받는 업체는 한국토지주택공사(LH)의 신규 공공택지를 공급받을 때 인 센티브를 받을 수 있다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 하우징 개발 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인